陈宵
江苏银行
摘要
本文通过研究全国各城市城市更新相关政策，对各城市城市更新进行归纳总结。提炼城市更新核心流程，以及在具体操作过程中，不同的模式可能存在的问题，给出商业银行应该如何更好的参与城市更新贷款的建议。
关键字：城市更新； 商业银行； 贷款
改革开发以来，中国持续不断的推进城镇化，我国目前常住人口城镇化率已经超过60%，改革开发前三十年的时间里，我国城镇化水平年增长率在1.5%的水平，近两年伴随着经济由重GDP增向既重GDP增速更重GDP质量开始转型，我国城镇化增长率水平也有所降低。在未来我国既要持续推进城镇化水平，也需要对城市现有不符合未来发展战略布局的地区进行更新升级。
国内第一个城市更新办法是深圳市在2009年首次提出的，北京、上海、广州、南京、西安等地也陆续出台了城市更新相关的管理办法，从制度层面开始规范城市更新的实施。
2020年11月，我国制定的第十四个五年规划和二〇三五年远景目标中，首次在国家级的文件中提到城市更新的概念，鼓励推动以人为核心的新型城镇化。从国家顶层设计层面为全面实施城市更新行动，为城市高质量发展铺平道路。
一、城市更新的必要性及内涵
我国城市更新的必要性主要体现在几个方面：1.对国内一二线城市而言，早期的发展主要是以空间面的拓展为主，随着城市越建越大，可利用土地空间面积越来越小，如何追求城市高质量的发展成为了新的发展课题，城市更新为高质量发展提供了解决思路；2.随着我国由制造业大国向制造业强国迈进的阶段，我国各城市、各地区的产业结构都面临着一定程度的调整，产业结构的调整不仅限于机器设备的更新换代和物质空间层面的修补，对于城市而言，更会涉及到城市空间布局的重新规划；3.部分城市的核心城区建设年代较早，居民居住条件较差，且存在着巨大的安全隐患，居民有着改善居住条件的迫切需求。
城市更新不同于原有的旧城改造，城市更新在内涵和目的等方面有了更深一层的含义。旧城改造更多的是着眼于项目，是多个项目的集合体，目的是为了城市部分地区环境改造和城市美化；城市更新是对于一个城市或区域的综合战略规划，不仅仅局限于对部分城市物质空间层面的修补，更是着眼于城市未来整体发展布局，推动城市高质量发展的一个系统性工程。
二、城市更新分类
目前城市更新可以按照对建筑主体的改动程度主要分为三类：综合整治类、功能改变类和拆除重建类。综合整治类是在不改变建筑主体的结构和使用功能的前提下对建筑进行部分修缮，一般不涉及土地性质的变更和权利主体的变更；功能改变类是对原建筑主体进行一定程度而非全部的改扩建，赋予部分或全部建筑物新的使用功能，一般不涉及土地性质的变更，可能涉及权利主体的变更；拆除重建类是在拆除原建筑主体的前提下，对土地地块进行重新规划建设，可能涉及土地性质的变更和权利主体的变更。
从融资角度来看，综合整治类城市更新一般缺乏未来稳定的现金流且利润较为微薄，商业银行融资介入难度相对较大；功能改变类城市更新，如果实施主体通过改造并持有运营项目，未来可以产生一定的现金流，商业银行可能会适度介入该类项目；拆除重建类是目前市场上进行融资的主要类型，该类项目是房企主要参与的类型，该类城市更新利润空间较大，拆除重建后可以产生稳定的现金流，也是目前商业银行支持较多的类型。
三、城市更新核心流程
目前市场上以拆除重建类为主，本文主要讨论拆除重建类城市更新，该类城市更新核心流程主要为：①立项与规划制定阶段；②实施主体确认阶段；③土地获取阶段；④重建阶段。
1.立项与规划制定阶段：该阶段主要是指项目纳入城市更新单元，目前已经开展城市更新的城市对于申报主体和申报条件要求略有差异，未来随着城市更新项目在全国各地展开，所需要件也各有差异。
但是核心是两个方面：一方面是获得城市更新地块上一定比例的业主同意或者政府决定征收；另一方面是符合城市未来整体规划要求。
2.实施主体确认阶段：实施主体可以包括多种形式：物业权利人或其委托人、政府指定的政府背景公司、物业权利人或其委托人与政府背景公司形成的联合体等。
如果是政府征收模式的城市更新，实施主体可能是由政府指定的政府背景公司，这种模式下的实施主体确认主要是由政府进行主导的。另一种由市场进行主导的实施主体确认主要是实施主体通过与原权利人签订拆迁补偿协议等方式将城市更新地块上房地产相关权益转移给同一主体，形成单一实施主体。目前部分城市该阶段为竞争性谈判阶段，允许多个主体与原权利人进行谈判，先获得规定比例权利人同意的主体，可以向相关部门申请实施主体确认，通过这种方式确保了项目商业化运作。
3.土地获取阶段：实施主体完成原建筑物拆迁工作，将原房地产权证进行注销，再通过与政府签订土地出让合同的方式获取土地。在该阶段，土地出让有多种形式，如果是由政府通过公开“招拍挂”形式选定受让人进行土地开发，这种模式是一级土地整理模式，割裂了土地一二级的联动开发。
部分城市通过协议转让方式出让土地。例如深圳地区，该地区在实施主体确认阶段是通过市场化的方式选择实施主体，当地规定城市更新项目地块通过协议转让方式出让。这种方式确保了前期拆迁主体可以较为顺利的获得土地进行开发，较好的实现了土地一二级联动开发。
4.重建阶段：该阶段为项目建设阶段，也是资金需求较为密集的阶段。
四、城市更新贷款的思考
目前根据市场情况来看，城市更新债权融资方式主要有两种：一是非标融资；二是银行贷款。
非标融资对于城市更新项目要求相对较低，可以在项目早期介入，目前市场上信托公司、四大金融资产管理公司等金融机构都有类似业务开展。缺点是非标融资成本相对偏高，城市更新项目通常时间跨度较长，较高的融资成本会给实施主体带来较大的财务压力，部分项目在满足申请银行贷款条件后会申请银行信贷资金进行置换。
银行贷款对于城市更新项目要求较高，并常要求有相应政策配套支持，对于暂未出台城市更新办法的城市，银行信贷资金支持难度较大。对于已出台相应办法的城市，银行信贷资金介入的阶段也相对较迟，拆迁贷款通常要求签署一定比例的拆迁协议后方可申请；房地产开发阶段需要满足立项等合规手续，并满足“432”要求后方可申请。
商业银行在介入城市更新项目贷款时需要关注以下要点：
1.目前各省市城市更新相关政策要求不尽相同，在介入城市更新贷款时需要详细了解当地出台的相关政策，具体城市更新项目是否符合当地整体规划。
2.须关注具体项目城市更新的运作模式，优先支持可以确保一二级土地联动开发的城市更新模式，如果不能确保实施主体获得土地进行后续开发，这种模式割裂了土地的一二级联动开发，银行信贷资金介入容易变成一级土地整理业务，触及合规底线。
3.关注项目后期建设业态，优先支持核心城区业态为保障性住房和租赁住房的项目。一方面该类项目符合国家房住不炒的政策，可以有效的增加多种形式的住房供给，有利于维持房地产市场平稳发展。另一方面，该类项目有着稳定的现金流，便于商业银行融资介入。
4.在目前加强银行业房地产贷款集中度管理的背景下，须合理安排房地产开发贷款额度，避免城市更新项目进入建设阶段时，无法及时发放房地产开发贷款耽误项目进程。
参考文献
[1]中国共产党中央委员会.中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议.[2020-11-03].www.gov.cn/zhengce/2020-11/03/content_5556991.htm
[2]深圳市城市更新和土地整备局.深圳经济特区城市更新条例.[2021-01-11]. www.upr.cn/news-plan-i_21815.htm
[3]上海市规划和国土资源管理局.上海市城市更新规划土地实施细则.[2018-11-23]. www.shpt.gov.cn/guituju/zw-zcyj/20181123/355958.html
（陈宵 江苏银行 男 1991年5月）