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当前小区物业管理工作主要问题的研究

发表时间：2021/6/17 来源：《基层建设》2021年第6期作者：李昊龙李奕辰李玥

[导读] 摘要：随着物业管理覆盖面的扩大，有关小区物业服务管理工作的矛盾与问题显现出来。

        中国农业大学烟台研究院山东烟台 264670
        摘要：随着物业管理覆盖面的扩大，有关小区物业服务管理工作的矛盾与问题显现出来。现阶段，小区物业管理主体划分基本形成：街道办事处、业主委员会和物业公司。多个主体之间为自身利益会进行博弈，博弈形成动态平衡可以促进物业管理工作正向发展，主体间的矛盾则会使物业管理工作向着负面行进。物业管理现状可以通过此主体视角分析，物业管理问题可以通过此主体视角解决，这也是解决该课题问题的一个创新点。
        关键词：物业管理，街道办事处，业主委员会，物业公司
        1 物业管理现状中反映出的问题
        1.1开发建设销售环节遗留问题引起的纠纷。
        一是开发企业延期交房、延期办证问题。有的小区开发企业没有按照售房合同的约定按时交房或者没有按照售房合同约定为业主办理房产证，由于交房工作多由开发商委托物业企业代替，业主往往把应由开发企业承担的责任转嫁到物业服务企业身上。二是部分小区的开发商在未办理水电暖设施移交的情况下进行交房，居民入住后仍然使用临时水、电，经常出现停水、停电现象。三是小区配套设施建设不到位问题。有的小区配套设施存在少建、缓建现象，业主反映强烈。部分小区规划中没有监控、停车棚或者监控设施较少、停车棚不够用，业主要求由物业企业进行补装、补建。部分业主对新增监控设施和新建停车棚应召开业主大会进行表决、费用由业主承担等规定不清楚、不理解。四是房屋保修期内出现质量问题。开发建设项目建成后，部分房屋存在屋顶漏水、卫生间渗水、墙体刻缝等通留问题，这些问题应由开发商及时协调施工单位进行处理，但开发商往往让物业服务企业来协调施工单位解决房屋售后的一些质量问题，由于物业企业对小区施工单位没有任何约束权，协调施工单位力度很小，许多开发遗留问题解决起来往往出现推诿扯皮的现象，造成物业企业与业主产生矛盾。五是开发商销售房屋时的承诺不能兑现，发布虚假广告引起的纠纷。小区内经营性附属设施和附属建筑物，特别是地下停车场、会所的权属不清，业主与开发商在其经营收益分配上产生矛盾。
        1.2物业企业经营服务不规范带来的纠纷。
        一是部分小区的居民认为物业服务标准与收费不等价，物业企业存在少服务多收费的问题。二是部分物业企业不经业主大会同意，擅自经营小区共用部位、共用设施设备获取不当利益，如地面车位收费、电梯或墙体广告收入等。三是业主与物业企业对车辆丢失、家庭财产被盗、小区内发生的人身伤害等责任认定不一致引起纠纷。四是部分物业企业接管或交接程序不规范引起的纠纷。
        1.3业主在使用管理房屋及其共用部位、共用设施设备方面产生的纠纷
        一是在使用房屋过程中，部分业主存在违规装修、私搭乱建、住改商、侵占绿地、侵占共用部位、违规饲养宠物等行为。由于物业企业没有执法权，只能对上述行为进行劝阻和报告，造成部分小区破坏房屋承重结构、私搭乱建现象比较普遍。二是部分业主不积极履行共用部位、共用设施设备维修义务。共用部位、共用设施设备得不到及时维修影响其他业主生活引发的纠纷，如业主拒绝移动太阳能影响屋面防水施工、部分业主拒交电梯维修费等。
        1.4业主与业主委员会在行使物业管理权方面造成的纠纷。
        一是部分业主委员会违规运作，擅自决定应由业主大会决定的事项，如业主委员会擅自决定更换物业，擅自出租共用部位，处分共用部位收益等。二是业主委员会不能正确对待业主关于物业管理的意见和建议，引起业主的不满。三是由于业主委员会没有法律地位，不承担民事责任，因此，部分业主委员会在决策时带有较大的随意性和个别人的意志，做出的决策往往损害广大业主利益，引起小区的混乱。
        1.5日益增长的车辆与停车位不足产生的纠纷。
        我市大多数小区车位配置率较低,停车位严重不足与车辆日益增加的矛盾比较突出,造成部分小区出现停车难、停车乱现象，有的甚至占用消防通道。有的小区业主因地下车位出售、出租价格太高，或地下车位不够用。

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部分小区物业企业和有车业主利用公共区域划定车位进行停车，但又难以通过业主大会进行表决,造成物业企业对小区公共区域停车管理进退两难。部分没有车位的业主对物业企业的车辆管理有意见，也曾发生过无车位业主堵小区大门的事件。
        2 物业服务矛盾纠纷产生的主要根源的分析
        2.1行业监管手段单一，物业服务水平参差不齐。
        一是今年国家取消了物业企业资质审批，事中事后监管的政策和黑名单制度未出台前，物业主管部门仅信用管理企业相对监督力度变小了，部分从事物业管理活动的企业自我约束不够严格，政策法律意识淡薄，服务理念差，技能低，不规范。二是我市政府部门机构改革整合后，除槐荫区、天桥区以外的县、区房管部门均与建设部门进行了合并，出现了多数县、区政府从事物业管理工作的构缺少和人员薄弱的现象，行业监管力度小、措施不到位。
        2.2社区党组织引领作用没有充分发挥。
        物业管理是社区治理的一个组成部分。小区业主自治和物业服务均应在社区党组织领导下依法实施，并由社区党组织、社区居委会统筹推进。但由于以前基层组织和物业企业党组织建设薄弱，部分业主又过分强调物权和业主自治管理权，导致各主体在社区中各唱各调、自行其是，社区资源得不到整合，党建引领、社区抓总、协调联动、企业先行的机制没有形成，小区管理中的矛盾此起彼伏，长期得不到有效化解。
        2.3先入为主、缺乏有效沟通，物业企业与业主之间关系未理顺。
        按照《物业管理条例》设计的制度，物业服务企业先于业主入住小区，并协助开发企业向业主移交房屋，对小区公共部分、业主装修事项进行管理，这在一定程度上造成了物业企业先入为主的错觉。业主入住后，大部分小区所在街道办事处没有按照《条例》规定及时组织召开首届业主大会，选举产生业主委员会。业主与物业企业之间缺少了有效沟通的渠道，业主的诉求得不到解决，业主的意见建议无处反映，业主的决策权、监督权不能落实。缺少监督的物业企业行为不受约束，物业企业与业主之间关系错位。
        2.4部分物业企业和少数业主契约精神缺失，诚信意识不高。
        部分物业企业以追求盈利为唯一目的，擅自降低服务标准、服务成本或设立名目收费，缺少诚信经营意识，恶化了与业主之间的关系。少数业主的契约精神和遵规守法意识还需要提高，以与物业企业不相关的事由拒交物业服务费的情况及违规使用房屋的问题时有发生，影响小区物业管理的正常实施。
        2.5尚未建立良性的价格动态调整机制。
        物业收费价格调整困难，行业缺乏可持续发展的经济基础。老小区设施设备陈旧，物业服务成本大、收费标准低、收费率低。相当数量的企业因物业收费长期不能随服务成本的上涨而相应调整，收不抵支,导致生存状况陷入困难。部分企业为降低成本，出现了城少员工数量、降低服务标准、侵占业主公共利益、多收费、乱收费的问题。有的小区发生了弃管、消防报警系统瘫痪、电梯故障频繁等问题，影响到社区稳定。
        参考文献：
        [1]李晓艳.对住宅小区物业管理的法治思考[J].山西高等学校社会科学报,2009,21(03):75-77. 3吴涛. 浅谈经济转型时期物业管理的发展趋势. 2009
        [2]李蓉.物业管理中政府职能的转变[J].管理科学文摘,2005(07):16-17. 5
        [3]张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新[J].城市问题,2013(07):2-8.
        [4]章礼强,沙国华.业主物权与物业管理的冲突与调适探论[J].江苏社会科学,2010(01):143-148.
        中国农业大学URP项目资助（项目编号：U20193073）