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房地产开发项目管理改进建议

发表时间：2021/6/17 来源：《基层建设》2021年第6期作者：罗芸

[导读] 摘要：房地产行业在我国市场经济发展中的起着重要的支撑作用，在社会发展中具有举足轻重的地位，其中项目管理与成本控制是保证房地产开发企业得以发展的重要内容，直接关系企业的经济收益和社会效益。

        西南交通大学四川省成都市高新区 611756
        摘要：房地产行业在我国市场经济发展中的起着重要的支撑作用，在社会发展中具有举足轻重的地位，其中项目管理与成本控制是保证房地产开发企业得以发展的重要内容，直接关系企业的经济收益和社会效益。由于房地产开发具有较高的危险性，做好项目管理与成本控制是十分重要的事情，有助于提高企业的核心竞争优势，促进我国国民经济水平的可持续发展。基于此，本文主要围绕房地产开发企业项目管理与成本控制措施展开讨论，希望为更多专业人士提供有效建议，促使房地产开发企业持续稳定发展，为国民经济快速发展夯实基础。
        关键词：房地产开发企业；项目管理；成本控制
        随着我国城市化建设的不断推进，房地产行业得到了迅猛的发展。房地产行业要想效益最大化就需要做好项目管理工作；对各方面风险进行有效应对，将风险管理工作落到实处，不断优化项目管理模式以及项目实施方案，减少项目成本，使项目能够取得预期的经济效益。
        一、房地产开发管理的难点
        （一）房地产项目对质量有着更高要求
        项目本身投资量巨大，且投资行为一旦作出就无法逆转，如果项目的质量出现问题，将造成严重的损失与浪费。对于房地产项目，其产品直接被人们使用，与人们生命财产息息相关，因此对质量有着很强的敏感性。而且国家与地方也提出了严格要求，无论是质量检测还是验收，都有一系列强制性条约，在这种情况下，产品的高质量是整个市场发展的必然趋势。
        （二）房地产项目在政策与法律规范上十分严谨
        项目的顺利实施和收获成果，不仅是经济关系的体现还是法律与社会关系的最终体现。基于此，项目必须要有相应的政策法规及内部规整制度，明确不同参与主体承担的责任义务与权利，进而使他们能够各司其职，各自认真履行各自的职责，最终确保项目得以有序展开。
        二、房地产开发项目存在的风险
        （一）质量风险
        根据现阶段房地产开发现状来看，面临的质量风险主要体现在以下几个方面：第一，在房地产项目开发中，所参与的工作人员综合素质参差不齐，需进行提升。不管是管理人员还是施工人员，都需要提升他们的质量意识，并且要加大监督力度。第二，材料设备质量标准需要进一步提升。在房地产项目开发的过程中，由于材料设备等因素的影响，再加上管理工作未能全面落实，很容易出现质量不达标现象，进而影响项目的整体质量。第三，项目工艺与设计方案。在项目设计方案方面，如果未能够满足相关的标准要求，又或者未能够做好施工现场的地质勘查工作，很容易造成设计与实际施工情况不符，不仅导致无法顺利进行施工，还会产生较多的质量风险。
        （二）投资风险
        在房地产项目的开发过程中，需要投入大量的资金，项目的成本相对较高，投资风险也较大。在投资风险方面，主要的影响因素包括以下几方面：第一，设计方案的调整，在项目开发阶段以及决策阶段，如果出现了相应的偏差及失误现象，往往需要对设计方案进行修改，这样就增加了项目的投资成本，提升了投资风险。第二，在项目进行建设的过程中，由于施工条件具有较强的不确定性，再加上施工地区不固定，一旦发生施工条件变化的情况，往往需要追加成本，这样很容易超过预期成本投入，增加了投资风险。第三，随着市场经济的不断发展，在材料价格、人工价格又或者是设备价格方面具有一定的动态性，由于市场价格的不断变化以及国家政策的调整，将会对项目成本投入带来相应的影响，进而增加投资风险。
        三、房地产开发项目管理模式的改进策略
        （一）优化房地产开发项目质量
        1.前期准备环节
        房地产项目开发过程中，前期准备工作主要是项目开始前进行的必要的筹备工作，包括从获取项目建设土地的使用权到项目建设前的管理工作，这一阶段是房地产项目管理的核心环节。

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通过前期准备工作有序开展房地产项目的规划、设计、招投标、合同及现场勘查等一系列工作，对整个工程项目起到决定性作用。如果出现任何问题都会给地产项目质量带来严重影响，一定程度上阻碍企业持续稳定发展。因此，需要管理人员重视房地产开发项目的管理工作，从前期准备阶段直至项目完成，将项目管理贯穿其中，采取人性化管理方式，调动工作人员积极性，为高效完成房地产项目夯实基础。
        2.初期设计阶段
        首先要选择高资质的设计单位，结合房地产开发项目的实际情况，合理控制设计成本，保证设计效果达到预期目标。经过多个设计单位综合实力比对，优先选择设计观念超前、实力雄厚的设计单位，具备较强的成本控制能力。开展设计工作时，需要开发管理人员与设计人员及时沟通，掌握设计进度以及相关事项，确保设计人员正确领会项目开发要求和目标，便于设计人员开展相关工作，严格遵守国家和行业相关规定，提高设计工程的技术含量。并且，安排专人负责方案审核，确保设计方案的合理性和可行性，避免房地产开发项目存在安全隐患。
        3.开发建设阶段
        房地产开发项目管理中，要以工程合同为根本，严格把控施工质量和进度，主要从以下方面入手：首先，房地产开发企业管理人员全面做好施工合同管理工作，确保相关管理顺利进行，为提升企业经济效益夯实基础。其次，质量管理过程中，经由企业管理人员做好工程项目的统筹和规划，严格按照规范开展质量管理，提升企业的社会效益。最后，进度管理过程中，做好施工各部门的协调工作，编制合理的施工组织设计方案及进度计划，促使工程项目按期完成，提升企业的综合效益。
        （二）建设高素质开发与营销团队
        现阶段，我国房地产行业已经进入到了细分阶段，不同的消费人群对房地产项目提出了不同的要求。为了满足不同层次用户的需求，需要立足于房地产项目实际情况，选择高素质专业项目管理人员，并且，做好房地产项目的营销工作。针对项目地块所处的地理位置以及项目自身的独特性，需要做好前期规划工作；加大中期控制力度；做好后期营销工作，从而确保各个环节工作都能够高水准完成。对开发团队以及营销团队进行确定之后，需要做好人员维护工作，一般可以从两方面着手：一是从内部进行人员管理，针对具有潜力的职工应该进行充分培养，挖掘他们的潜力，为他们提供进修机会，使其可以为房地产项目的开发工作做出应有的贡献。二是企业还应该从外部环境着手，根据该行业的实际情况，选择适合自己的项目管理人员，通过不同的途径吸引高素质人才，进而提升项目管理水平。
        （三）合理规避政治风险
        在房地产开发过程中，开发商一定要对宏观政策给予高度重视，从具体的实际情况出发，各项操作应该进行规范，所选择的项目建设位置也要合理。随着城市规划的不断推进，使得房地产项目面临着新的形势，不管是建设位置、面积，又或者是区域等相关因素都受到了影响。所以，开发商一定要对市场进行充分调研，对项目所在区域的交通、商业环境以及市场竞争等进行全面分析，确保所开发的项目能够与城市规划相适应，进而规避风险。另外，在风险控制中，还应该做好风险转移工作，可以采用租赁的方式，将风险合理转移给不同的消费人群，也可以进行项目抵押，将风险转移给银行。不管采用什么样的风险控制方法，都应该围绕缩短项目工期的目标，尽快实现资本回流，减少融资风险。
        （四）健全合同管理制度
        在房地产项目开发中，需要将风险合理分散在合同体系中，合理划分责任，这样有利于降低风险系数。在合同管理中，应该针对主体成员进行全面识别，合理规避不同阶段的风险，对风险进行分类。比如：成本控制风险、质量控制风险以及技术风险等。在此基础上，强化所有人员的风险控制意识，并且，立足于项目实际情况，对合同中条款的进行详细说明，使得项目主体能够分担各自的风险，做好风险管理工作，逐步健全风险管理体系。
        结语：综上所述，为了房地产开发项目的有效实施，实现预期的建设目标，需要做好项目管理工作，采取合理的项目管理模式及方法。针对不同工作环节的风险进行全面控制，并且，要做好质量方面的风险控制工作，加大投资方面的风险控制力度，使得房地产项目能够更加高效、高质量的进行，在根本上推动房地产事业的健康发展。
        参考文献
        [1]张彧. 房地产开发项目管理中存在的不足及改进方法[J]. 居舍,2020,(09):163.
        [2]崔国福. 房地产开发项目管理中存在的不足及改进方法[J]. 住宅与房地产,2019,(06):119.