轻资产运营对房地产企业财务绩效的影响—

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轻资产运营对房地产企业财务绩效的影响——以万科为例

发表时间：2021/6/16 来源：《建筑科技》2021年5月上作者：江佳琦

[导读] 随着我国房地产市场从黄金时代转向白银时代，传统的房地产运营模式暴露出了其风险性，在这种情况下，许多房地产企业开始朝着轻资产运营模式转型。近年来，国内外学者关于此问题的研究成果甚丰，但多对案例进行简单分析，较少进行实证检验。

湖北武汉中南财经政法大学江佳琦 430073

摘要：随着我国房地产市场从黄金时代转向白银时代，传统的房地产运营模式暴露出了其风险性，在这种情况下，许多房地产企业开始朝着轻资产运营模式转型。近年来，国内外学者关于此问题的研究成果甚丰，但多对案例进行简单分析，较少进行实证检验。本文将选取轻资产转型成功的万科作为研究对象，选取万科2006～2020年年报中的盈利、偿债、营运和发展能力这4个层面的11个指标，利用Stata对其轻资产转型前后的财务绩效进行因子分析，从而对比分析万科的轻资产转型效果。
关键词：轻资产；财务绩效；万科
        绪论
        在当前经济发展新常态下，传统的房地产企业也面临寻求新的发展方式，目前，我国许多房地产企业已经开始向轻资产运营方面涉足，盈利模式也将逐渐从以往的土地溢价转变为资产溢价、增值服务收益等。今年2月，国家自然资源部发布了有关住宅用地“两集中”的调控文件，这一政策对房地产企业的资金要求提高，且随着房地产金融监管的日益加强，轻资产转型对于房地产企业有着重要意义。
        一、房企轻资产转型的意义
        （一）降低财务风险
        普通的重资产运营模式下，房地产企业承载着更大的财务风险，一旦资金回收不及时，极易造成资金链断裂。此外，轻资产模式下企业可以通过丰富的融资渠道和多元的盈利方式盘活资产、获取更为稳定的现金流。因此在面临我国房地产市场监管日益加强且集中供地的举措出台的情况下，轻资产运营对于房地产企业来说，可以降低财务风险。
        （二）提高房企的竞争力
        在轻资产运营模式下，房地产企业主要依靠核心资源进行规模的扩张，由于此种模式剥离了产业链中的制造业务，房企可以在产品设计及研发、品牌塑造以及营销渠道上投入更多资源，而这也促使房企更加专注于资源取得和运营、优化产业链结构，从而在一定程度上帮助企业度过市场的低迷期，使房地产企业更具竞争力和持续发展的可能性。
        二、万科轻资产运营路径
       （一）小股操盘
        万科在2014年初发布的2013年年报中宣布了将向轻资产模式转型，提出了小股操盘的发展模式，并将利用这种模式来扩大自己的经营规模。这种模式也是在万科在2013年和铁狮门合作的Lumina项目中所学习到的。万科的“小股操盘”是指万科在合作开发项目中不控股但持有一定的比例未达标准的股份，且项目的具体经营管理权仍属于万科，并使用万科的品牌、产品体系、信用和采购资源等。在这种模式下，万科不仅可以获取项目经营的管理费，还可以获取一定比例的股权收益以及超额利润收益。
        （二）资产金融化
        2014年，万科和腾讯理财通共同推出了万科理财通，客户可以将定金转化为理财产品，就算最后不能成功认购房源，也可以享受收益，此举既能节约成本，又可以促进销售。之后，万科又和平安集团携手打造了平安万科购房宝，投资者在获取资产增值的同时还可以以较为优惠的价格购房。
        在房地产资产证券化方面，万科于2015年6月发行了国内首只公募基金REITs——鹏华前海万科REITs，随后还设立了中城乾元基金、招银成长壹号和招银成长玖号等其他商业地产基金。万科通过发行该类REITs，不仅可以增加融资渠道，盘活存量资产，实现资产良性发展，还可以将金融资产的运作和实物资产的运营相结合，为轻资产运营的茁壮发展铺路。
        （三）物业增值业务
        万科现在的业务范围并不仅仅局限于地产项目，其“城市配套服务商”的转型战略使其还涉及了物业、物流等多种业务。其中万科的物业服务为其提供了一种新的获利方式，从2012年至今，其物业服务的收入占比呈上涨趋势。在2014年，万科物业推出了“睿服务”和分别针对业主和员工的“住这儿”和“助英台”两款app，其本质就是互联网+物业服务，自此，万科可以在给业主们提供高效率服务和现场管理服务的同时，降低自己的人力成本。此外，万科还可以与其他物业企业合作，为他们的项目提供服务和技术，以此获取利润，并提升自身的品牌形象，顺应轻资产运营的发展战略。
        三、万科轻资产转型效果分析
        本文采用因子分析法分析万科轻资产转型的效果。因子分析法是从多个变量中提取出隐藏的少量具有代表性的主成分因子，这些主因子可以反映原始指标的大部分信息，从而起到降维的作用。还可以通过对主成分因子在变量中的得分情况进行分析，以进行综合的绩效评价研究。
        （一）财务指标的选取
        本文将结合前面学者们的研究，并基于科学性、重要性等原则综合选取了盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力这四个方面的11个指标来建立财务绩效分析体系，这11个指标如表1所示：
表1 万科财务绩效评价指标

       由于万科集团是从2013年开始正式朝着轻资产运营转型，因此本文将以2013年为时间节点，从2006年开始进行数据搜集研究，对比万科在轻资产转型前后财务绩效的变化。本文数据均来源于万科集团所披露的年报。
       （二）实证分析过程
        1.适用性检验
        首先对数据进行适用性检验，使用KMO和Bartlett球形检验。若KMO值大于0.5，则表明适合做因子分析，反之则不适合。经过检验，该组的KMO值为0.622，Bartlett球形检验值为228.285，P值为0.000，则认为数据样本适合做因子分析。

2.提取公因子
根据提取公因子的条件——特征值大于1或接近1，提取了3个主因子，这3个主因子经过旋转后的方差贡献率分别为：41.80%、30.11%、17.29%，累计方差贡献率为89.21%，表明主因子对原数据指标的解释度较高，可以代表原指标。

3.因子命名
本文采用Varimax法对因子载荷矩阵进行旋转，并根据旋转后因子载荷矩阵中载荷值对主因子进行命名。如下表所示，因子1在净资产增长率、总资产增长率、净利润增长率以及总资产利润率上有较高载荷，因此可以将因子1看作为成长及盈利因子，记为F1。因子2在流动比率上具有最高的载荷值，为0.8201，因此将因子2命名为偿债因子，记为F2。存货周转率对因子3在有着最高的贡献率，为79.30%，因此可以将因子3命名为营运因子，记为F3。

根据上表可以得出各个因子的得分函数：

根据以上因子得分的公式，可以计算出综合得分为：

        5.研究结果分析
        F1作为成长及盈利因子在2006年至2013年基本保持不变，有小幅波动，在2013年之后开始大幅度上涨，说明万科的成长能力和盈利能力得到了较大提升，2020年收到疫情影响，使万科的成长及盈利能力有所下降。第二个因子表示偿债因子，虽然其因子得分为负数，但并不表示其能力为负，只是表明了企业的该能力较弱，且偿债因子得分呈逐年下降趋势，说明企业的偿债能力较差。F3是营运因子，同样在2013年前有波动，但在企业宣布轻资产运营后开始增长，表示了万科的营运能力在轻资产转型以来尚好。成长及盈利因子和营运因子虽然在2013年之后的几年中都上涨较快，但是近两年来增速有所放缓。总体来看，万科在轻资产转型之后，盈利能力、营运能力和成长能力有显著的提升。由于万科的偿债能力存在着一定问题，因此综合得分并不是特别理想，这也和房地产融资渠道收紧、土地资源日益稀缺、房地产市场的调控有着密切的关系。但万科的负债情况在行业内仍处于较好的地位，其负债增高主要是因为在市场低谷期时企业拿地、并购等阶段性投入。
        万科的轻资产转型成功在一定程度上是由于其懂得结合企业自身的优势进行运营，譬如在小股操盘模式中，万科专业的管理能力以及品牌口碑优势为它的转型之路打下了坚实的基础。房地产企业在轻资产转型的过程中应当注意扬长避短，充分认识到自身的特点和具有的核心资源，以此来打造出专属于企业的轻资产运营之路。
        四、万科轻资产转型的优化建议
        根据上述实证分析结果，万科的轻资产运营可从以下方面进行进一步改进：
        （一）着力提高成长及盈利能力
        结合F1因子的得分和有关盈利能力的指标来看，虽然万科的成长及盈利能力整体上呈上涨趋势，但近两年来表现较为疲软，一方面是由于市场原因，另一方面和万科的经营策略有关。万科应降低其在制造、生产链上的成本，对资金、资源投入进行合理规划，同时要更加重视企业的经营和管理能力提升，合理整合运用有效资源，注重品牌的建立和人才的吸纳，继续促进业务的多元化发展，在国家对房地产市场调控力度加强的形势下打造独属于万科的成长和盈利方式，使其在行业中更具有竞争力。
        （二）改善债务结构
        在万科实施轻资产转型后，流动比率呈下降趋势，速动比率呈上升趋势，通过对万科年报的解读可以得出，万科对营销环节的投入量加大，销售变快，因此预收账款增加，从而导致了流动负债的增加。又由于速动资产的变现能力更强，因此更能反映企业的短期偿债能力，说明万科在轻资产转型后的短期偿债能力有所上升。虽然万科的资产负债率和净负债率保持在行业的低位，但是仍在连年攀升，且根据F2的得分来看，万科的长期偿债能力需要加强。
        万科应当进一步对贷款的额度、期限、偿还等作出合理的规划，以降低企业债务的风险，并优化资本结构和债务结构，在正常运营的前提下适当减少存货和固定资产，同时选择更加科学的融资渠道，不忘“轻资产运营”的本心，以此来提高万科的长期偿债能力。
主要参考文献
[1]崔一帆,郭晖.基于财务视角的X企业轻资产运营模式研究[J].中国管理信息化.2021,24(01):12-13.
[2]何萌萌.基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价研究[J].商业会计.2013,19:73-74+72.
[3]刘云莉.轻资产运营模式转型前后资产负债结构影响——以万科集团为例[J].北方经贸.2020,05:132-136.