多维视角下的公共租赁住房建设与保障--中国期刊网

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多维视角下的公共租赁住房建设与保障

发表时间：2021/6/15 来源：《基层建设》2021年第6期作者：张玉红

[导读] 摘要：公共租赁住房（简称公租房）是全国保障性住房的重要组成部分。

        昭苏县住房和城乡建设局新疆伊犁 835600
        摘要：公共租赁住房（简称公租房）是全国保障性住房的重要组成部分。随着我国公租房建设规模的不断扩大，其开发政策和定价等问题成为政府、民众、研究人员、房地产开发商多方面关注的热点问题。理论研究和各地区实践皆表明，公租房建设和运营涉及面广、内涵复杂、辐射和影响深远，需要不断总结和优化现有的公租房建设和运营准则，评估其社会和经济影响。
        关键词：多维视角公共租赁住房建设保障
        目前较为流行的公租房租金定价方法包括成本定价法、市场定价法和收入定价法，三种方法各有利弊。家庭收入决定租金支付能力，当租金超过家庭收入的四分之一时，会给中低收入家庭带来负担，对于收入较低的家庭，政府在提供公租房的同时，还应适当给予补贴，以保障租户居有所安
        一、意义
        随着社会经济的快速发展和居住理念的进步，住房保障的思路也在与时俱进的更新。“有房住”的基本保障思路已深入人心，租赁保障方式已被大家接受。当前，加快实施公共租赁住房对于解决“夹心层”住房问题、推进住房保障可持续发展、实现“大庇天下寒士尽欢颜”、“住有所居”的目标具有重要现实意义。公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入家庭等群体出租的住房。其实质是政府以租赁方式提供的保障性住房。与其他保障性住房相比，公共租赁住房的最大优势是适用范围广、操作灵活。表现在：（1）适用范围广。对于需住房保障的群体，只要政府区别收入差异制定不同租金补贴标准，就能以公共租赁方式为其提供住房。可以说，公共租赁住房理论上具有实现住房保障的全覆盖能力。（2）公共租赁配租方便、退租灵活。租赁对支付能力要求低，有条件的家庭还可以提取公积金支付租金，不存在支付能力问题。当租户不再符合保障要求时，只要停止发放政府租金补贴，将房屋租金调整为市场租金即可视作完成了退租。“夹心层”的住房困难主要是阶段性购房支付能力不足或临时性的居住困难，灵活便捷的公共租赁方式能够针对性的解决“夹心层”的居住需求。再从住房保障体系的内部结构看，住房保障所要解决的中低收入家庭收入水平的差异性，要求保障住房的分层次结构能与之对应。公共租赁住房，丰富了“租售并举”的住房保障方式，有效填补了现行保障性住房未涵盖到的缺漏层（如达不到经济适用房申购条件或无支付能力的群体），使得分层次住房保障体系实现了环环相扣的“无缝除此之外，实施公共租赁住房客观上也弥补了本市中长期租赁市场的缺失，对完善中长期房屋租赁市场也具有重大意义。
        二、多维视角下的公共租赁住房建设与保障
        1.当前，房地产市场分化严重，一、二线大城市房价上涨趋势恢复明显，但中小城市商品房库存积压仍然较为严重，房地产市场供给结构有待调整。从区域结构来看，劳动力净流入的大中城市及东部沿海制造业发达的中小城市需要大量的公租房供给，而劳动力净流出的其他城市有必要在短期内控制商品房供给增量；从房屋属性来看，在房价较高的大中城市，有必要增加公租房供给、增加中小户型住宅供给。为了推进房地产行业去库存，可以先从公租房建设专项基金支取部分费用在年轻大学毕业生或年轻新生代农民工聚集的城镇购买库存商品房，用于合租。待小户型公租房较为充裕时，可以在完善的制度保障下适时售出相应的住房，并将相应的资金汇入到公租房建设资金池。但是，必须意识到公租房项目的首要任务在于逐步分批次地保障困难群体的住房需求，公租房的供给结构要与需求结构相适应。

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要加大经济发达地区、中心城市的公租房保障规模，而不应该仅出于化解房地产库存的短期目标将三线、四线城市的库存房地产项目用于公共租赁。当前，我国商品房库存达到历史峰值水平，但是相应的待售面积相对于年销售面积而言并不过于严重；问题的关键在于，相应的商品房库存与市场需求存在地理分布与结构分布的不一致性，因而阻滞了市场机制的有效运行。考虑到当前商品房销售困境的主要原因之一是房价相对于居民购买能力而言处于较高水平，则价格机制对化解非大中城市地区的房地产库存具有一定效果，应当由市场机制予以调节。如前所述，若不考虑结构性问题，则当前的房地产库存问题并不十分严重；也即，在大中城市并不存在房地产去库存的困扰，反而应该注重加强市场供应。在我国房地产市场运行状态不容乐观，低收入群体购房能力有限的情况下，必然应该加强房地产需求旺盛的公租房建设。在劳动力净流入规模较大的大中城市加强公租房建设，正是应对当前困境、推进供给侧结构性改革的体现。
        考虑到我国当前房地产市场存在的结构性问题，有必要将社会资源向人口净流入的大中城市公租房建设倾斜，力促短期内以公租房建设为突破口实现房地产市场的结构性调整。
        2.保障公共租赁住房科学供应。公共租赁住房的需求呈现出逐步增多的趋势，但是公共租赁住房的建设还难以满足所有住房困难群众的需求，这就需要在公共租赁住房的供应管理方面提高工作力度，提高供应管理的科学性和合理性，让存在更为迫切住房需求的群众得到住房保障。第一，做好公共租赁住房供应的规划工作，科学合理的进行规划编制。在编制公共租赁住房规划的过程当中可以号召社会公众的广泛参与，并将公众参与贯穿落实到规划制定实施的全过程，接受广大人民群众的监督，这样制定的规划才更加的符合民主和适用的要求。第二，有效运用多元供应方法。公共租赁住房的供应管理除了有政府主导之外，也要号召社会参与，不断壮大公共租赁住房投资主体。一方面，政府可以积极鼓励企业投入到公共租赁住房市场当中，由企业负责配建一定数量的公租房，并给予企业一定补贴。另一方面，可以引导有关单位以及社会机构积极主动的参与到公共租赁住房建设和管理的过程当中，使得他们能够发挥各自的优势，为公租房建设和管理作出贡献。第三，合理确定公共租赁住房租金。在租金确定方面必须考虑到家庭收入水平以及在刨除住房支出之后的剩余，合理控制租金标准，并对不同的收入层次群体进行分级管理。
        3.尽快建立非盈利性专责运营公司，统一管理，封闭运营。为加快实施公共租赁，亟需政府明确非盈利性专责运营公司的标准，以便建立符合条件的公司承担起公共租赁住房建设和运营的职责。同时，规范公共租赁，还亟需解决以下问题：1. 整合名目繁多的保障性租赁住房，将经济租赁房、单位租赁房、人才公寓等纳入公共租赁住房的统一管理范畴。2. 遵循土地利用最大化、建设标准与形态符合社会保障的原则，制定统一的公共租赁住房建设标准和规划设计技术规范。3. 遵循住房问题市场与保障双轨制解决的原则，把公共租赁住房限定在政策性轨道内封闭运营，可租、可买、但不可市场销售。即租赁满一定年限后租赁户可按政府定价购买，但购买后租赁户需售出时，只能按照政府定价由运营公司回购。
        中央经济工作会议指出要加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制；要落实人地挂钩政策、根据人口流动情况分配建设用地指标；要落实地方政府主体责任，要加快住房租赁市场立法。相关的建议都是与当前我国的经济现实高度契合的，而加快完善公共租赁住房保障体系有助于房地产市场的可持续发展。依据前文分析，能够看出基于财政视角、国民经济核算视角与微观经济学的价格歧视理论视角所指出的公共租赁住房建设与保障体系是完全符合中央精神的，是有助于解决中国房地产市场现实矛盾的。
        参考文献：
        [1]杨春云，周望.建设科技.2019（23）
        [2]并轨后公共租赁住房退出管理困境与对策探讨[J]. 毛小平，陆佳婕. 湖南科技大学学报（社会科学版）.2019（01）.