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房地产工程造价管理中的成本控制分析徐立娟

发表时间：2021/6/18 来源：《基层建设》2021年第6期作者：徐立娟

[导读] 摘要：房地产工程造价管理中的项目成本控制需关注多方面的影响。

        身份证号码：23010419790411xxxx
        摘要：房地产工程造价管理中的项目成本控制需关注多方面的影响。在此基础上，本文涉及的设计阶段成本控制路径、工程变更成本控制路径、目标成本动态管理路径等内容，则直观展示了可行性较高的房地产工程项目成本控制策略。为了更好地开展工程造价管理工作，大数据等新型技术的应用、数字化平台的建设、相关人才的引进和培养问题同样需要加强重视。
        关键词：房地产工程；造价管理；项目成本控制；精细化管理
        引言
        作为房地产工程的重要组成部分，造价管理工作在项目总成本管理中占据着重要位置，随着我国房地产企业的生存与发展压力不断提升，房地产工程造价管理受重视程度也进一步提高。基于此，本文将简单分析房地产工程造价管理中项目成本控制的常见问题，并结合精细化管理、目标成本动态管理等内容，深入探讨房地产工程造价管理中的项目成本控制优化路径，希望能给相关企业提供一定参考。
        1 房地产工程造价管理项目成本控制常见问题
        1.1 成本控制意识缺乏
        成本控制意识缺乏属于房地产工程造价管理中的项目成本控制常见问题。在设计、施工等阶段，责任不明的成本控制问题往往在设计、成本、工程等部门均有所体现，如设计部一味推崇保守设计、成本管理部不参与设计方案的探讨、工程部拆改及变更施工方案，以及成本管理部门在洽商变更滞后情况下仅负责事后核算，这些都是造成成本控制意识缺乏，促使成本控制问题日益恶化。此外，项目成本控制手段不够精细也会导致出现成本失控的问题，而设计、工程部门的“置身事外”所带来的负面影响也较为深远。
        1.2 设计工作存在欠缺
        对于房地产工程来说，设计阶段作为项目成本形成的关键时期，必须贯彻经济与技术相结合的思想，但部分房地产企业存在只关注技术而忽视经济的问题，这样就会导致设计无法实现成本管控的经济性和合理性。在技术与经济不相符的影响下，图纸设计存在经济标准缺失、方案比选缺失、经济比量缺失、方案论证缺失等问题。而设计部门在审图和对图纸深化方面存在的不足也会进一步影响成本控制。此外，过多的设计表也会导致严重的超目标成本问题出现，这源于设计、成本、工程三大部门存在的不同利益侧重点和矛盾，而质量、进度、成本等因素会导致工程项目的随意变更，如施工过程中修改原方案、忽视设计变更的经济性与合理性论证，设计变更上报洽商滞后，从而就会很容易出现超目标成本的情况。
        1.3 动态成本控制
        受目标成本不公开等因素影响，目标成本偏离计算、超目标成本预警、成本纠偏工作无法开展，很多问题受此影响仅能够在结算和核算环节发现，而此时房地产工程已经完工，成本控制也无法发挥其作用。此外，受洽商变更滞后、不完善台账等因素的影响，动态成本控制也无法有效开展，房地产工程造价管理中的项目成本控制因以上因素受到的制约必须引起重视。

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        2 房地产工程造价管理项目成本控制优化路径
        2.1 设计阶段成本控制路径
        结合房地产工程风险大、周期长、大额性等特点，为优化房地产工程造价管理中的项目成本控制，可从设计阶段成本控制入手，结合精细化管理理念、原有成本控制流程、设计指标等问题，针对性地进行梳理及流程节点分析，既可优化设计阶段成本控制流程，同时又能实现各专业限额设计、有序的设计方案优化、科学的限额设计责任成本考核。因此，优化设计阶段成本控制流程需围绕成本管理、设计管理、工程管理来综合开展，将原有的事中、事后控制向事前控制转移，在概念设计阶段形成成本估算，在方案设计阶段对设计结构与建筑经济数据进行限制，可顺利取得不断优化的设计方案。
        2.2 工程变更成本控制路径
        房地产工程具备不确定性、长期性、复杂性等特点，这使得变更问题的出现无法规避，变更导致的超目标成本问题也较为常见，这显然不利于房地产工程的成本控制。为强化工程变更成本控制，笔者建议从工程变更审查与论证、BIM 技术应用、工程变更分级审批三个方面入手，以此来优化工程变更的成本控制。工程变更审查与论证需关注发、承包双方存在的均不愿意变更等问题，这是由于变更后会对施工产生影响。为了保证变更的合理性，明确变更的费用及原因，对变更的审查与论证极为关键，必要时结合专题会议，即可从经济、技术角度出发，顺利获取最优方案。一般变更可由设计、监理、建设单位召开技术分析会，以此确定变更方案，施工时需严格根据该方案来进行实施，并规避弄虚作假、虚报工程量、伪造或修改依据、先施工后签证等情况。
        2.3 目标成本动态管理路径
        房地产工程造价管理中的项目成本控制优化还需要从目标成本动态管理入手，一般情况下目标成本动态管理涉及目标成本编制、目标成本分解、动态管理等内容，但这种管理很容易出现台账机制执行不到位、目标成本无法指导中标合同价、目标成本不公开或编制依据不足等问题。因此，必须优化目标成本动态管理流程，其优化措施可从三个方面入手：第一，编制目标成本。基于房地产工程定位初步建立可研阶段目标成本；基于项目规划指标确立概念阶段目标成本；结合房地产工程定位、概念方案编制方案阶段目标成本，以此为工程成本控制提供依据。施工阶段需结合施工图设计成果及上述步骤编制的目标成本进行施工图目标成本的编制，并调整目标成本偏差。第二，目标成本分解。根据分期开发步骤、业态分类来分解目标成本，明确工程成本控制单元，细化各单元分项成本，得到项目目标成本分解指标。第三，已发生成本统计。关注合同、变更洽商台账的建立，保证及时、准确统计已发生的成本，结合对已完成费用的审核，重视已经确定的索赔、已经审定的预算、审定后的变更洽商费用及其他扣款费用等的汇总统计工作。
        结语
        综上，虽然近年来房地产工程造价管理的受关注程度不断提升，但围绕项目成本控制实践进行分析，可以发现各类问题仍较常见，如成本控制意识缺乏、设计工作存在欠缺、动态成本控制不当等。为了有效解决这类问题，本文将围绕房地产工程造价管理中的项目成本控制开展具体研究。
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