清远市测绘地理信息中心 511518
摘要：在房屋面积测量计算的过程中，通常会有纠纷与矛盾的发生，大多数原因是建筑物或房屋计算建筑面积的问题，其发生的经济纠纷金额往往相对比较大。所以使房屋面积测量的准确性得到有效提高，可以缓解产生的矛盾，有利于社会和谐。基于此，本文对房地产测量中房屋面积的测量工进行了详细研究，重点分析了房屋面积测量工作的相关内容和房屋面积测量具体事项，提出正确处理房地产测绘与房屋面积测算工作方面的问题，以期确保高效的完善措施能够积极落实。
关键词：房地产测量；房屋面积；测量工作
一、房地产面积计算工作的必要性
在进行房地产营销管理活动内部的，房地产测绘规划，和房屋面积精准测量计算的具体工作中，根据整个产业内部的具体管理事项，以及实效经济价值等影响，进行具体市场环境的规范，保证内部交易活动的井然有序和高效活跃效应。房地产行业的全局综合管理工作的主要应用途径，是根据实际民众的公平需求，以及具体消费水准等，进行房屋面积的精准测量计算，使得整个基础性产业的根基能够落实到一个足够深入的效果，避免整个企业的长期病态发展效应，关于必要的行业宏观管理在领导眼里的重视程度，以及具体的应用技术投入等，将直接带来整个行业计量工作素质的全面革新。
根据实际的房地产测绘，以及面积计算等工作人员来说，对于自身职责的高度信仰和维护，保证具体细节工作的落实基准意识是相当重要的，这是一种涉及专业性较强，操作技术比较规范，良好的思想端正态度等综合因素的要求水准，这就需要这些技术人员上岗之前，能够深入了解国家相关质量监督控制规范要求，使得国家在贯彻相关必要法律内容的同时，能够督促自身进行全身心的工作投入，确保关于测绘技术等内容的全面创新，使得不断面临的新型计算精准维护问题能够逐渐迎刃而解。专业技术人员在表现业务层面来说，要熟悉整个城市房地产发展方向的总体定位流程，并且积极学习测绘控制软件技术，结合高效的智能简便的操作流程进行实际测量计算的科学性，以及精准效能的维护，促进我国房地产事业综合发展实效的不断壮大。
二、房屋面积测量相关内容
1.面积计算位置的认定
房产测绘之前，要先明确全面积半面积和不计算面积的位置，如果确定不准确，则会造成总面积的错误。因此，在计算面积位置确定过程中，要严格根据房产测量标准的规定，实施房屋面积计算位置的准确性。现实中，部分开发商为增加卖点，在设计图中的注释一般和房产测量标准的规定不相同，例如设计图上注有入户阳台花园和景观窗等，但实际验收时却和设计图不相符，所以在这点上要留意这种情况的发生。在实际操作中，在房产测量规范（GB/T 17986.1-2000）8.2.1和8.2.2规定中说明：阳台只分为封闭阳台（100%计算）与不封闭阳台（50%计算）；走廊分为有柱走廊（100%计算）与无柱走廊（50%计算）。综上所述，阳台与走廊在房产测量里都不能按在主体结构内还是主体结构外区分。在规划测量中才可以按主体结构内还是主体结构外计算。由此可见，实践中会碰到非常多相似的注记，所以在房产面积测算经过中，要依据这建筑构造的现实状况实施判定，必要时要求委托方提供相应的具体说明，并要求设计方提供详尽的功能设计说明，最后统一用语，正确判定房产的有效计算面积。
2.房地产测绘和房屋面积测量
从房屋建筑面积测量计算工作的技术标准来说
（1）建筑面积的计算规定：必须要具有下面条件：设有上盖；维护建筑物构造安全的永久性建筑物；每层的高度必须要保持在2.2m以上，能够为人们的生活、生产和工作供应必然的应用场所。
（2）建筑面积的区域规定：单层的要依照一层的面积实施计算，多层的要依照各层面积的总和实施计算；①对于夹层、楼梯间等位置的计算要从2.2m以上的高度实施计算；②对于通道、大厅和门厅的计算，要保证其高度超出2.2m，这时都依照一层的面积实施计算；③电井、垃圾道、提物井等都依照房屋自然面积实施计算；④房屋上面，属于永久性建筑，包含2.2m以上的电梯间、楼梯间、夹层、供水间和斜面屋顶，或是能够为人们生活、生产和工作供应的应用场所，都依照其外围的水平投影面积实施计算。
（3）共有建筑面积处理原则：分摊的比例计算公式要严格遵守；专业建筑面积的计算形式；共有建筑面积的计算形式等。以上有关的规定，在计算工作的技术标准中都有着清楚确定的规定。
三、房屋面积测量具体事项
1.外墙共用建筑面积的分析和计算
按照《房地产测量规范》的要求，对于各套之间的分隔墙和套与共用建筑之间的外墙及分割墙等共用墙，均根据一半的水平投影面积计入套内建筑面积；若碰到相对复杂与不规则的楼型出现时，对套内墙体面积与外墙皮面积难以准确计算时，可采取AutoCAD专业画图软件画出其轴线尺寸图，在没有出现误差的状况下，轴线尺寸图能够完全吻合，如果难以吻合则需要采取偏移功能重新进行画图，随即采取面积测量的功能对要求的面积进行准确的测量。
2.阳台面积的测量
在房产测量中不能参照《建筑工程建筑面积计规范》，只能按房产测量规范（GB/T 17986.1-2000）来进行测量，在规范中8.2.2规定中说明：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。而是以阳台本身的外到外尺寸计算，而与套内共用的墙体不计算在阳台面积之内；针对于房产测量中对封闭阳台的确认标准不明确的现状，对于规划部门批准并实际为封闭阳台的要计算全面面积；对于规划部门批准但是实际没有封闭的阳台，要计算封闭阳台的一半面积；经批准不封闭但实际自行封闭的阳台，则视为不封闭阳台，同样计算一半面积；最后一种是经规划部门批准并实际为不封闭面积，则计算一半面积。
3.电梯与楼梯的计算和分摊
楼梯和电梯等公用设施只能算入分摊面积里。房产建筑面积包含：套内建筑面积、分摊建筑面积。除非是一栋建筑物办一个产权证，那就可以将公用面积算入套内。另，如楼梯与电梯同在一个核心筒（梯间）内，不能以这种方式计算分摊面积，就算有公共面积分摊说明也不可以，因为公共面积分摊说明要具有可理性。除非在规划图纸中有显示某层楼梯或电梯为封闭状态，不可使用，那么那一层就可以不用分摊此部分面积。
四、正确处理房地产测绘与房屋面积测算工作方面的问题
1.房屋计算面积部位认定不准确问题
在测绘地产或房屋时，测绘人员或测绘单位可能会因为技术问题而导致房屋计算面积部位认定失误，造成计算面积部位认定不准确。而为了避免测绘中出现这一问题，在面积测绘时首先要做的便是正确认识房屋计算面积的概念，要明确哪些是计算面积，哪些面积需要全部计算，哪些只需计算一半，若认定不准，将直接导致总建筑面积的错误及后续的分摊计算。所以一定要仔细分析后再采取相应措施加以处理。
2.房屋套型边长数据采取不明确
房屋面积测绘时，测绘所选择的基本单位是幢，也就是说，测绘人员测绘房屋面积时是一幢一幢的测绘。而由于一幢房屋由多套楼房共同构成，所以测绘时也可采用套作为测绘单位。但需要清楚的是，套已经是房屋面积测绘的最小的单位了，此外，没有更小的测绘单元存在。房屋的套型、边长数据测算是否准确直接影响到幢的总建筑面积，况且房屋的套型、尺寸边长还要附在房屋所有权证上，将直接面对千家万户，因此无论在房屋预测、还是实测过程中，房屋的套型、边长数据测绘这一环节一定要准确，若有差错，则后患无穷。
结语
综上所知，随着我国房地产工程项目的不断发展，我国的房地产测量技术也取得了很大的发展和进步，但是要想实现对房地产产权归属问题的更加规范化和标准化的管理，就必须要加强对相关的房屋测量技术和测量方式的运用。精准的房屋面积测量是测绘技术与房地产低级管理相结合的专业测量，这项工作关系着产权产籍的标准化、现代化进程，也涉及到产权产籍的法律地位和权威性，更是直接联系着消费者（或业主）的切身利益，因为涉及到的事民生的大事，所以房屋建筑面积的测量工作是房地产测量中的关键，所以必须切实进行。
参考文献：
[1]刁培娴.关于房产面积计算有关问题的探讨[J].甘肃科技.2004（05）.
[2]陈洪浩.关于浙江省房屋建筑面积测算实施细则的浅见[J].黑龙江科技信息.2008（24）.