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浅谈模拟清单招标模式下的成本管理

发表时间：2021/6/16 来源：《建筑科技》2021年4月下作者：马丹

[导读] 在整个项目全生命周期开发过程中，建设期成本无疑占据大头，特别对于通过银行贷款来筹集建设资金的开发商来说，建设周期的长短不仅决定了开发成本的多少，更对资金是否可以尽快回笼起着决定性作用。所以越来越多的开发商，想尽办法通过各种方式缩短建设周期，而就招标阶段来说，利用模拟清单招标，则可以在扩初阶段进行招标，大大缩短招标时间，加快承包单位进场施工。

上海华融投资咨询中心有限公司马丹 200120

摘要：在整个项目全生命周期开发过程中，建设期成本无疑占据大头，特别对于通过银行贷款来筹集建设资金的开发商来说，建设周期的长短不仅决定了开发成本的多少，更对资金是否可以尽快回笼起着决定性作用。所以越来越多的开发商，想尽办法通过各种方式缩短建设周期，而就招标阶段来说，利用模拟清单招标，则可以在扩初阶段进行招标，大大缩短招标时间，加快承包单位进场施工。然而模拟清单招标因其招标项目内容和工程量的不确定性，往往也带来一系列不可控风险，本文就模拟清单的优缺点、常规操作模式以及施工过程成本管理方面，提出一些自己的看法。
[关键词]：模拟清单；成本；风险控制
        1.模拟清单优缺点
        1.1模拟清单的定义
        模拟清单是指建设方在只有扩初图或者初步方案图的情况下，为了尽快确定施工单位，尽早进场开工，利用现有的方案图或初步扩初图，选用一个或多个相同或类似建设地区、地质地貌、结构形式、建设标准的已完工项目的相关数据，模拟本项目的项目内容和清单数量，形成一份工程量清单，用于后续施工招标和确定合同价。
        1.2模拟清单的优点
        国内目前大部分房产开发项目都对建设项目的竣工验收节点有明确的指标要求。建设周期的关键节点，如开工、结构封顶、竣工验收等，不仅关系到建设开发参与人员的业绩考核，也关系到开发建设者的资金回笼，尤其是对于需要向银行贷款来筹集建设资金的开发者来说，项目建设周期的长短可能直接关系到资金贷款和周转压力。而传统的用招标图纸或施工图纸进行工程量计算并据此列项的工程量清单模式，由于需要成本人员花费大量的时间进行编制，故大大增加了招标时间，从而影响开工时间和竣工验收时间。
        而采用模拟清单招标的形式，则大大缩短了招标时间，比如笔者亲历的某大型民营三甲标准医院建设的总承包工程招标案例中，由于项目规模比较大（总建筑面积约28.6万平方米），如果采用传统的工程量清单计价招标模式，则编制总承包工程量清单及标底价的时间大约为30个日历天，而设计出图时间约为60个日历天，两者相加的总时间约为90个日历天，但在采用模拟清单的情况下，设计仅需出具平面图和相关构造做法表，成本人员编制招标清单的时间则压缩至10个日历天，两者相加的时间不到30个日历天。
        1.3模拟清单的缺点
        由于编制模拟清单的前提条件过少，以及编制清单的成本人员专业素质及专业水平参差不起，可能导致模拟清单的质量难以把控，造成过多的缺漏项，或者工程量和实际严重不符，导致成本管理过程中，存在较多的不可控风险因素。同时，投标单位也可以利用其自身的专业技术优势，在投标报价时充分研究模拟清单中的漏洞，比如：部分分项内容实际施工过程中用到的概率很低，而这部分工程量又达到了影响报价水平，在这种情况下，投标单位极有可能对这部分内容报出远低于市场价格的不合理低价，而对其他实际用到的概率较大的项目内容做出高于市场合理价的报价，以做出低于市场价的总投标报价而达到中标的目的，而在中标之后，又可以利用自身优势说服设计或建设方替换合同清单中报低价的项目内容，改换高报价项目内容，最终其实际结算价往往高于投标总价，甚至远远超出目标成本。
        2.模拟清单招标操作步骤
        2.1确定招标界面
        由于模拟清单中的项目内容和工程数量均为假设，故在编制工程量清单之前，确定工程招标范围则为首要步骤。工程招标界面的确定不能是仅仅通过成本部一个部门单打独斗去确定的，而需要工程、设计、招采等多个部门协同参与，从施工的便利性、财务税收的最优化、工期节点的划分上，切分目标成本，从而确定合理招标范围。
        2.2充分讨论招标要素
        模拟清单的编制是个极其考验编制人员专业水平的工作，故成本人员应在编制之前，充分熟悉项目所在地的地质条件、周边建筑物情况（比如周边是否有地铁、是否有临近居民、是否有池塘沼泽等等）。同时，模拟清单的编制也不应是成本造价人员一方的参与，而应充分调动设计、运营、工程等各部门的积极性，由工程部对现场安全文明、质量管理、技术标准等内容提出相关要求，由设计部对主要材料和设备的可选品牌、档次标准、关键部位的建筑构造做法等提出明确需求。

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        在编制清单过程中，各部门应可采用头脑风暴法，对模拟清单开展充分探讨，并对清单列项及模拟数量的合理性进行分析。
        2.3选取最佳对标项目
        编制模拟清单选取的对标项目，应从项目地点、建设时间、结构形式、建造标准等各方面尽量贴近实际项目情况，若对标项目的建设时间较为久远，则应该在编制模拟清单时，充分考虑政府规范要求、市场实际情况的变化，同时在编制标底时，应充分考虑主要材料及设备材料价以及人工价在此期间的涨跌幅度。
        2.4模拟清单的合理性复核
        在模拟清单初步完成，但尚未发标之前，一定要预留时间检查模拟清单的经济合理性，具体操作手段则是通过编制反应当前市场合理水平的标底价，以及同目标成本对应范围的金额做对比，从总金额上总体把关并检查模拟清单的合理性，避免出现数量级上的大偏差。
        2.5明确变更签证计价方式
        由于模拟清单中工程量无法确定，仅凭经验数据可能造成和实际有较大偏差，为了防止中标单位在投标时利用这一点做不平衡报价，建设方应在招标文件合同模板专用条款中对变更签证的计价方式做明确约定，比如笔者经历的大型综合医院项目总包招标文件中，对日后实际工程量超出模拟清单数量10%的情况下，建设方有权对该部分内容合同综合单价做调整，这也是为了防止由于清标过程中疏漏未能发现或指正投标报价中的不平衡报价而引起的成本风险不可控。
        3.模拟清单下的施工过程管理
        3.1尽快完成施工图预算
        模拟清单模式下签订的合同金额存在可能和实际金额有较大偏差的情况，对于建设方来说，在实际金额尚未确定的情况下支付工程款，则可能存在超付的风险，故应在开工后要求设计单位尽快出具施工图纸，同时要求施工单位在收到施工图纸之后规定时间内申报施工图预算，以便尽快核对施工图预算金额，从而锁定实际实施金额。同时，为了防止施工单位在中标之后不配合施工图预算的上报和核对，则应在招标文件合同条款中，通过约定施工图预算的上报、核对时间，以及对应的惩罚措施，来避免此类情况发生。
        3.2注重价值工程比选
        由于模拟清单招标时图纸仅为方案图，甚至只有平面图，在此情况下，在影响造价较大的分部分项内容的施工图纸正式出具之前，应充分利用价值工程比选，要求设计从经济和施工角度出具不同方案，由工程部对不同方案的可操作性进行评选，而其经济性则由成本人员进行分析，同时应结合模拟清单中的项目内容，最终选取最优方案。
        3.3变更签证的流程管控
        成本人员应根据项目自身特点，制定合理的、可具操作性的变更签证的流程，比如不允许变更签证先施工后报价、对提出变更要求的不同主体方的流程约定、对变更估价及确价的流程约定等，通过上述流程管理手段，避免施工单位在合约履行过程中，擅自取消合同清单中利润较低部分项目，从而把低价中标的风险因素全部转嫁到建设方。
        3.4结算后评估
        无论是施工图预算加签证变更的结算形式，还是以竣工图结算的形式，均应在结算完成之后，对最终结算金额和招标金额进行深度对比分析，从施工范围、工程数量、项目内容、变更签证发生原因等各角度，分析实际结算清单和合同清单的差异，同时对已完建设项目做好相关指标分析和数据库整理，以便后续建设项目的参考和对标。无论在何种清单计价的条件下，成本人员都应不断加强自身学习，充分总结经验教训，提升专业水平，这才是成本管理的立足之本。
        4.结论
        模拟清单在目前国内房企开发中的应用已经较为普遍，也具备一定规模，但如何更好的发挥模拟清单招标的优势，同时又尽量避免随之带来的成本风险，则是需要广大成本人员通过不断的实践操作和理论学习，总结经验，吸取教训，
参考文献：
[1]陈敏：《浅谈房地产项目模拟清单编制的流程及要点》。
[2]王翀：《浅谈工程量清单模式下工程结算的审核》。
[3]叶敏瑜：《模拟工程量清单招标在实际应用中的利弊分析》。