孟永志
柳江华腾房地产开发有限公司
【摘要】当前，我国房地产企业的市场竞争越来越激烈，要在激烈的行业竞争中脱颖而出，并提升房地产企业的经济效益和市场占有率是每个房地产企业亟待解决的重要问题。本文结合笔者多年的研究与实践，探讨房地产企业项目全过程的动态成本管理方案实施策略，以供参考。
【关键词】房地产企业;建设项目;全过程;动态成本管理方案;实施策略
随着房地产调控政策的不断出台，房地产市场逐渐回归理性，因此，有必要引入全过程成本管理理念对房地产工程项目的成本进行控管理优化，促进房地产市场的可持续发展。项目全过程动态成本管理作为现代企业管理的产物，对成本节约、提升企业经济效益具有重要意义。
1.当前房地产企业成本管理存在的问题
1.1缺乏事前控制
目前我国不少房地产企业对工程成本控制缺乏事前控制的观念和方法，普遍存在为迎合市场项目盲目上马启动、不重视前期方案优化比较和图纸会审等，将方案及图纸中存在问题没在施工前提出和解决，同时对工程项目开发过程中可能出现的各种问题不能事先作出判断和采用有效的措施进行应对，而是等到问题出现后造成严重后果，结果导致项目成本增加，无法达到对工程项目成本的有效控制。
1.2缺乏管理动态性
现阶段仍有大量的房地产企业在确定施工单位时，双方直接进行议价，基本都是采取费率招标方式确定承包单位，即中标按图纸施工，工程完工后按照定额计价或者工程量清单定额计价后下浮一定比例后进行结算，这种方式完全是后算帐方式，缺乏动态控制性，没有及时将设计变更、物价涨跌等因素导致工程成本变化及时反映出来，不能为公司领导决策提供真实和准确的成本数据作支撑，事后算帐，可能会出现项目成本严重超标的情况。
1.3缺乏合理的评标方法
一些房地产企业招标时评标只关心价格，对投标单位的业绩、技术水平、信誉度、资金实力和守约能力等方面关注不够，评标基本上采取的是最低价中标原则，在建筑市场竞争越来越激烈的情况下，部分施工单位正是抓住房地产企业只关心价格的这种心里，往往导致投标单位恶性竞争，压低报价，中标后采取各种手段进行变更增项达到增加价款的目的。还有就是大量无承包资格的个人以挂靠单位来承接工程，这些承包人往往缺乏管理经验和抗风险的能力，投标报价时恶意竞争，采取低于成本的报价来中标或中标后由于经营管理不善导致亏损，在施工过程极有可能违约，或是以亏损为由采取停工等手段要求房地产企业增加费用，房地产企业为确保工程能顺利完工交付业主，在多数情况下只能被动接受施工单位要求增加价款，最后损失还是由房地产企业承担[1]。
1.4施工阶段造价管控不力
目前房地产企业项目施工阶段的成本管理现状：所谓理论上的全方位，也仅仅是对工程进度款审核、变更工程、结算审核时的分散管理。在项目实施过程中，部分房地产企业不重视控制设计变更，不办理设计变更的审批手续，没有正式的设计变更通知单，没有设计变更引起的工程量与投资增减的记录，设计变更事后不签证以及不及时审核经济性、项目技术经济资料与项目实际进度不能同步进行，常常出现事后补资料的情况。建设单位还常常提出超过设计标准的过高要求，造成过多的设计变更及洽商，也是结算超预算，造成突破原有合同价的原因。没有真正做到对目标、内容进行全方位的监控，还是采取那种合同开口、事后算帐、最后审价斩一刀的做法。
2.房地产企业项目全过程的动态成本管理方案实施策略
2.1投资决策阶段的动态化成本控制
工作人员要实事求是分析市场情况，避免项目决策盲目性，降低投资风险，还要考虑到建设项目在未来市场中的竞争力，确保任务书更科学可靠。
此外要 根据类似项目的技术、经济指标，测算项目各项费用，同时加强工程地质、水文地质以及征地、水源、供电、运输、环保等工程项目外部条件的工作深度，使投资估算有充分依据。同时应广泛调查研究，比较同类项目，认真进行功能分析、多方案比较和选择，经过充分的技术论证和经济评价后，最终确定技术先进、功能可靠、经济合理的项目建设方案，从而计算出较为准确、切合实际的投资估算额，使工程成本从一开始就定位在一个较为合理的水平上[2]。
2.2设计阶段的动态化成本控制
首先要提高标准设计的意识，加快提供设计图纸的速度，缩短设计周期，提高工人技术和劳动生产率，最大程度降低构配件成本。其次，改革现行设计取费办法，建立激励机制，推行限额设计，严格控制设计变更: 应对现行设计取费办法进行改革，建立激励机制，与设计费挂勾，加强技术与经济的对立统一，强化设计人员的工程成本意识，树立设计人员高度的责任感。最后是优化设计方案。采用设计招标及设计方案竞选，运用价值工程优化设计方案和设计方案的技术经济评价分析[3]。通过功能和价值分析将技术问题与经济问题紧密的结合起来，按照经济效果评价原则对设计方案的功能、造价、工期、设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析。从中选出技术上先进、经济上合理，既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。技术与经济相结合是控制建筑工程成本的最优化手段。工程设计是建设项目成本控制的源头，要有效控制工程成本，达到投资省、进度快、质量好的效果，就要把控制重点放在设计这个关键阶段。
2.3实施阶段的动态化成本控制
比如招投标阶段，合理确定招标方式，应加强对招标文件的编制管理，尽可能细化与工程成本有关的条款，责任清晰，风险自担; 加强标底（或控制价）的编制，确保标底（或控制价） 的准确性，为评标确定中标单位起到支撑作用，同时又能有效地控制合理的中标价格; 评标应综合考虑报价、业绩、信誉等各方面因素，综合评定得分最好的合理低价中标原则，应杜绝恶意竞争低于成本的报价；在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。再如施工阶段，要重视图纸会审及技术交底，把存在的问题在施工前提出和解决，减少和避免因设计变更造成的返工损失; 如施工过程中必须进行设计变更时，应对设计变更进行成本测算，选择成本较低方案进行变更，不得随意变更; 加强动态成本管理，及时将设计变更、经济签证、物价涨跌等因素导致工程成本变化及时反映出来，为公司领导决策提供真实和准确的成本数据作支撑; 建立目标成本限额和预警机制，在工程实施过程中定期进行成本发生实际值与目标成本进行比较，找出偏差，分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，真正做到时时控制工程项目成本。加强合同管理，严格控制审核经济签证，减少工程索赔[4]。
2.4竣工验收结算阶段的动态化成本控制
工程竣工结算，各方都应严格执行合同条款约定进行办理。该阶段应作好工程竣工结算资料的审核，重点审核技术、经济资料的真实性、准确性和完整性，严格按照施工合同规定条款进行审核和办理工程竣工结算。工程竣工结算，一般都会涉及许多具体复杂的问题，各方应坚持实事求是，要针对具体情况具体分析，从实际出发，对于具体疑难问题的处理要慎重，要有针对性，做到既合法，又合理，绝不能无理压价，以致损害对方的合法利益。
3.结束语
综上所述，针对房地产企业的成本管理工作积极应用项目全过程动态化管理观念与方法，有着非常重要的作用。这要求相关企业应积极组织管理者与员工学习和掌握有效的成本管理方法，强化系统科学的规划准备，积极执行，提高成本管理效率，最终获取更大的经济效益。
【参考文献】
[1]吴一霏.思考新经济形势下房地产全过程成本管理对策[J].消费导刊,2021,2(3):166-168.
[2]徐晋.新经济形势下房地产全过程成本管理对策探析[J].中国房地产业,2021,11(3):241.
[3]王引.基于全过程成本管理的房地产企业精细化管理路径分析[J].建筑工程技术与设计,2021,11(6):89-90.
[4]王影影.房地产建设项目开发全过程成本管理[J].新材料·新装饰,2021,3(1):108-109.