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摘要：长期以来，城市开发面临着土地紧缺的瓶颈，人口加速度增长、公共资源缺乏，城市开发碎片化，深圳有限土地资源已制约成为城市发展的难题，以土地二次开发为抓手，强化社区养老、医疗等公共服务体系建设，构建优质均衡的公共服务体系，成为民生幸福标杆的突破口。
一、以深圳市龙岗区龙腾工业区项目为例
龙腾工业区位于广深科技走廊大运科学城重要节点，与深港中心形成呼应，是龙岗城市新客厅的功能拓展区。可是，该片区存在土地利用效率差、公共配套建设滞后、内部交通拥堵严重等问题。为系统解决新老城区发展带来的系列问题，项目从政府层面将研究范围放大，以规划先行驱动片区后发优势，注重城市空间开发的整体研究与统筹设计，率先启动开展龙腾工业区一平方公里更新统筹规划，整体统筹龙腾工业区（一期）（约61公顷）及龙腾工业区（二期）（约39公顷）两个城市更新单元，以指导片区升级改造项目稳步推进，再以更新单元为单位逐步推动城市更新单元开发，落实统筹规划理念。
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整个一平方公里统筹规划方案将供应产业用地31.9公顷，提供产业空间面积240万㎡，比现状增加190万㎡产业空间，增加了380%。招商引资上将引进硅谷PNP总部、中信金融、清华附中国际学校等大型企业及高端配套，打造高品质城市滨水核心区，龙岗中心区旧工业厂房的城市面貌将焕然一新。龙腾工业区（二期）城市更新单元规划的顺利获批，成为目前深圳东部地区最大规模的城市更新项目，也是龙岗河沿线首个实施的城市更新项目，具有重大的示范作用。
二、龙腾工业区（二期）城市更新单元规划要点
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1.腾挪置换用地功能，提供连片产业公益用地
龙腾工业区现状私宅、旧屋村、传统制造业厂房等功能混杂，建筑质量、卫生环境杂乱差，公共配套设施建设标准低，缺乏规划管理，极大地阻碍公共服务能力的提升。项目通过贯彻落实上位规划及梳理片区发展需求，在法定图则基础上对更新单元用地功能进行腾挪置换，具体措施有：
（1）沿龙岗大道布局创新产业
该项目沿着龙岗大道轨道站点布局科技金融总部、商贸综合体等，构建以产业金融为主导的创投总部集群、科技服务为主导的创新产业平台、形成商务服务为主导的综合配套体系，打造未来创新中心及动力核心区。
（2）沿河岸布局公共文化设施
沿河岸布局研发总部、科技创新促进中心、文化中心等公共功能，通过慢行道和桥梁连接南北两岸，通过绿廊贯通东西，连接滨水公共空间。
（3）提供大面积公共利益用地
统筹规划方案移交公共利益用地达44万㎡，同时考虑片区未来发展需求，结合服务半径及周边更新项目开发时序统筹周边学校扩建，在龙岗河边上落实72班九年一贯制学校，同时将部分小型公共设施附建，腾挪出文体设施用地集中布设在沿河面，打造一个占地不小于3.5万㎡全市规模最大的音乐厅。
2.挖掘优势景观资源，打造四大创意主题水岸
龙岗河有龙岗“母亲河”之称，是龙腾工业区项目内主要的景观资源。然而，龙岗河优越的区位及良好的自然风光却掩藏在旧城的无序破乱中未被发现，而且河道断面形式单一，缺乏亲水设施及景观生态功能。为了提升片区生态环境质量，规划方案通过一系列的生态修复措施。
（1）推进河流生态修复
通过龙岗河沿河湿地系统的自然化营造，实现了年径流水量69.5%和综合地表径流污染物削减60%的水质控制目标，并结合生态轴线，利用龙岗河优势景观资源，统筹布局河流水系、绿地湿地与城市的关系。
（2）打造多段式生态景观
建立一套连续完整、全面渗透的景观空间网络，形成四大主题水岸：活力水岸，结合活力商业区塑造龙腾景观地标飞石，并在飞石桥对岸节点设计艺术文化馆，塑造多样活动场所；休闲水岸，通过现代文化元素的注入以及开敞滨河区域，与艺术阳台共同构建城市休憩场所；生态水岸，植入多种健身运动设施，融入场地生态环境，并在节日举办特色文化活动，巡游龙岗河两岸；文化水岸，结合临岸的历史建筑，植入多样的文化设施，共同打造文化氛围浓厚的文化水岸展示平台。
3.厚植岭南文化元素，构建古今韵味龙腾都会
龙腾片区拥有丰富的历史资源——张氏炮楼、世居、宗祠等十处深圳市龙岗区不可移动文物保护点，因缺乏管理维护，破败较为严重。该项目将对历史建筑的活化利用融入城市设计中，提出“历史文化公园”“岭南文化商街”“生活乐岸”“活力社区”四大文化塑城的设计要素，让文化渗透于场地各处，构建文化氛围浓厚的龙腾都会。
（1）打造历史文化公园
根植本土的空间设计，构建文化氛围浓厚的活力水岸公园。项目内部古建筑群以“修旧如旧”的方式进行修葺、利用，秉承保护原则，打造三大功能主题区：活动祭祀、更新展示、公园便民三个主题区。
（2）打造岭南文化商街
运用现代化的手法打造岭南传统风貌商业街区，建设具有典型岭南民居建筑风格的优秀建筑，延续当地风情风貌，为龙腾增添独特的历史和文化韵味。
（3）构建生活乐岸
结合景观分段，沿龙岗河两岸构建滨河文化设施；结合周边商业与产业，打造休闲文化商业街，组织多样文化活动，并在飞石桥东岸设计艺术文化馆及广场。
（4）创建活力社区
植入多样社区休闲设施，打造充满文化氛围的活力社区；结合周边人群，植入相关的文化产业，共同营造文化氛围浓厚的艺术平台。
4.有机连接内外交通，提升片区整体通行效率
龙腾工业区紧邻地铁3号线吉祥站，外围有惠盐高速、龙岗大道、爱南路等城市主次干道围绕，对外交通便捷，而片区内部道路建设整体较差，断头路较多，“肠梗阻”现象多年来饱受老百姓诟病。该项目充分发挥临近轨道沿线和龙岗河的优势，进行TOD开发，通过公交、轨道等多层次复合公共交通系统与基地内部交通进行组合，使龙岗大道及龙岗河与基地内部进行有机连接。
（1）完善交通内部微循环
统筹推进龙腾一期、二期以及周边道路网络的建设，完善内部微循环，优化交叉口交通组织形式，提高路口通行能力，提高路网整体通行效率。
（2）提升地面行人体验。优化道路环境及断面布置公交引领，增加交通设施供给，结合公交首末站增设公交线路，并沿道路新增4对公交停靠站，配建2处公交首末站。
（3）加强两岸跨河联系
将地铁站、购物中心商业街、居住区等串联，解决跨河联系，同时与3号线吉祥地铁站无缝衔接，提高轨道交通覆盖范围。
（4）打造多维慢行网络
增设龙岗河公共廊道，提高滨河可达性；结合轨道站点、滨水空间、林荫道形成多维度的慢行网络，慢行网络与龙城广场、地铁站、滨河公园、历史围屋等相连，形成丰富的慢行生活系统。
5.多维空间立体开发，塑造独特“立体都市”
（1）项目规划通过设计空中连廊连接南北两岸联系，加强立体开发，在二层复合商业、文化公共功能，打造24小时开放的商业街区；设置开放的屋顶花园，打造与龙岗河遥相呼应的城市阳台，塑造“立体都市”，为居民及游客提供更丰富的生态空间，让生活与工作于此的市民拥有高品质环境。
（2）该项目还结合地铁吉祥站的TOD开发，控制建筑高度，形成变化丰富、富有节奏的天际线，打造地块和谐且富有韵律感和现代感的城市界面。主要建筑界面沿滨水跌落，河道岸线40米内建筑高度控制在100米以下，60米内控制在150米以下，形成退台空间，增加视线联系，营造具有活力的公共空间和通透的滨水界面，展示龙腾片区独有特色。
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