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斯格威大酒店改造工程业主方全过程管理研究

发表时间：2021/6/16 来源：《城市建设》2021年6月作者：陈虹

[导读] 斯格威大酒店改造工程是将斯格威大酒店25-52层共22个楼层，由原先的酒店式公寓改造成高端、甲级写字楼办公室的项目，为全面做好斯格威大酒店改造工程项目管理的工作，同时，探索业主方对改造工程项目管理的全过程管理。本文将通过斯格威大酒店改造工程项目，分析斯格威大酒店装修改造项目管理过程中出现的问题，对业主方工程项目全过程管理进行了研究。

上海新施房地产经纪有限公司陈虹

摘要：斯格威大酒店改造工程是将斯格威大酒店25-52层共22个楼层，由原先的酒店式公寓改造成高端、甲级写字楼办公室的项目，为全面做好斯格威大酒店改造工程项目管理的工作，同时，探索业主方对改造工程项目管理的全过程管理。本文将通过斯格威大酒店改造工程项目，分析斯格威大酒店装修改造项目管理过程中出现的问题，对业主方工程项目全过程管理进行了研究。
关键词：斯格威大酒店；改造工程；业主方工程项目；全过程管理
        引言
        近年来，酒店式公寓向高端办公大楼的转换有所增加特别是像北京和上海等这类一线城市严格控制着可供建设的土地数量，这些城市中的一些地产不得不向其他地方寻求新的市场机会。如今中国高档酒店都出现了需求不足，非理性扩张，同质化竞争，使中国高档酒店市场都出现了疲倦态势。如果这时将高档酒店转型为商务写字楼，不但投入资金小，而且能赚取最大利润。
        1斯格威大酒店改造工程项目概况
        斯格威大酒店位于上海市黄浦区，可以提供住宿、健身、娱乐、休闲、办公等一体的五星级大酒店。斯格威大酒店占地面积约 5.11万平方米，一共有52个楼层，其中，1-5楼层为酒店商业套房；6-24楼层为酒店客房；25-52楼层为酒店式办公；地下共2层分别为酒店餐饮及地下车库。
        本次是将斯格威大酒店高区的部分楼层进行改造，这是一个复杂繁琐的改造工程，需要改造的环节很多，同时楼下6-24层的酒店在改造期间还在营业，因此，每个改造的环节都不能出错，否则都会影响整个工程的改造效果。改造工程的管理不仅是对施工阶段的管理，而且是对整个项目各个阶段的全过程管理，即从项目前期筹划、市场定位、可行性研究分析、设计、招标、实施、竣工验收、交付使用一系列不可或缺的各个工作环节的管理。任何一个环节都直接影响着整个项目的进度和质量，因此如何使建设单位对本次改造项目的管理工作更好的适应市场经济的快速发展，使整个企业内部形成一套较为完善的工程项目管理体系和健全的项目管理制度，实现达到预期效果和节约成本双贏的结果，这是值得研究的课题。
        2业主方工程项目管理相关理论阐述
        2.1工程项目管理相关理论
        2.1.1工程项目管理概念
        工程项目是指为达到某一工程的预期目标，在特定的约束和控制的条件下投入一定量的人力和资金，完成从制定决策到组织实施等一系列项目管理程序的一次性项目管理过程[1]。从项目构思开始至项目投入使用，在这一过程中通过对项目进行策划、控制等形式，用合理的方法对建设工程项目的所有工作进行管理，即为工程项目管理。其工作包括从项目决策、项目可行性研究分析、工程项目设计、施工、验收等各个工作环节进行控制，以达到对项目的安全、费用、进度和质量等都能得到很好地管控的目标。
        2.1.2业主方工程项目全过程管理
        策阶段的管理、实施阶段的管理和使用阶段的管理就是全过程管理全部内容。决策阶段的管理工作包括：确定项目实施的组织，确定和落实建设地点，确定建设任务和建设原则[2]，确定和落实项目的建设资金，确定建设项目的投资目标，进度目标和质量目标。《建设工程项目的管理规范》的工程建设管理规范如下：建设工程项目管理的涵义是将项目进行到项目竣工，通过项目计划和项目控制，以使项目成本达到目标，达到进度目标和质量目标，项目计划指的是目标控制之前的一系列计划和准备工作。业主的项目管理涉及项目实施的全过程，即设计前的准备阶段，设计阶段，施工阶段和验收阶段。
        2.2业主方工程项目在工程项目管理中的地位及作用
        2.2.1业主方在工程项目管理中起主导作用
        工程项目管理参与者有业主、设计、勘察、监理、施工、分包等单位，不同的参建单位有不同的工作任务。业主是工程项目管理的总策划者、总组织者和总集成者[3]。一个工程的成败，可以说业主方起了绝大部分的作用。
        2.2.2业主方工程项目管理的主要内容
        一个工程项目分为项目前期、项目中期、项目后期三个时间阶段。
        1）项目前期管理
        此阶段项目管理的核心是项目建立的分析和决策，项目目标的确定，施工方案的优化以及承包商的选择。具体内容有项目策划、设计管理、手续办理、确定项目实施计划、外部管理协调、审核施工图预算、进行现场管理等工作。
        2）项目中期管理
        在此阶段，项目管理的核心任务是将施工产品保留在现场，计划和审查资金使用情况以及检查并接受竣工。具体内容包括现场目标控制（质量目标控制、进度目标控制、投资目标控制和安全目标控制），承包商管理、设备、材料供应商的管理，设计管理，合同管理，手续办理，项目内部及周边关系协调。
        3）项目后期管理
        这个阶段是项目管理的竣工验收之后，主要内容是：①组织单位项目竣工验收，编制竣工验收报告，办理建设项目竣工备案手续。 ②项目管理人员应根据项目管理的竣工移交指示和项目竣工的有关规定，与物业管理部门进行竣工移交。③参与项目结算，提供详细的结算依据，并审查结算结果。④整理项目档案资料，并将其转移到档案中。⑤在项目保修期内组织项目后评估。⑥定期组织有关顾客住宿的询问，并在办理登机手续后处理顾客提出的问题。
        3斯格威大酒店改造工程项目的基本情况
        3.1项目建设的目的
        近年来，上海酒店的酒店式办公楼的供应已超过市场需求，导致客户减少，收入下降。而对写字楼需求逐步增加，随着收益也将会逐步上升。斯格威大酒店空间共有52层，因此，为了斯格威大酒店的发展，满足客户的需求，增加酒店自身竞争力。通过投资模拟分析，决定将斯格威大酒店部分楼层改造成高端、甲级写字楼。
        3.2项目的定位
        本项目通过对项目建设规模、投资情况、未来的发展、预计投资回报以及其市场需求、使用的功能、社会经济发展环境等方面因素进行了综合的分析、判断，最终确定并建立了项目的目标系统，并以书面的形式对本次建设项目的具体性质、用途、建设的内容等相关问题进行详细的说明和描述，形成了项目建议书上报上级单位通过了审批。
        3.3项目可研、评估及项目确定
        提出项目建议书并且被批复后，进行了项目的可行性研宄，可行性研究结果是业主方对工程项目决策的重要依据，可行性研究完成后形成书面报告形式存档、备案。

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        3.4 项目的可行性分析及相关手续
        项目的可行性分析主要包括对建设项目选址、建设审批手续、建设的规模、资金来源、建设效果影响等各项要素的分析。特别是涉及到建设项目需要改变整体外观或新建建筑物时，必须事先向国家有关的主管部门提交设计申报，履行办理完全部审批相关手续后才可以开始实施[4]。本项目中对斯格威大酒店进行改造主要从以下几方面进行考量：
        1）改造范围：27-52层办公改造；大堂、裙房外立面及室外广场改造。
        2）建设规模：本次改造面积约为35000平方米，改造涉及、装饰装修、高区机电系统改造：新增消防排烟系统和新风系统等内容。
        3）改造预期费用：本次改造预算1.6亿元。
        4）项目改造期：2020.3-2021.7，为期16个月，分为三段进行：25-46层精装修；大堂、外立面及室外工程；47-52层精装修；。在改造过程中，边改造，边酒店正常运营。
        3.5 改造方案的选择
        经过可行性分析及投资模型测算后，斯格威大酒店为了获取最优的方案，选择了多家设计公司，对多家技术公司设计方案进行对比，最终选择了一系列的设计顾问进行酒店改造设计，并要求设计公司改造风格偏办公，改变原先大楼只是酒店的概念。
        4斯格威大酒店改造难点及解决方案
        4.1斯格威大酒店改造难点
        4.1.1 层高的问题
        本项目定位为改造成高端、甲级写字楼。并对比肇嘉浜路另一侧的日月光办公楼，大楼原高区办公楼为酒店式办公，其机电系统仍为酒店形式，层高也受限只有3.3米，去除梁高和机电主管线的标高后吊顶标高仅为2.2米。
        4.1.2 消防排烟系统、新风系统
        大楼为超高层建筑，为全封闭玻璃幕墙，仅有内走道设置了消防排烟，办公区内无消防排烟；需要按照2018年消防最新规范设置消防排烟系统。大楼原先的新风设计量远远小于办公楼所需要的新风量。
        4.1.3 平面布局
        改造后的平面需要设置公共卫生间，需要在已经满负荷的核心筒内找出位置。
        4.2斯格威大酒店改造难点解决方案
        4.2.1 解决层高的问题
        考虑采用裸顶的方式来解决。合理布置空调风机排管位置，将风机盘管吊装在梁窝内，抬高视觉标高；并在内走道设置发光顶棚扩大空间感。
        4.2.2 新增消防排烟系统、新风系统
        在屋顶和36层设备层新建消防排烟风机及新风机系统，利用结构柱背后与幕墙的间隙，打孔后设置垂直排烟风管，建立排烟及新风系统。并严格复核原有结构荷载及平面，确保打孔不影响原有结构承载，确保结构安全。
        4.2.3 平面布局
        在与酒店协调后，取消核心筒内部分酒店功能：布草间、污衣井；以及取消楼层新风机房，新建的新风系统的设计同消防排烟系统，在屋顶及36层设备层设置新风机及新的垂直新风系统管道。经合理布局后，新的男、女公共卫生间总共为30平方。新办公区也考虑了六分隔及大平层的平面设计。
        4.2.4 重设办公区域的机电系统
        1）调整原有的酒店式办公的空调系统，将其从垂直的12个管道井的垂直系统改为楼层环网的平面系统。
        2）消防排烟：新建消防排烟，利用结构柱背后与幕墙的间隙，打孔后设置垂直排烟风管，建立排烟系统。
        3）新风系统：经过计算后，利用排烟系统剩余的结构柱背后与幕墙的间隙，打孔后设置垂直新风风管，建立新风系统。
        5.斯格威大酒店改造中遇到其它问题与优化措施
        5.1原有的设计资料与现场实际现状不符合
        5.1.1问题：酒店改造工程施工较为复杂，作为业主方没有及时与设计单位一同在工程前期对现场进行比对，施工单位在拆除后，发现现场实际与原有竣工图不一致，导致最终调整后的设计方案与原设计方案不一致。
        5.1.2 解决方法：加强项目前期的现场勘察工作，并对原机电设备系统做全面、有效的评估及复核；减少返工提高施工进度，尽量减少成本开支。
        5.2 工程协调工作量巨大，原有的施工影响估计不足，影响酒店和部分低区办公租户的运营
        5.2.1问题：
        本次改造的协调工作量巨大：酒店允许的工作时间为工作日9：30-17：30；周末11：00-17：30；但同时部分低区的办公楼层仍然有办公租户办公，办公部分允许的施工时间：17：00-次日7：00。由于施工时间的冲突，使得施工时间断断续续，既影响了工期，也影响了酒店和办公的正常运营
        5.2.2 解决方法：
        每天召开工程协调会议，由业主方召集酒店方、物业管理方、总包方共同协调两天内的噪音施工施工时间，同时做好酒店客人及办公租户的安抚工作，做到提前告知、施工过程中配合酒店、租户的重要活动，及时调整噪音施工时间及施工区域，尽量降低对他们的影响；同时做好文明施工、施工前期的保护工作及现场施工管理工作。
        6结束语
        一个项目的完成需要多方参与，每一方都有自己的责任和任务。而且多方之间都有联系，需要多方之间为彼此考虑，合理合法的完成任务。在整个项目建设过程中，业主方起主导作用，是项目完成的核心，项目的每一步都需要业主方的参与。但是项目完成过程中一定保证安全第一的理念。项目策划一定要保证细节，否则项目实施会非常困难。
参考文献：
[1]《通信与广电工程管理与实务复习题集》编写委员会编写.建设工程项目管理复习题集: 2011年版[M]. 中国建筑工业出版社, 2011.
[2]谢凯中.谈建设项目管理中的全过程造价控制[J].建筑界, 2012(3):14-15.
[3]司洪伟.政府投资项目全过程造价管理的问题与对策研究[J].建筑经济，2018（6）：61-63.
[4]李国强.酒店项目业主方全过程设计管理研究[J].工程经济,2019,29(03):40-43.