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摘要：本文提供了基于权能修正评价集体建设地基准地价的方法，确定了基于收益还原法的权能修正系数的理论值间隔，建立了基于定性分析和定量分析的评价指标评价制度。
关键词:土地管理；基准地价权能；修正法；集体建设用地
整合城乡建设地市场是我国土地制度改革的重要目标，对严密保护耕地、缩小土地获取规模、增加农户财产收入起到了正面作用。但是，我国多年的城乡二元结构，导致农村集团建设地区地价管理措施的缺失。依照法律、法规允许农村集团建设地合法进入土地市场，不能代替减少土地利用来源、减少土地取得纠纷、激活农村集团建设土地资产、改变城乡二元结构的主干网。
一、内涵与权能分析
(一)解决集体建设地的基准地价
目前，集体建设地是指农民所有的土地，被识别为土地利用规划、城市规划、村庄规划等建设地。可以利用集团建设地区的建设项目有种类的产业商业企业、公益事业、公共福利事业、农村住宅等。集团建设区域的价格是当地市场条件下一段时间内集团建设路径的正常价格，具体取决于符合计划或当前法律使用的条件。国有建设地基准地价和共建土地使用权基准地价是指与循环目的相适应的常规市场条件下各种土地全均质地区(地区及等级等)集体建设地总体平均价格。
(二)对集体建造占地与权能区别分析
作为一种特殊的产品，土地使用权进入市场，关键问题是产权的清晰性和定价。因此，分析集体建设纸与国有建设地的权能差，是决定集体建设地价格、评价标杆地价的重要基础。与国有建设地比较，集体建设的力量本质上是不完全的，国有土地拥有、使用、收益、处置的力量，集体土地被部分处置，产生集体建设地以“不同权和价格”进入市场的集体土地不完全的产权。集体杂志使直接进入市场变得困难。集体土地所有权集中在土地产权权能和利益的“集体”上，但集体土地所有权不明，土地产权关系混乱，产权得不到保证，股权分割混乱。 在财产保护、土地市场化、需求源偏好、土地取得成本、土地开发这5点上，集体土地与国有土地之间有很大的差异。
二、评价的方式
集体建设和国有建设地分为建设地类别，所有土地使用权可能转让。虽然功能性和性质有差异，但在集体建设地的放坡和评价中也可以采用相同的技术流程和方法。集团建设地的价格评估需要根据集体建设地、土地收入、内生市场交易进行分析评估。但实际上，由于集体建设地的分布、市场交易数据的缺乏、集体建设地开发的征收难度、集体建设地开发的征税手续费、土地开发增值收入的定量确定等原因，集体建设地的基准地价很难评估。因此，本文希望分析和讨论国有土地价格与集体建设地的关系或比例。
基于权能修正的集体建设土地标底土地评价方法的前提是有被评价地区国有建设地基准地价比较新合理的结果，集体建设和国有建设区域与行政区接壤，建议始终保持评价范围。影响集体建设地地价的主要因素与国有建设地相似，集体建设地的流通大部分发生在两种土地类型的混合地区。均质地区部门还必须用于参照或保持国有土地的统一，从而开辟建设统一的城乡建设地市场的道路。在此基础上，联合建筑工地和国营建筑工地的价格差异，主要是由于能力的不同。 在这一考虑下，从保护农民利益的出发点出发，根据在同一个地方确保同一个权能同一个价格的原理，以及城市国有土地的基准地价作为基准，科学确定土地建设地集体建设地的权能修正系数和权能修正系数，科学定量土地建设系数最后，计算集体建设地的基准地价。
三、集体建设地及国有土地权能差因素及其重量
集合建筑工地的权能管理系统必须与评估区域内建筑工地的实际市场情况相结合，内层和外层必须按照科学、重要度、差异、数据收集和处理的原则进行选择。集体建设和国有土地权力的不同，是由于权能的完整性、贸易完成、政策支援的不同。权能完整性的不同是由于财产主体的明确性和财产权与利益安全的不同造成的。交易完整性的差异取决于周期的完整性和交易市场的接受程度，政策支持的不同是法令支持和相关系统收敛的不同造成的。因此，权能完整性差异的主要因素层可以设定为产权明确性和权能保护，交易完整性差异的主要因素层可以设定为市场循环和市场接受度的程度，确定各因子层的影响系数，得到了n因子层。
在权能重整系统中，国有建设地的总得分设定为100，分解为n因子层，各因子的指数得分j由国营建设地因子层各指标的得分即Delphi系统决定。 此外，根据各层的顺序，A1~C2和a的得分作为b和c各自的权重被概括为0的权重。 特别是，a > b > c是集体建设和国有土地差异、交易完整性、政策支持影响的主要理由，因此权能的完整性主要应该得到保证。
四、结论和讨论
(一)结论
基于权能修正的集体建筑物基准地价评估方法有以下四个特点。
1 .科学性强
权能改革分析地价评估的一般方法，将产权理论、场所理论、有充分理论和科学依据的集体建设地的专业性结合起来进行利用。
2 .强大的操作和再现性
由于该方法没有漫长的步骤和无用的数据，被评价地区集体建设地的基准地价可以通过均匀面积的确定、功率因数系统的建立、实用化有较强运用性的国有建设地基准地价。
3 .校准方法妥当
理论计算的双重验证和列奥公开信息的实践，提供了该方法的合理性，证明科学性质经得起实践的测试。在与国有土地基准地价绩效相似的地区，可以对集体建设的基准地价进行适当的评价。
4 .实行同样的地方、同样的权能和同样的价格原则
这样评价的集体建设现场的分类，以国有建设现场为基准和基础体现了“同一个地方”的原理。校准系数分析集体建设土地力与国有建设土地力的差距，细化“平等权能”的原则。从评估中得到的集体建设地基准地价的分类和价格，是以将“相同价格”原理具体化的国有建设地为基础的。如果可能的话，必须符合“拥有共同建设的平等基础进入市场，实现与国有土地相同的权能和价格，构建统一的城乡建设地市场”的目标。
(二)讨论
这篇论文给出的方法基于国有建设地的基准地价，但这并不意味着所有地方都可以复制到集体建设土地评估中。因此，为了确保和改善该方法的正确性和科学性，必须实际追求真相，在实际应用中注意适应当地情况。
1 .权能校准系统的正确构建
由于理论计算和现场调查的难度，德尔菲法通常被用于建立带来校准系数主观性的功率校准系数(不同的土地类型)。熟悉地区形势、市场、政策、社会的专家经营者，应当进行遴选咨询，建立充分考虑集团建设与国有杂志之间权能、政策支持、交易完整性的索引制度。
2 .国有建设地基准地价的准确性是基础
该方法不需要丰富的市场交易数据，不包括各种难以计算或不准确的土地成本，但以国有建设地的基准地价为基础。因此，国有建设地的准确基准地价是前提条件。在选择国有建筑工地的基准地价时，根据目前的市场情况仔细确认其有效性是很重要的。
3 .土地区别分级的重要性
该方法基于影响集体建设地和国有建设地之间地价的因素的相似性，一般来说，集体建筑工地的分类与城市和城镇的国有建筑工地相匹配，有可能促进铟评价指标体系的科学合理使用，成为权能差的主要原因。但是，这并不是普遍绝对正确的方法，土地层面的分割需要遵循定位理论的理论指导方针，根据土地管理的实际情况合理分割土地面积。
五、结语
以上为权能修正的集体建设用地基准地价评估方法研究。证明通过提供评估国有建设地基准地价新成果地区土地价格和集体建设地基准的简单有效的方法，可以从国有建设地基准地价的结果中获得集体建设地的基准地价。
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