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房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述胡天

发表时间：2021/6/16 来源：《建筑科技》2021年3月下作者：胡天

[导读] 本文首先分析了房地产业精装修设计管理有效策略，接着分析了房地产住宅项目精装修施工阶段的管控要点，最后对房地产住宅项目精装修验收及交付阶段的重点因素进行了探讨。希望能够为相关人员提供有益的参考和借鉴。

浙江省杭州振兴置业投资有限公司胡天 310007

摘要：本文首先分析了房地产业精装修设计管理有效策略，接着分析了房地产住宅项目精装修施工阶段的管控要点，最后对房地产住宅项目精装修验收及交付阶段的重点因素进行了探讨。希望能够为相关人员提供有益的参考和借鉴。
关键词：房地产；住宅项目；精装修管理；相关问题
        引言：
        由于传统装修行业的低效，国家开始推广批量装修房，同时随着生活节奏的加快，市场对精装修房的需求也越来大。房地产公司逐渐将毛坯房转变为精装房的过程中，由于精装修是新产业无迹可寻，因此行业进入了一个装修设计低效的发展阶段。最近几年来，装修房屋的质量问题大多是设计不合理导致的，正因如此，精装修设计提效，提炼设计管控要点显得尤为迫切和需要。
        1房地产住宅项目精装修设计管理有效策略
        1.1加大设计前准备工作管控的力度
        房地产公司在对房屋进行设计之前，要对材料的规格、品质、样式、安装的形式进行调研，对一些精装修作业重要的场所加大管控的力度，如：厨房、卫生间等。在保证使用功能的前提之下，对装置排列进行确认，从而避免发生设施安装不合适的问题。在土建建设的阶段就要对精装修的所有内容进行明确，不但能够更好地保证房屋的建设空间，同时对于后期的装修工作开展具有重要的保障作用。
        1.2对住宅进行管理设计
        确定项目后，必须为项目选择合适的设计实验室和设计团队。选拔过程中要重视经费和工期问题，选择相关队伍。事业时对项目的管理也要做好，控制好设计进度，房地产住宅的室内设计也要在土木工程时明确设计方案的内容。土木工程必须满足精密改造的要求，整理设计才能满足用户的要求。为了使工程顺利进行，必须好好管理设计进度，工作中需要明确的标准。首先调查市场，了解当前室内风格，明确销售目标及装饰规定，一旦这些工作准备就绪，就需要倾听用户的要求，进行精密的装饰设计。在工作流程中，设计师必须从各个方面考虑工作因素，以便更好地执行成本管理任务，同时还可以根据设计质量要求满足用户的要求。工作中要严格管理材料和设备。防止工作中的破损情况。
        1.3确认土建图纸与装修作业图纸的数据
        众所周知，图纸是进行工程建设的重要依据，在精装修工作开展的过程中，要及时对土建图纸及装修作业图纸进行数据确认。由于处于不同的建设阶段，同时由不同的设计公司进行图纸的绘制，相关主体构件可能会有一定的差别，一旦在装修过程中发现做法不符的现象，再进行更改，不但会产生大量的成本，同时也会影响整个建筑的美观性。因此，墙面、地面及顶棚做法要及时的进行标注，不仅土建作业人员在作业时会有具体实施的依据，装修单位也能够根据准确的数据进行方案的制定。
        1.4加强设计管理内容及方案的优化
        设计管理是精装修工作能够顺利开展的重要依据，在设计管理工作开展的过程中，在设计内容完成之后，先对设计管理内容的确认，根据管理内容对设计方案进行合理的优化，从整体布局入手，对水电末端进行统筹化的处理。房地产企业可以根据不同设计团队的方案，适时对设计方案进行补充，取其各家所长，从而使整个设计方案更加合理化，与此同时，还要指明开关给排水位置，从而更好地避免土建作业期间位置不明确的现象，能够更好地与装修设计管理相适应，整个住宅的实用性能才能更好地体现。
        1.5对施工技术的完善
        要提高工程质量，重视员工的工作技能，工作的时候要做好定位工作。

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首先要以建筑的功能和风格为主进行工作，工人在完成技术的同时要照顾人们的需求，在此基础上要完成建筑技术，在工作中要抓住重点，优化设计和材料选择工作，利用建筑技术，使装饰工作表现出环保和节能特性，精密改造工程才能得到用户的认可。
        2房地产住宅项目精装修施工阶段的管控要点
        2.1材料加工工厂化
        如此一来，装修就完全脱离了传统的现场组织方式，取而代之以工厂的流水作业线，形成以产品、订货、配送、装配为核心的住宅项目精装修工业化实施流程，从而有效解决了现场施工高成本、工期慢、装修污染、噪音等问题。精装修施工颠覆了传统住宅装修的现场性，按照客户需求在装修前期制定出完善的设计方案和准确的施工数据，将传统的装修工艺由现场施工转移到工厂实施全面系统的工业化生产，使装修产品直接成型，最终为客户打造理想的装修产品。
        2.2现场管理可视化
        根据现场的建设需求，需要更有效的提高质量和过程的开发与控制，有必要创建一个清晰的管理表并将其发送到每个相关负责人手中。首先包括进度管理和控制，检查已制定的项目开发计划，并比较并确认项目的实际可行性，操作指南，以确保开发计划可以作为项目施工的可靠计划。其次包括材料管理和控制，材料的标记和技术要求严格适用于招标文件中指定材料控制，同时还需要根据工程的实际需要来规划施工材料的采购，对材料的数量、品牌、规格和产地都需要格外注意，避免材料的浪费，对施工材料的质量也需要进行严格的审核。
        2.3现场施工整洁化
        由于住宅精装修当中所运用的大量配件和构件的加工都是在工厂内由机器完成加工的，所以在施工现场所需要做的基本只是拼装组合的工作，这样在很大程度上节约了人力，也保证了施工现场不存在湿作业。由于大量湿作业工作转变为干作业，从很大程度上提高了施工效率，同时由于现场施工作业的项目有所减少，如收纳、木门、集成吊顶等工作均在工厂完成现场只进行组装，这就大大减少了现场物料的堆积量从而提高现场施工的整洁度。
        3房地产住宅项目精装修验收及交付阶段的重点因素
        3.1精装修模拟验收及整改
        为了提高项目的交付速度，还有客户的满意度，项目负责人应及时提供验收和整改的措施。在项目整体施工完成、移交业主之前，需要进行常规销项，比如门窗、地板等装修工艺等的细部检查，销项方式不管是委托第三方复检，还是安排施工单位自检,不管什么方式,只要提前模拟验收并及时整改,都对交付有很大的帮助。质监站进行验收后，开发商还需要对工程上各类项目进行验收，包括装修保洁，常规销项等，目前国内还没有比较统一的规范标准，需要房地产企业根据自身和业主的要求总结制定。
        3.2批量精装修集中交付
        针对项目大小的不同，交周期付时长也不同,一般在5-15天左右。根据项目总套数，将集中交付期设置为一个固定时间长度，为了加快交付速度，需要加强陪同验房人员的培训，对装修问题如何快速处理能够进行有效的判断。比如工程部门可以整理出100个问题，根据现场业主有可能提出的问题，提前梳理应对回复说辞和维修方案，在交付时间段内安排快修人员，半小时内处理掉常见问题。
        结束语：
        在社会发展的现阶段，房地产企业已经进入到细致化的管理阶段，要想精装修产品在房地产业中脱颖而出，就需要准确的细节处理。策划要准确抓住客户需求，设计将需求转化成图纸，施工将图纸制造成产品，交付将产品梳理成客户要求，最终协助企业精装修项目管理上的水平得到有效提升。在提升产品质量满足消费者需求同时，让房地产企业的整体满意度和利润率都能够有效提升，进一步增强房地产企业自身的综合竞争力。
参考文献：
[1]房地产住宅项目精装修管理[J].洪志华.江西建材.2017(07)
[2]房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述[J].颜全接.河南建材.2016(03)
[3]地产住宅项目精装修管理及相关问题探讨[J].苏建材.四川水泥.2018(09)