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摘要：随着城市的快速发展，许多城市相继开发了新城区，如何应对老城区的一些老建筑是一个值得考虑的问题。本文结合黄浦区梦花小区老旧住房修缮改造工程实例，分析了修缮工程的主要重难点，并从屋面、外墙、公共走道区域修缮等主要工序技术进行探讨，该项目的实施取得了良好的施工效果，可为类似项目施工参考。
关键词：老旧住房；修缮工程；屋面整修；外墙修缮；施工技术
1工程概况及改造背景
黄浦区梦花小区老旧住房修缮改造项目 一共有26幢4-6层砖混结构住宅楼，建筑面积48865m2。小区房屋外立而以涂料墙面为主，现普遍存在外墙渗水、粉刷层起壳脱落、屋面原有彩多瓦坡面已显破旧，顶层居民住宅渗漏水和隔热保溢差的问题；另外，公共走道墙表面起皮、松动，钢窗、扶手油漆氧化严重，水电线路老化并且不能满足现代生活的需求。所以，由于问题日益凸显，应该对屋面等问题进行改造。
2修缮工程施工重难点分析
2.1施工人员素质教育的重要性
对于本工程在居民小区内施工的特殊性，房屋修缮施工又涉及到改造房屋的每家每户，因此项目部要有充分的思想准备，施工过程中绝对避免与居民之间产生摩擦，因此必修做好施工人员的素质教育，提升施工人员的素质。
2.2安全生产要求高
小区综合改造主要任务在于房屋屋顶和建筑物的外立面，施工现场比较狭窄但又不属于封闭性质的施工，建筑工程场地内人口密集，人流量大，周边交通容易拥堵，小区里面的住户日常进出比较频繁，为了切实保障公众生命安全，需要加强建筑施工单位的安全保障工作。
2.3文明施工有特殊要求
旧改工程是民心工程，也是窗口工程。一般改造面积比较大，涉及的范围广，而且直接影响到居民的生活。因此文明施工做的好坏，不仅影响施工单位社会上的形象，而且影响到当地政府在群众中形象。因此，必须做采取相应的措施，好现场的文明。
3修缮工程重点工序的施工技术
3.1坡屋面整修技术
3.1.1 拆除原屋面瓦、木檩条
拆除屋面原有瓦片、木檩条等的拆除顺序一般为先造的后拆除、后造的先拆除的原则，即先上部、后下部，以保证拆除工作顺利进行，安全稳妥。
3.1.2 原屋面钢结构检修及油漆
对原屋面钢结构进行检修，对损坏的铡结构进行调换，对于存在焊接缺陷部位应进行补焊。钢屋架在完成检修后，需要将涂刷地方的铁锈等其他不干净的脏物做好清理。钢屋架在涂刷油漆时候需要分遍逐层进行，每一次都要确保最终涂层的厚度。每遍都要等到涂层凝固后，才可以进行下一遍。油漆进行涂刷时要保证外观的均匀和平整，避免出现裂纹、褶皱等情况。
3.1.3 铺定木檩条
在检修、油漆后的钢屋架上，选用60×40 方木作为木檩条满衬钢檩条，采用3 寸木螺纹@600 侧向固定，木檩条应略高于钢檩条。木檩条的连接均以长钉或骑马钉连接，方木檩条连接处的接缝必须相互错开。
3.1.4 铺定屋面毛板
篷面板采用18-20mm厚木板铺设于钢木檩条上，屋面扳接缝处必须设置于檩条面的中心位置，严禁设置于檩条间的空档部位，屋面板于檩条之间固定采用2.5寸钢钉，每一檩条上固定两点。屋面板铺设过程中，当屋面板未完全封闭时，体型系数和计算时会有所差异，迎风面的风载往往会大于设计值，因此，要关注天气预报吗，如果近期有大风时，务必将屋面板一次封闭到位，如果不能赶在大风前封闭，可用临时拉索约束屋架，待大风过后再抓紧施工。木制的配件，比如钢木结合制成的毛板，都应依据标准要求使用规定的防腐涂料。
3.1.5 铺设SBS 改性沥青卷材
屋面板铺设后，立即用3mm 厚SBS 改性沥青卷材横向搭接铺设，以防雨水淋而影响屋面板质量。
（1）卷材铺贴的顺序和方向
卷材进行铺贴时应该先高跨，后低跨；如果高度一致，应遵守先远后近的原则；如果处于同一水平面需要从底部开始，如果坡度小于在百分之三3%以内的，可以沿着和屋脊平行的方向进行；如果坡度在百分之三3%和到十五15%范围之间内，既可以是平行屋脊方向铺贴，又可以是垂直屋脊方向铺贴；如果坡度大于百分之十五超过了15%，铺贴时应该垂直于屋脊方向。
（2）铺贴方法
冷粘法：用橡皮刮板把高聚物等冷粘剂均匀地涂刷在建筑物基层的表面部位，并把握好涂刷的厚度，一边铺卷材一边使用橡皮刮板排除空气至压实。
（3）搭接处理
进行长边搭接时，单层的纵横向搭接宽度需要不小于一百毫米，而短边应该不小于一百毫米。同时，粘贴要均匀。
（4）检查验收
施工结束后需要开展全面的检测，保证防水材料表面没有出现鼓包、脱落等影响使用的情况。做到整齐、美观，从而保证材料的使用寿命。
3.1.6 铺设屋面瓦
（1）沥青瓦的初始层
初始层是从建筑物屋面底处开始铺在屋面，第一层放的是沥青瓦，瓦与瓦连接的缝隙是用来保护屋面的。第一张沥青瓦需要裁掉一部分，然后使用整个沥青瓦继续进行铺设，建筑物墙边和檐口初始层的瓦需要使用钉子固定好。
（2）安装顺序
第一层沥青瓦按顺序依次进行铺设，靠近墙边和檐口部位要确保第一层沥青瓦同初始层沥青瓦的边缘相对齐，沥青瓦应紧密连接，但它们之间不能产生挤压的现象，按照前面所描述的方式把沥青瓦固定住。第一层是最重要的，在铺设时要随时检查沥青瓦的位置是不是和之前的水平线对齐，保证第一层的整齐。
第二层沥青瓦的铺设过程中，对于第一张瓦，要求它的侧面需要和第一层的侧面有间隙，也就是需要错开半个叶子。下面使用整张瓦按照顺序向下逐层进行铺设，这一层瓦的底部需要和第一层的装饰缝的顶部保持齐平。
第三层沥青瓦的铺设过程中，对于第一张瓦需要剪掉叶片，让它和第二层沥青瓦的第一张有间隔，也就是错开，同时瓦的底部应该与第二层缝顶部要确保水平。下面用整张沥青瓦按顺序进行铺设。
（3）阴角
相交屋面的沥青瓦需要在二个屋面上同一时间向天沟方向铺设，另外在距离天沟中心线7.5cm处铺设。无论采用哪一种方法，都应该沿其中的某一个屋面边檐向上铺设，开始铺设第一层沥青瓦，并越过天沟，让本层最后铺设的沥青瓦进入相邻屋面至少三百毫米处，沿着相邻屋檐铺好第一层瓦上，同时需要伸到天沟及搭到前面铺好的瓦上，相互交叉在一起，把沥青瓦放入在天沟内部，用固定封闭性天沟的方法把沥青瓦固定。
（4）脊瓦
通过改变后几层屋面瓦使脊瓦覆盖最上层的屋面瓦。
屋脊瓦应该按照夏天的主要风向进行铺设。屋面瓦铺设完后，屋面应做好垃圾清理工作，特别是天沟及雨落水口处确保雨水畅通。
3.2外墙修缮技术
3.2.1 外墙修粉
本工程外墙面主要为水泥砂浆涂料墙面，本次修缮主要为对外墙面进行检修后外墙而滚涂防水涂料后刷涂料。外墙的修缮应满足下面的规定：⑴修缮之前需检查、修补、打扫墙面装饰层。如果其装饰层出现起壳、剥落等现象，需要对这些部位凿除并重新修补，装饰层在完成修缮后应该整洁、无积垢。⑵如果是面积较大的空鼓，应对空鼓进行铲除，清扫，重新建立基层，如果是面积不大的局部空鼓，可使用水泥砂浆修补。⑶对于细小的缝隙用腻子进行修补，干固后使用砂打平：比较大的缝隙，可将其凿成“V”形，然后清扫干净后做好防水层。⑷在基层表面以下三厘米以内的孔洞，使用腻子找平，大于三厘米的孔洞用水泥砂浆修补，等到干固后打磨平整。
3.2.2 外墙涂料施工
在开始刷涂料前应先进行一块样板施工，样板满足要求后方可进行大面积施工。正式工作前要对建筑物外部的空调等设备做好保护措施，防止在施工时导致损坏，发生不必要的麻烦。涂料涂刷前，要确保基层需要平整、均匀。使用滚筒刷涂料，涂刷的方向和每次的涂刷距离要保持一致。若涂料干燥的比较快，可以采用短涂的方式。涂刷过程要确保在前一度涂层表干后才能进行后一度涂刷，前后两次涂刷的时间间隔和现场的温度、湿度等环境条件有密切关系，通常不少于三个小时。另外，涂料不得随意进行稀释。
3.3 公共走道区域修缮技术
3.3.1 公共走道区域墙面、平顶
先将墙表面起皮及松动处理干净，然后修补墙表面，修补前先涂刷一遍用三倍水稀释后的107 胶水。使用石膏把墙表面凹凸不平的地方补平，等到干燥后再使用砂纸把凸出的地方处理掉，工作过程中出现的尘土等赃物应清扫干净。
（1）刮腻子
重复次数由涂刷墙面的平整程度确定，大多数情况是两遍。每次刮腻板的收头需要处理的干净平顺。涂完后使用砂纸打磨光滑清理干净。第二遍用抹灰钢光匙坚向满刮，所有材料及方法同第一遍腻子，干燥后磨炒纸井捕扫干净。
（2）内墙涂料
内墙进行涂刷的顺序需要先进行顶部涂刷再进行墙面涂刷，进行墙面涂刷时应该自上而下。使用滚筒进行涂料，涂料在使用之前需要将其充分搅拌。进行涂刷时，从一边向另一边缓慢涂刷，上下按顺序涂刷，干燥后不要有不平整的现象。等第一遍的涂料完全干固后，再去涂腻子，涂完后使用砂纸打磨光滑并清理干净。进行第二遍涂刷和第一遍要求一致。工作时一定要认真负责。
3.3.2 钢窗、扶手油漆
油漆质量需要满足设计以及规范的有关规定。基层在涂刷前表面应干燥，室外操作时，天气必须晴天。油漆涂刷前将原基层面进行打磨，并在锈蚀面打磨至本色，凹凸不平处应刮抹腻子，并打磨光滑，擦除粉尘后再滁刷油漆。金属表面涂刷一底二面油漆，基层处理完后及时涂刷一道防锈漆，防止再生锈，漆膜要略厚一些，分两次涂刷，并防止出现针孔或漏涂等弊病。防锈漆面干燥后，再进行调和面漆涂刷，分两遍成活。
3.4二次供水改造
本工程二次供水设施改造主要为：给水立管移至公共部位井采用PPR 管，按照二次供水技术方法的规定，每一户在公共区域都需要设置一个干式水表。设置要求如下：使用PP-R 管和与之对应的配件，连接方式是热熔，管道压力不可以低于一兆帕，还要包括屋面的水箱、水泵房的改造。
3.4.1管道连接
管道的连接需要用同种材料的PR-R管与PR-R管件，这些管件和配件等部件的连接需要使用热熔连接的方法，在进行施工安装时需要使用专业的热熔工具，不可以在管道或者管件上直接处理。
3.4.2热熔连接的步骤
（1）接通电源，等到工作器具达到标准的工作温度、指示灯亮起后准备开始工作。（2）用专业器材剪取一定长度的管材，工具的端面一定要和管轴线垂直。（3）当管道的熔接工具提高温度到260℃时，用双手把管材及其配件一块放入熔接器的模具里面并进行加热至少五秒，同时关注管材的形状，另外需要注意加热不能过度，避免出现管材变形的问题而导致漏水。（4）管道和管件的连接处应保持平整、干净。进行熔接前需要提前在管道内做好标记。（5）在加热完成后，把管材及管件掉落的熔接模头立刻对接好。正常熔接操作在接合面会出现比较均匀平整的熔接圈。
3.4.3立管安装
在管道穿越楼板部位打洞，洞口内径应比立管外径大30 mm，并在穿越部位管段中间加夹一只箍件以防渗漏。安装完毕后空洞要用水泥砂浆填实。
3.4.4管道支架的设置
沿墙面敷设的管道采用管卡固定，管卡用钢钉或膨胀螺丝钉牢在依托墙体上，管外有保温层的管道应采用吊架或托架来固定。
3.4.5水压试验、清洗
（1）冷水管的水压试验是采用1.5倍管道体系工作时压力进行的，但测试压强最低不小于1.0MPa。试验压力值是指管道末端处的压力值，如果最高处的水压大于1兆帕，需要进行管道的分段试压。（2）向试压管段注入水，另外需要排出管道里面的气体，依次封堵每个配水点。（3）在进行加压时，采取手压泵提高压力．当压力值到试验压力的1/3时，稳定压力10到30分钟：压力值到试验压力的2/3时，再稳定压力10到30分钟，最后提高到标准的试验压力。升压过程结束后稳压一小时，检查接头部位是否存在渗漏现象。（4）如果稳压1小时没有渗漏的情况，同时满足压力下降值不超过0.05兆帕之内，则再继续升压到工作压力1.15倍，并稳压两小时，压力下降值在0.05兆帕之内的，属于合格。
3.4.6水表箱安装
施工工程的每个用户的水表外移形式都是建筑内公共区域的嵌墙表。原来水表和移动后的水表口径需要统一。结合之前的立管、支管的改变，在合适的公共地方放置一个表箱。安装的上沿高度距离地面不多于1.4 米。嵌墙水表箱安装完毕后，表箱四周粉刷修复。
3.4.7 水箱改造
处于屋顶和水泵房的水箱里面使用专业性瓷砖并使用食品级的嵌缝剂。水箱需要增加外爬梯和水箱里面的不锈钢爬梯。屋顶的水箱溢流管、放空管增加设置不锈钢的网罩。水箱内需要设置好浮球阀，并准备一个备用，材质是不锈钢。水箱、水池改造完毕后，使用专用锁具锁好箱盖。确保上屋顶水箱的清洗、维修专用安全通道畅通，通道净空与净商不得小于600rnm。
4结语
小区老旧住房修缮改造施工技术相对较为成熟，但是仍然存在许多技术问题，需要在实践中解决。解决上述问题，我们应该明确切实有效的技术方案，开展进一步的研究和实践。通过试用新技术、新工艺，可以提高了施工效率，节约了施工成本，确保施工质量，取得更好的施工效果。
参考文献：
［1］《屋面工程施工质量验收规范》（CB50207-2012）［S］.
［2］《房屋修缮工程技术规程》（DG/TJ08-207-2008）［S］.
［3］浅谈老旧建筑物加固修缮施工要点［J］.李同群.广东建材.2020-06-15
［4］建筑工程施工的防渗漏技术研究［J］.任周敏. 居舍.2020-10-25