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摘要：工程造价管理是将管理、经济和工程技术领域的知识和技术有机地结合和综合应用，预测、计划、控制、审计、分析和评估项目成本的全过程管理任务。工程造价贯穿于工程建设的决策、设计、发承包、施工各个阶段，强调全过程管控,全员、全生命周期、全生态要素的管理。基于此，以下对房地产项目各阶段工程造价管理进行了探讨，以供参考。
关键词：房地产项目；各阶段工程；造价管理；研究
从工程项目角度来看，工程项目建设需要经历一个漫长的过程，各阶段造价能够对施工过程中对所产生的成本费用进行统一有效的控制，并提出科学设计方案与施工方案，优化施工过程中人力、物力等资源，实现全过程的造价控制。就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中，作为一个整体工程，如果其中一个环节出现问题，就有可能对工程项目造价总成本造成直接影响，因此我们应该给予各阶段造价管理足够的重视，能够在施工过程中不断提高造价控制意识，保证工程项目建设的有序进行。
1各阶段造价控制概念
建筑工程管理中，各阶段造价控制是对整个建筑工程过程的工程造价进行合理管控。这项工作要求工作人员对整个工作环节了如指掌，同时各环节各部门之间造价情况要紧密拉通，在既定总的工程造价基础上，每个环节须对整体负责。各个环节均采用比较折中的方式，审慎地对各环节进行合理造价，同时还需要满足所有环节在拉通之后，总造价在一个合理范围之内，使得整体资源有效利用，尽可能避免资源浪费，并且需要保证企业本身利润在正常水平，甚至通过各阶段造价控制达到提升企业利润的目的。各阶段造价的重点难点便是建筑工程本身的复杂性，这导致了在各阶段造价情况下，任何一个环节或施工单位出现造价不准确或严重失真，便会对整个造价环节造成难以预估的影响，甚至会造成工程造价事故。例如某一环节为了确保自身质量或者追求前期工程造价预算充足性，在造价之初便将造价较实际需求提高，导致其他环节预算空间大幅度减少，甚至因此出现预算不合理现象。所以在工程造价之初，各环节各单位需要对整体负责，在自身工程造价环节可预测范围内尽可能务求准确，并且在全过程工程造价过程中进行严密的监督管控措施，以保证真正意义上的各阶段造价真实有效，实现全过程工程造价目的。
2房地产项目各阶段工程造价问题
2.1隐蔽验收不合理
工程项目建设过程中会涉及大量的隐蔽工程，对这些工程项目来讲其具有一定的隐蔽性，很难保证这部分工程原材料的质量安全。对此，一些建设单位会利用这一点，在建筑施工中偷工减料，虽然能够达到一定的成本效益，但严重影响建筑项目施工质量，无疑给工程造价管理埋下重大隐患，一旦发生质量问题，势必会工期滞后或者经济损失，不利于建筑项目建设顺利发展。
2.2缺乏专业的人才
现阶段，全过程工程造价控制管理中，没有充足的高素质专业人才作为后续储备力量，相关的人才在数量、质量上均有一定落差，全过程工程造价控制的标准高于其他工程的一般水平，对于一些中小建筑企业，由于缺乏资金储备保障，相关工作人员团队的整体素质偏低，管理人员不重视工作人员整体素质的提高。相关工程管理人员进行全过程工程造价管控时，会忽略方案实施计划前的合同签订时期的内容，无法做到对整个流程的全方位管理。因此，加强各阶段造价控制对项目建设具有重要的意义，应加强相关问题分析，制定有效的控制策略。
2.3预算制定与采购实施脱节
由于建筑业工期长以及建筑材料、建筑设备占用资金大的特点，导致在工程造价之初容易受原材料、施工设备等价格上涨或下跌因素的影响。如果在设计之初没有进行充分市场调研、没有引入具体采购实施人员询问其意见或者预算编制人员综合素质较差等，皆会导致随着工程的进行，各阶段造价控制无法对工程进行精细化管理，进而对整个工程的开展造成不利影响。
2.4工程施工合同管理中存在的主要问题
施工合同的管理是工程造价管理重要一项内容，工程建设的复杂性决定施工合同管理的艰巨性。目前我国建设市场发育仍不完善,建设交易行为仍不规范,使得建设施工合同管理中存在诸多问题,主要表现为:一是合同双方法律意识淡薄，有失公正条款合同的存在，合同文本不规范 ，“阴阳合同”充斥市场,严重扰乱了建筑市场秩序，建设施工合同履约程度低,违约现象严重，合同索赔工作难以实现，违法承包人利用其它承包商名义签订合同或超越本企业资质等级签订合同的情况普遍存在，违法签订转包、分包合同情况普遍存在。二是不重视合同管理体系和制度建设，一些建设项目不重视合同管理体系的建设。三是合同归口管理、分级管理和授权管理机制不健全，谁都可以签合同，合同管理程序不明确，或有制度不执行，该履行的手续不履行，缺少必要的审查和评估步骤。缺乏对合同管理的有效监督和控制。四是专业人才缺乏也是影响建设项目合同管理效果的一个重要因素。不重视合同归档管理，管理信息化程度不高，合同管理手段落后。
3房地产项目各阶段工程造价管理研究
3.1投资决策阶段
在投资决策阶段，造价管理应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算的全过程工作，其中营销人员对城市的市场状况和经济形势、造价管理专员对建筑安装工程造价状况、财务人员对政府费税及贷款利率等做出充分的了解、分析和判断，详尽编制投资估算、进行项目成本分析。
3.2设计阶段
在工程设计阶段进行限额设计，科学合理的划分分项工程，采用分布控制和总体控制相结合的方式；应当充分调研在施工过程中可能出现的问题，例如，材料价格的波动、天气等原因可能造成的工期延误等，对于这些易变动部分进行有效的系数控制；另外，须及时进行变更设计，在实际施工过程中往往会因环境等因素使原本计划有所改变，这就要求设计人员紧跟项目进度，对出现的问题及时进行科学合理的反馈并变更施工设计。
3.3招标投标阶段
此环节的造价控制主要是找到合适的代理商，制定适合招标计划的草案书，结合合同类型进行相应的投资计划实施，最终将清单工程量作为预计量值。由于清单工程量与实际工程量之间存在出入，导致合作双方出现利益纠纷，对资金成本投入产生影响。因此，在施工过程中，应重点确定工程量清单的准确度、工程量数据的准确性。多数人认为工程清单招标属于单价合同，与工程数量间相互无关联，这是一种错误的固有思想。现阶段，招标代理人数剧增，市场竞争力度增大，竞争激烈，在竞争中常使用压价行为，导致大部分业主忽视了代理费用，导致整体资金使用产生风险，在文件的编制中会出现相应的质量安全问题。
3.4合同阶段
此阶段应业加强对发承包商的资质管理，推行适用于市场经济的合同示范文本，推行合同管理人员持证上岗制度，加大合同管理力度,保证施工合同全面履约。加强合同法律意识,减少合同纠纷产生，加强合同管理体系和制度建设，加强施工合同索赔与反索赔管理工作，加强合同及相关文件归档管理工作。
3.5实施阶段
在此阶段应当加强施工管理监督。控制施工周期、保证施工质量，在施工过程中监管人员应当尽职尽责，对出现的困难及时协调各部门解决问题，避免工期延长；管理人员应当详细给出工程作业量清单，对于在施工过程中出现的问题及时进行变更并调整施工流程和分项项目费用；对设计图纸进行详细会审，防止在施工前因读错图纸而产生施工错误；加强对材料的管控，防止不合产品进入施工现场；对材料及其他支付款进行追踪，防止因货款问题而造成工期延误的现象出现；最后收集整理项目资料，做好评审工作。
3.6竣工阶段
竣工验收阶段是工程项目建设的收尾工作，工程造价管理在这个阶段需要进行工程结算，这也是决定工程项目整体投资数额的关键阶段，因此需要得到业主与施工单位的高度重视。为保证竣工验收阶段竣工结算的合理性，需要做好以下几方面内容。第一，强化工程竣工验收工作资料收集。确保各方面内容都能够符合设计与合同要求，在此基础上进行竣工验收检查，保证工程项目建设标准能够符合工程竣工验收标准要求。第二，做好隐蔽工程检查。确保隐蔽工程验收能够具有真实性可靠性，对于监理单位需要签字确认的隐蔽工程验收需要具备监理审核和签字，并保证隐蔽工程量与竣工图相一致。另外，对工程项目建设过程中出现的设计变更等问题进行落实，保证设计变更能够具有相关专业人员的签字，并保证设计变更符合审核标准，准确计算变更量，并融入竣工结算中。
结束语
随着我国经济与技术的发展，公共基础、工业厂房、大型商场、居民小区建筑越来越多，因此建筑施工单位数量显著增多，其市场竞争也越来越激烈。而在建筑行业中，工程造价是整个项目中非常重要的一环，它贯穿于整个项目之中。若企业能够科学合理的进行建筑工程造价管理，本着节约原则、全面控制原则、目标控制原则、动态控制原则，通过合理的措施使得造价成本得到较好的控制，则可提高其市场竞争力，有利于企业的健康发展。
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