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城市综合体开发利用探析

发表时间：2021/6/16 来源：《建筑科技》2021年4月下作者：王芳

[导读] 随着经济发展，建筑用地逐渐减少，建筑综合体成为建筑发展的另一大方向。随着产业配套完善，市场极具活力，加上近年来加快产业结构转型升级，优势产业不断壮大，传统产业明显提升。依托良好的区位优势打造多元核心区，同时以地方优势现代农业、休闲观光农业等为根本。

杭州之江银泰建设发展有限公司王芳

摘要：随着经济发展，建筑用地逐渐减少，建筑综合体成为建筑发展的另一大方向。随着产业配套完善，市场极具活力，加上近年来加快产业结构转型升级，优势产业不断壮大，传统产业明显提升。依托良好的区位优势打造多元核心区，同时以地方优势现代农业、休闲观光农业等为根本。
关键词：城市；综合体；开发；利用
        引言
        依托丰富的旅游资源，发展生态农业观光园、农产品展销中心等，并配套开发住宅、商业、餐饮等。多种功能在城市价值链中相互结合、相互作用、相互影响。根据城市规划定位、城市经济状况、房地产价格以及产业特点，综合考虑市场因素和铁路建设资金需求和运营补亏等。
        1开发定位
        1.1构建集聚文化特色的生态旅游发展带
        一方面，完善旅游服务基础设施的建设，结合区域自然资源与文化特色，明确旅游服务类型，沿线建立多层次、多样化的旅游产品，推广区域特有的旅游品牌，推动旅游产业从传统观光型向度假、休闲、康体、养老多元型发展；另一方面，将现代服务业布局与沿线地区的传统农业、加工制造业有机结合，发展互联网+农业新型产业与体验经济，打造产、供、销一体化产业链，推动传统产业转型升级。
        1.2构建沿线工农业产销营运贸易链与商贸流通发展带
        以商贸产业为双翼，着力构建区域品牌。一方面，依托通道功能与铁路的货运能力，提升优化沿线城市在商贸产业发展带上的作用；另一方面，依托优质多层次的旅游项目，丰富边境旅游产品，沿线打造文体创意产业小镇、温泉康养度假区、文化体验小镇等文化旅游产品，提升城市品牌形象与号召力，推动旅游产业优化升级。通过铁路建设及综合开发，带动沿线区域商贸产业发展带的发展。
        1.3通过铁路建设及综合开发带动商贸产业发展带的发展
        充分发挥贸易的优势构建沿线工农业产销营运贸易链与商贸流通发展带，改善沿线传统工农产业经营分布散、竞争力弱的不足，促进传统工农业的转型升级，推动地区经济发展。以地方良好的工业经济为基础，改善沿线传统工农产业经营的竞争力。将现代服务业布局与地区的传统农业、生物制药产业有机结合，发展互联网+农业新型产业与体验经济，推动传统产业转型升级。
        1.4双翼着力构建区域品牌依托区域枢纽作用，提升优化城市在通道经济中的功能
        以区域背景为基底，以旅游产业与边贸产业为双翼，着力构建区域品牌。一方面，依托铁路通道定位与铁路本身的货运功能，提升优化沿线城市在边贸产业发展带上的作用；另一方面，依托优质多层次的旅游项目，丰富旅游产品，打造度假小镇、养老基地、现代农业体验区等旅游产品，依托优质多层次的旅游项目，丰富地区旅游产品，沿线打造多元核心区、康养生活区等，提升城市品牌形象与号召力。
        2地下城市综合体的相关概述
        关于地下城市综合体的概念，以往学者根据城市发展现状给出的定义存在一定的差异，但综合来看，其主要体现在城市性与立体性两方面。其中城市性在内涵上可理解为保证传统建筑功能得以发挥的同时将城市功能引入其中，如地下城市综合体中设计的商业街或广场等，其保证自身功能得以发挥的同时也与外部系统保持相连。

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而立体性方面主要表现在空间基面立体化特征方面，使城市活动以及相关的功能都可在地下空间内实现，其体现的运作系统具有高效集约等特点。综合来看，对处于地表以下将城市中的商业、娱乐、交通等功能集于一体且保证地下城市与地上城市保持相邻的建筑群体便可称之为地下城市综合体。从地下城市综合体的特征看，其主要体现在:第一，功能多样性特征。这种特点的产生主要得益于地下空间长期利用中相关的如停车功能、休闲娱乐功能或餐饮等方面的混合使用，发现地下空间集更多功能于一体能够吸引更多的顾客，创造较多的经济效益，在此基础上推动地下城市综合体的设计更具多样性功能。第二，建设主体具有明显的多元化特征，如广州地区地下空间利用过程中，政府部门负责管理地下过街通道，而商业街、购物中心以及其他娱乐休闲场所都分别由不同建设单位经营管理，由此可见建筑群体方式在地下城市综合体中表现极为明显。除此之外，现代地下城市综合体在特征上也表现出对外联系较为便捷且步行系统呈现明显网络化等特征。
        3综合开发的必要性
        3.1交通导向、开发引领地区规划
        按照公交导向型（TOD）开发理念，推进毗邻地区特定范围内的土地综合开发，发挥“一线一带、一站一城”的铁路交通建设引领示范作用，结合新型城镇化发展、特色小镇与美丽乡村建设，打造一批“城市综合体”和特色城镇、示范社区，拓宽城市发展空间，创新城市空间组织形态，提升区域整体竞争力，建立与沿线城市发展相互促进的良性循环机制。
        3.2规划引领、规范决策、统筹发展
        统筹协调土地综合开发与城市总体规划、土地利用总体规划和综合交通规划，促进铁路资源与城市资源的整合利用、协同发展；统筹站区人群、地域、设施、组织结构和社会文化等要素，实施整体规划、联动供应、立体开发、梯度发展，强化建筑布局、综合交通、开放空间、绿化要素的整体规划，分步实施、可持续开发。
        3.3多赢平衡、规模适度
        综合开发以引领新型城镇化建设为导向，科学、合理、适度开发，合理空间布局，协同城市发展，广泛吸引社会投资，实现建设、运营财务平衡，创造多赢共享局面。
        3.4政府引导、市场运作
        政府依法行政，完善土地综合开发相关政策和管理制度，建立公平、公开、有序竞争的市场环境，统筹毗邻地区相关规划，合理确定土地综合开发边界和规模，采取市场运作方式，引导市场主体实施综合开发。
        结束语
        城市综合体的开发应与区域经济发展、城市定位、特色产业、土地市场、房地产市场及站点区位等多种因素相结合。结合产业进行一定规模的综合开发，能够助力传统产业转型升级，有效引导城镇化建设。以通道经济与外向型经济为基础，通过铁路建设及综合开发，带动商贸产业发展带的发展，改善工农产业经营分布散、竞争力弱的特点，促进传统工业的转型升级，推动地区经济发展，并且在不断成熟和完善中，使我国的商业地产发展达到一个新的高度。
参考文献
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［2］刘潇.城市综合体发展现状、问题及建议研究———以Z省为例［J］.建筑经济，2019，40（10）：112-115.
［3］王强.城市商业综合体中“城市性”的再现———以无锡江阴万达商业综合体室内设计为例［J］.城市住宅，2020，27（7）：51-53.