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城市既有办公楼更新改造的技术分析与实践

发表时间：2021/6/16 来源：《建筑科技》2021年5月下作者：陈虹

[导读] 城市既有办公楼的更新改造不仅涉及许多领域，并且有很强的政策性，具有技术性高和研究难度大的特点。通过建设工程更新和改造，可以赋予城市现有办公楼新的活力，同时避免了大规模的拆迁和建设，为公众节省大量的财政资金，极大地减少建筑行业资源浪费。

上海新施房地产经纪有限公司陈虹

摘要：城市既有办公楼的更新改造不仅涉及许多领域，并且有很强的政策性，具有技术性高和研究难度大的特点。通过建设工程更新和改造，可以赋予城市现有办公楼新的活力，同时避免了大规模的拆迁和建设，为公众节省大量的财政资金，极大地减少建筑行业资源浪费。此外，为达到通过改造翻新来提高建筑物的外观质量，本文从城市既有建筑物内、外部介绍现有办公楼的现状和问题，然后分析其成因，并针对既有办公楼的工程实际提出装修改造建议。
关键词：既有建筑改造；改造原则；技术标准
        1城市既有办公楼更新改造技术概述
        城市既有办公楼的更新改造，将之前的大规模的拆除重建转向对既有建筑存量的修缮与改造。这对于自然资源和能源消耗偏高的建筑行业的可持续发展意义重大。我国建筑业经过多年对既有办公楼更新改造的理论研究和实践，已经积累了丰富的经验和技术手段，摒弃大拆大建的改造方式而采取谨慎的更新模式，从而保住了各城市的差异性特色，提高了人们的居住品质。我国各个大中城市都非常重视现有办公楼的更新改造，并针对不同类型的办公楼提出相匹配改造方法。城市既有办公楼好比是城市的历史书籍，承载着人们的对昔日时光的美好回忆，是社会经济、文化发展的结晶。
        随着城市格局的不断升级扩大，人们对建筑物的功能和外观的要求日益增加。既有办公楼可作为连接和改造建筑物内部和外部空间的媒介，在它的建筑体的生命周期管理中，适时更新改造是项目的重要组成部分。通过更新和改造，既有办公楼可以在保留原有核心设计元素的基础上，焕发出与时俱进的生命活力，还可以在短时间内填补自身功能上的不足。同时，可以通过更新和改造有效改善建筑物的内、外部物理环境，对既有行政办公楼进行更新和改造可以促进城市化进程的提速升级。
        2城市既有办公楼更新改造技术的设计原则
        我国许多城市既有办公楼的改造项目当前的实施状况不容乐观。由于行业发展条件的影响，大部分改造工程都遵循“低成本，低技术，短建设期”的不合理原则。这导致更新后的建筑物的设计原则性较低，属性较差。并且不同功能的办公楼往往需要不同的建筑形态特征和语言环境，这种施工理念下无法实现更新改造目标。目前，正在推进的大多数建筑翻新工程即使功能发生了变化，设计结构仍旧保持不变。所以大多数情况下，既有办公楼的更新和改造项目费用大多低于对新项目的投资。但是，在既有建筑物的改造过程中，经济因素对建筑物的改造有很大的影响，特别是在一些对建筑工程技术要求较高的外墙装修改造工程。此外，历史赋予既有办公楼的城市地域性，不仅是其文化价值所在，还关联着城市格局的建筑规划合理性，这是更新改造工程中必须妥善解决的问题。既有办公楼的更新改造是一项综合性建筑工程项目，需要科学、准确地调研工程涉及的每个环节，合理规划并找到最佳解决方案。
        3城市既有办公楼更新改造的技术分析
        城市既有办公楼更新改造全过程应开展前期评估，规避风险。在实施改造项目之前，施工单位应着眼于既有建筑物的消防安全性能以及实施新规定的工程要点。为促进城市既有建筑的更新改造行动，提升改造计划的合理性和安全性，上海市建委组织编制了《上海市既有建筑改建工程消防设计标准》（以下简称标准）并向公众公布。随着新版标准和总体规划的全面实施，上海市确立了“控制增量，促进减少，优化库存”的城市既有建筑更新和改造原则。在此基础上尊重保留既有建筑物的历史痕迹，有效延续其生命周期的文化价值所在。针对建筑工程，无论是更新和改造，还是文化生命价值的传承，都应遵循这一理念。在标准中市建委研究总结了民用建筑更新项目中常见工程技术问题和消防安全问题的解决方案。建筑和装饰部门可以提出解决方案，并注意关注设计原则和管理模式。鉴于既有办公楼更新的多样性和不断变化的功能需求，城市既有办公楼的更新改造应符合建筑物的综合性功能要求，全方位的建立改造计划。另外，它应该合理地反映外部建筑形式，以便更好地与周围建筑物协调，以适应城市面貌的外部环境需求。虽然已经建立起既有办公大楼的全生命周期管理系统，但是我国既有办公楼的管理维护仍旧存在不少问题，必须予以分析研究，提出合理的改造措施。工程人员从建筑科学的角度出发，推进既有办公楼生态改造工程的设计探索，通过应用全新的设计理念得出新的业内成果。其具体内容涵盖四个方面，即总体布局、安全疏散、建筑结构和消防设施。当前，办公大楼主要受周围环境和建筑条件的限制，无法满足各种条款的原始标准。如果难以在项目的一个方面执行当前标准，则可以通过在其他方面采取相应的技术措施来进行安全性能补偿。
        4城市既有办公楼更新改造技术的实例分析
        4.1工程概况
        本工程为上海市静安区隆宇国际商务广场办公楼更新改造项目，位于上海市静安区恒丰路329号，是一幢地上25层的商务办公大楼。其高度为99米，总建筑面积约为55000平方米，地下室共有三层与隔壁的太阳城共用。该项目竣工于2012年，主要用途为办公；1层有部分商业。该项目在设计手法上采用砖混结构的、多层单元式结构，探索具有地区差异性的既有住宅更新改造手法。目前该地区有很多办公大楼已经楼龄超过10年以上，此类大楼由于10年前的设计及功能设置比较单一、落后，与现在的流行设计已经有了很大的差距。与周围新建的办公楼相比，原大厦的外墙有些平淡，尤其是入口顶篷的形状简单且缺乏细节，见如下图1所示：

图1 项目改造前
4.2 改造主要内容
经工程改造及引入相对高品质的物管团队进行楼宇管理，可以实现价值提升。更新改造主要内容包括3-25层的公共区域以及电梯厅、公共卫生间、内走道等。大堂改造项目将原有两个的功能对调，恒丰路一侧原为副大堂，现改为主大堂，将二层楼板切割后形成挑空中庭。将一楼外幕墙整体改造，并进行升级改为副大堂，将原有中庭楼板补齐，如下图2、图3为工程改造前后的对比图。外立面改造项目主要增加主楼部分的外墙铝合金装饰条及装饰铝板，如下图4，室外广场改造项目新建车库出入口及整体室外绿化。更新改造的建筑数量大、标准较统一、地理位置相对优越，可以使更多居民获益，如下图5。

图4 外立面改造后实拍图

        通过对国内外既有办公楼更新改造的文献资料进行整理，分析了我国更新改造发展的历史沿革，总结出更新改造的重要性、必要性、可行性。建立和完善城市现有建筑物的保存、利用和更新改造机制，要求城市规划者做好城市现有建筑物基本情况的调查工作，要认真梳理重要工业建筑和民用建筑在不同时期的历史和文化意义，并制定保护和利用现有建筑的政策，以进行指导和规范。与此同时，为了确保建筑物的正常使用，离不开日常的维护工作，因此有必要制定一套专为既有建筑物维护的管理制度，加强既有建筑物的所有者或使用者的日常维护工作，保持建筑物的良好状态。另外，还要按照绿色节能的原则对既有建筑物进行更新与改造，可以增强既有建筑物的实用性和合理性。如有不适合继续使用的将通过更新和改造获得新的生命价值。
        4.3 改造技术分析
        隆宇国际商务广场办公楼改造的经验改造方案必须以改造后的实际商业定位出发，必须简洁考虑大楼原有的实际情况。例如结构、主要供电设备、空调主机、电梯、用电荷载等。隆宇国际商务广场的公共区域、外立面及室外部分的改造可以立即提升原有大楼的品质及观感。改造工程首先应考虑现有租户的影响，提前考虑施工时间及采取对原有系统保持其正常运行的临时措施。其次，既有办公楼建筑的外观变换可以对环境变化进行合理修正，并以最小的能耗建设维持建筑物内部的舒适环境。虽然龙宇国际商务广场是一栋商业建筑，但建筑工程师仍希望其设计建设理念蕴含一些环保和可持续的概念。实现既有建筑物的实用性和舒适性，可以扩大地下空间和优化建筑结构，同时通过安装电梯来实现。龙宇国际商务广场办公楼的更新改造工程在反映城市在特定发展阶段的外观并凝聚公众情感记忆方面起着重要作用。
        5结束语
        当前，既有办公楼的整个生命周期受到越来越多的重视，建筑体管理的革新将建立新的组合形式和关系模式。本文中使用的一些项目案例在现有建筑物更新和完整生命周期管理的研究中发挥了重要作用。但是，既有办公楼的更新改造工程必然对建筑物带来物理损害，譬如损坏原始建筑物的表皮或变更原始建筑物的风格等。尽管既有建筑的外观装饰在更新后获得新生，但是原始建筑的风格和外观却永远消失了。现有办公楼改造的实施理念是更新过程不仅需要尊重历史，而且还需要为建筑和城市环境的转变注入新的活力，以实现新旧共存的目标。
        随着城市化进程的推进，既有办公楼的更新功能越来越多样化，业务量也越来越大。既有建筑改造后可以有效改善其现有的内、外部环境，并提高建筑物的外观质量。作为与群众日常生活联系最紧密的城市既有办公大楼，其库存量庞大且分布广泛，研究它的更新和改造工程项目具有普遍的经济和学术价值。在尊重既有建筑物的前提下，更新改造时将结构、材料、设计概念、技术和其他外部因素都包含方案中，装修并改造出与原始建筑形式相匹配的新型办公大楼，在建筑行业中有着巨大的经济价值。
参考文献：
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[3]刘少瑜，杨峰.旧建筑适应性改造的两种策略:建筑功能更新与能耗技术创新[J]. 建筑学报 2007(06).
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