1.身份证号码：32072119860428XXXX 江苏徐州 221200；2.身份证号码：32032419890202XXXX 江苏徐州 221200；3.身份证号码32030219900617XXXX 江苏徐州 221200
摘要：建筑业发展下，工程项目投资数额逐渐增多，工程造价管理占据建筑工程管理的重要位置。科学造价管理能够保证工程项目成本控制、资金使用效率等方面的提高。本文通过研究房地产发展的趋势和背景，提出了全过程成本管理策略，以达到降低成本、提升利润的目的。
关键词：房地产；全过程；成本管理
引言
现如今，人们对住房的要求不断提高，因此开发商在对新项目进行开发时，对建筑设计师提出了很多要求，以此来提升人们的住房舒适感。房地产企业在满足社会需求的情况下获得一定的利润，开发商开发更多项目创造利润，而利润则通过控制成本支出和销售回款来实现。房地产开发项目成本管理中所包含的影响因素过多，在长期的开发和建设过程中，想要真正对项目开发成本进行科学的管理，房产企业只有全过程、全方位对工程造价进行管理控制，才能保证其持续发展，并且取得一定的经济效益。
1投资阶段的管理策略
投资阶段的成本控制涉及拿地投资策划、资料收集等人力财力的投入，对后期各个阶段成本控制工作能否顺利展开产生影响。众所周知，开发商的利润来源于销售回款，而销售回款则取决于开发区域周围片区居民GDP的高低、居民消费倾向、人均可支配收入以及是否有医疗、学校等配套设施等一系列因素。若调研不充分，势必会影响以后的销售。通过前期充足的调研，可以充分估算此价格拍得的土地是否可以给企业带来利润。应科学地编制可行性研究报告，再加上财务人员从财务的角度对可行性研究报告作进一步分析，最终经过讨论，得出结果，给管理者提供相应的数据，由管理者综合预期的收益和预期的投入决定是否投资该项目，避免企业盲目投资带来资源的浪费。
2招投标阶段的管理策略
开发商在招标时，应该对设计单位也收取一定的质保金，在施工阶段由于设计原因产生的签证变更大于一定的数值时，开发商有权对此部分质保金进行处理。开发商在进行总包招标时，常常采用定额计价模式。定额计价是建立在以政府定价为主导的计划经济管理基础上的价格管理模式，它所体现的是政府对工程价格的直接管理和调控。一旦定额价与市场价脱节，就会影响计价的准确性，且在定额计价模式中，若是开发商结算人员专业能力较弱，施工单位将有漏洞可钻。清单计价模式中，招标时价格已经固定，作施工前期预算时，可核对图纸上的工程量套入单价，在后期结算时，只需要核对签证变更和供应链融资、主材调差等，可减少重新核对工程量的工作，能避免与施工单位产生冲突。对部分零星招标工作可采用固定总价包干模式，从而规避开发商的风险，且为结算节约时间，提高工作效率。
3设计阶段的管理策略
设计阶段的管理可起到事前控制的作用。为了充分发挥设计阶段的作用，房地产企业的管理者对该阶段应当给予高度的重视。设计阶段直接关系到后续成本控制效果，因此，开发商应当选择技术过硬、资质良好的合作企业，同时在合同中明确权责协议，施工单位在施工过程中因设计原因上传签证变更达到总金额的一定比例时，开发商可致函问责设计单位，情节严重者可拉入企业黑名单。设计人员把小区强排设计出来后，图纸就是成熟的，施工单位可以直接进行施工，修改图纸的工作量相对减少，可极大地提高工作效率，且公司内部有考核及利益共享机制，奖惩分明的情况下，公司绩效与员工的切身利益相挂钩，所以设计图纸的质量也相应提高，最终实现成本可控。
4施工阶段的管理策略
近年来，施工阶段是各大企业控制成本的重要环节。
与其他阶段相比，施工阶段支出占总支出比重较大，主要涉及质量、安全性和工期等方面的成本控制。清单模式下工程量和价格是不允许修改的，为了避免最终结算与合同出入太大，应加强对施工阶段的控制。一是减少设计变更和签证，对于使用清单模式的项目，施工过程中的签证和设计变更成为施工单位增加造价的关键渠道，也是开发商控制成本的途径。开发商的项目工程师对签证和设计变更的合理性进行审查——是否有发生的必要，所报工程量是否合理——若是存在问题，可在源头上扼杀此签证和设计变更。开发商可对所报价格进行审查。同时，在项目开建之初，设计人员应全面复核图纸，尽早发现问题，若在开始此节点施工之前发现问题，就可以达到事前控制的目的。二是正确选择施工单位。选择业务能力强、信誉良好的施工单位，对后期各项业务的开展可起到事半功倍的效果。三是开发商在与施工单位签订合同时，必须遵照相关的规范，防止后期结算时产生很大的争议。四是选购设备和材料时，可指定专业人员深入了解建材市场行情，在保证施工功能和结构安全的前提下，尽量选择市场储备充足、价格低廉的材料。
5竣工结算阶段的管理策略
从全局来看，竣工结算阶段是最终预算造价定案和考核项目绩效的阶段，所以对此阶段的成本把控要给予一定的重视。这个阶段涉及资料的移交，在上报之前，开发商的项目管理人员要对资料的完整性、合理性、准确性进行核查，防止施工单位乱报多报，然后上报区域管理部门。区域管理部门对各阶段的资料进行对比和整理、分析、积累。在项目结算开始之前，区域管理人员对项目所报资料进行二次检查，上报资料原则上不允许进行修改，然后再开始结算工作。开发商应安排经验丰富、有较强的责任心和业务能力的人员接手结算，严格把控好签证和设计变更的造价，坚持只对主材和砌体进行调差，而且只在合同允许的范围内调差，超过合同约定范围的必须上报集团酌情进行处理，把控好结算的细节，做好成本控制的最后工作。
6营销阶段的管理策略
首先，企业应结合销售业绩和人员的构成，不断完善人才管理机制和成本的控制，实现对销售人员的科学管理。目前很多开发商要求职能部门人员发朋友圈搞宣传，相对于外出发宣传单，这种做法既能达到宣传目的，又能减少成本支出，同时不易激起员工的抵触情绪。而对于外出宣传，招聘学生可在市区人流量大的地方发宣传广告，既有活力，成本也相对较低。科学合理地控制销售过程的成本，可缩短房产销售周期，从而尽快回笼资金，进而促进房地产企业的健康稳定发展。
7运营维护阶段的管理策略
运营维护阶段作为房地产项目开发的最后一个阶段，影响着开发商的口碑。若出现质量问题，开发商有权要求施工单位维修，所产生的费用可从质保金中扣除。前期的售后和物业的管理，对项目信誉有很大的美化效果，所以开发商可选择优质的物业公司，通过制定合理的运营及维护方案，运用现代经营手段和修缮技术，按合同对已投入使用的各类设施实施多功能、全方位的统一管理，为设施的产权人和使用人提供高效、周到的服务，以提高设施的经济价值和实用价值，降低运营和维护成本，确保项目的健康运营，维护业主利益。
结束语
综上所述，在房地产行业竞争日趋激烈的今天，全过程的成本管理和控制工作的开展，对提升房地产企业的利润可起到关键性的作用。在成本管理的过程中，对任何一个阶段的成本偏差都要及时进行纠正，将项目各阶段的花费控制在合理的范围内，实现支出的控制。在成本管理的过程中，实现各阶段的良性循环，提高各阶段管理人员的专业水平，合理有效地降低成本，为公司的稳定发展奠定基础，提升开发商的核心竞争力。
参考文献：
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