许翠萍
江苏济川房地产土地资产评估造价有限公司 江苏省 泰州市 225300
摘要：伴随着房地产业的迅猛发展，与房地产有关的交易活动，例如租赁、贸易、投资、贷款等也正在增加。同时，房地产交易诉讼也有所增加，财产估价差距和不当行为稳步增加。这似乎主要体现在法律制度、计价方法、人员素质等方面，需要采取科学有效地措施解决这一问题，促进房地产业的稳定发展。
关键词：房地产评估；常态问题；评估
引言：随着房产行业的快速发展，与房产相关的交易活动也不断增加，如租赁、买卖、投资、贷款等等，与此同时，房产交易法律纠纷也随之增加，房产评估方面的漏洞和弊端逐渐显现出来，主要体现在法律制度、评估方法、人员素质等方面，需要采取科学有效的措施进行解决，促进房产行业的稳健发展。
1.房地产评估存在的问题
1.1相关法律制度不健全
虽然当前我国已经制定并颁布《城市房地产管理法》，以评估机构资质标准与估价师注册两项行政许可为核心，构建房产评估法律体系，对评估机构与管理者进行规定，但却没有对相关实施细则进行明确。虽然该部法律中已经对房产评估制度的法定地位进行明确，但缺乏专门针对房产评估的法律，该方面内容被散落在各项规章制度、规范性文件之中，无法成为行业规范、道德标准的法律依据，缺乏充分的法律保障。在此情况下，估价师在执行时常常畏首畏尾，抑制了主观能动性的发挥，评估结果也很难受到社会认可。
1.2从业人员素质不高
房产评估的专业性较强，且房产价值还具有特殊性，不同房产的价值不尽相同，导致房产评估结果科学性对估价师诚信度产生较大依赖。但是，当前我国尚未形成较为完善的人才培养机制，相关法律制度也不够完善，缺乏对从业者严格的考核与约束，行业收费情况较为混乱，准入门槛相对较低，一些非专业人员混杂其中，学历较低，对房产评估缺乏科学严谨的认识、职业道德感较差等等。同时，房产估价师执业考试资格审查较为宽松，考生作假现象较为严重。同时，估价师考试为一次性制度，通过考核后也只有一个级别，无法充分体现估价师水平高低，也无法因此激励从业者提高业务水平而不断学习。
1.3评估方法单一落后
现有的评价方法忽视外部因素对房产价值产生的不良影响。我国房产评估机构在市场竞争中仍处于劣势地位，房产评估行业不够规范，导致评估机构没有大量财力、精力投入到房产评估方式创新中。当前，应用较为广泛的评估方式有市场比较法、利润法、假设开发法等等。基本估价方法是对房产公平市场价值的一种推断，根据房产特性，如房屋位置、朝向、设计等等，对消费者效用进行评估，也就是以内部效用为主进行评估。但是，在房产评估时除了内部效用意外还应注重外部效用，这样才能使房产评估效果更加科学合理。
2房地产评估工作缺陷改良的对策分析
2.1建立健全房地产评估行业的法律规范
制定相关法律法规可以有效地保护估值行业的发展：首先加强相关行业标准的制定和规范人的技能，不宽大处理对违反相关法律法规的员工采取惩罚措施。有关标准化费用的标准是适当的。其次对于低价值项目，可以对项目进行适当的分析和分类，并可以增加固定费用的投入。否则，由于费用减少，很容易导致承担无人接手这些低价值的项目。对于高质量的项目，还必须分析和解决费用较多而产生的压价或者是人员收回扣的现象，应减少费用。再其次，为了行业的职业道德，员工必须遵守相关标准并始终注意其行为。通过完善相关法律法规，可以有效保证房地产估价结果的科学有效性。
2.2加强房地产评估行业的自身建设
房地产评估机构应具有高度的自信心，对市场做出反应，加强自身的结构并自发地成为社会团体。只有这样，房地产评估行业才能朝着更好地方向发展。这对房地产评估师提出了更高的要求。房地产评估师应具有较高的思维能力，以确保他们能够从不同角度充分分析问题，以解决评估过程中出现的不同问题。评估师还应充分利用自己的主动性，不断向相关部门提出新问题，并将其路由给合适的人员，并帮助政府向评估人员传达准确的指导方针和行动和调控导向，评估机构可以在两者之间顺畅地传递信息，充分推广相关经验并为行业发展服务。
2.3加强房地产评估执业人员的资格认证工作
为了确保我们的房地产评估行业的员工具有更高的素质水平，我们必须注意从业人员相关资格的认证，并提高标准。我们还可以从其他国家或地区的相关标准和管理体系中学习，并根据从业者是否精通技术，工作经验是否足够丰富，评估结果是否符合科学道德标准以及职业道德标准等，来达到制定相关标准，以确保对该行业的有效管理。这不仅将确保行业技术人员的专业水平，而且还将使行业朝着更好地方向发展。此外，我们还需要增加人才招聘和管理核心人才技能的要求，严格管理需要本科以上学历的从业人员的学历；加强注册系统的功能尽管我国目前拥有相对完善的注册系统，但该系统的实际功能还不够强大，注册系统并未发挥应有的作用。因此，必须严格执行控制系统的操作要求，加大考核力度，优先招聘具有较高专业技能和较强技能的人才，扩大考核范围，并提供定量就业岗位。
2.4强化建设评估行业内外监管的诚信体系
房地产评估行业的社会信誉度低是一个不容忽视的问题。迫切需要提高评论行业的信誉并提高社会信誉。通过纠正监督系统，可以加强对估值行业的内部和外部监督。所有评估公司和评估师必须互相监督，以防欺诈。一旦确定了其他职责，它们将为估值市场创造一个良好的环境，并保持估值结果的公平性和可信性。加强内部和外部监督的诚信体系还可以改善审核公司的自律性，并由外部部门进行监控，以创建审核公司和员工的诚信档案。完整性文件关联到审阅者的晋升资格能力。同时，必须加强操作员评估，从本人开始倡导职业道德，抵制不道德行为。
2.5创造积极条件，提高评估执业的环境
我国房地产评估的起步相对较晚，推广过程中存在很多问题，但我们可以借鉴国外成熟的评估行业的经验，并将其应用于我们的评估工作。我国政府应积极响应评估工作，有关部门可以制定法规以限制评估环境并提高环境质量。制定更详细的员工奖励和制裁标准，一方面可以激发工作热情，另一方面又会规范审核员的行为。违反规则者将受到惩处，出色者将获得奖励。这些年来，中央政府与有关部门合作，努力改善评估工作环境，已取得许多成果。需要进一步的努力来增加评估行业的影响力。
结论：综上所述，房产评估作为建筑行业的重要内容之一，其健康发展对社会发展具有较大促进作用。当前，我国房产评估仍处于初级阶段，在法律制度、评估方式、人员素质等方面存在诸多不足，应积极借鉴国外成功经验，完善法律、引进先进的评估技术与软件，提高人员资历水平，营造公平、公正、透明的评估环境，促进房产评估行业的长久稳健发展。
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