上海伟煌物业管理有限公司
摘要：房屋渗漏维修工作是物业管理工作常见的维护工作之一，为了提升物业管理工作质量帮助园区居民获得更加舒心的生活体验，需要从房屋渗漏的原因入手，明晰与原因相匹配的维修方式，快速完成房屋渗漏维修工作。以城市住宅小区为研究方向，分析了房屋渗漏、开裂的特象及发生的原因，并提出相应的处理方式和方法。研究发现，减少房屋渗漏、开裂现象发生的关键在于三个方面：开发商的质量质检、严禁施工人员偷工减料；施工单位在各个工艺关键的严格掌握；业主的合理使用。
关键词：物业管理；房屋渗漏维修；关键因素分析
引言
民用建筑常见的房屋渗漏原因主要有三种，下面将简单进行介绍。防水层牢固性受到破坏，整体出现起边破裂的问题，这样会使得防水层同其他部位的连接出现松动影响整体的防水效果。除此之外，屋顶的外接面板因为受到较大温差变化，会使得材料出现开裂现象，造成防水性降低。最后因为混凝土的施工不规范依旧会影响屋面的防水性能。明确这三种原因之后，能为分析房屋渗漏维修的要点问题提供科学的方向，帮助物业管理人员树立脉络，快速熟悉维修工作流程。
1 房屋防水层结构加固方法分析
1）防水的结构层需要具备一定的强度，所以在选择施工需要的犀面板作为承重结构材料时要注意对板缝内嵌的细石混凝土要进行振捣密实操作，在混凝土中可以加入一定的膨胀剂，一定要保证结构层的强度符合相关的国家规定。
2）当板缝的宽度大于4mm或者出现上宽下窄的问题时，采用钢筋构造可以提高屋面的整体强度。在支撑端、屋面转折防水层、突出构件的交接点要根据相关的规定设置对应的分隔缝。在间距大于0.6m的时候应当在中部设置v型分制缝进而保证深度贯穿防水层的厚度。
3）在施工之前应事先规划好突出结构的位置之后进行屋面的找平。要先对结构层表面进行简单的清扫，确定干净整洁之后才可以进一步进行找平施工的任务。根据实际需要确定屋面的坡度然后相应的设置好分隔缝条的间距。找平层作业前要先用水浸湿结构层，隔天再刷一层素水泥作为结合层，操作完毕才可以针对找平层进行铺抹作业。
4）渗漏产生的常见原因之一是节点分部不平衡，在对节点问题的进行处理时采用特殊的密封材料填满各个节点以防出现漏水现象。隔离层是屋面防水施工项目的延长防水效果年限的施工步骤，他的意义重大。隔离层施工原理是在找平层上刷冷底子油，再进行一层、二布、三油卷的防水层铺设。这样的操作步骤提高了整体的防水性能，进一步延长了建筑的防水性能使用期限。
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5）采用钢性的冷拔钢筋网片作为防水层板块的构成这样有助于保证防水层的强度和密度，减少被腐蚀渗透的现象。分隔缝中使用的密封材料以及防水层表层要进行二次压光作业提高防水水平。通过斩断密封混凝土中的毛管，进一步增强整体的防渗透效果。
施工完毕之后要对现场进行相应的保护。首先要注意的是现场的干净整洁度严防二次污染。要适当对已经施工完毕的现场进行保养，铺好模具以防踩踏。要保证混凝土面的平整，以免影响后续的使用效果。做好适当的实验工作，测试建筑屋面的防水性能，实验通过之后才可以验收。
2 房屋渗漏维修混凝土施工质量控制
2.1 造成混凝土施工质量低下的原因
混凝土因为自身因素而产生开裂的现象主要来自三个原因，分别是温度裂纹，收缩裂纹以及因为多余水分蒸发而造成的裂纹。
1）在混凝土浇筑作业之后，在凝固期间生成的水分遇高温使得混凝土内部的温度急剧提高致使混凝土的内外的温差变大且外界的温差变化也比较明显。 因温差造成的拉应力超出混凝土的抗拉强度上限，就会发生裂纹现象甚至出现断裂的情况。
2）在混凝土固化的过程当中内部的结晶颗粒会出现微体积收缩的现象。反应收缩造成的应力作用会导致混凝土表面出现轻微的皲裂。混凝土在进行凝固期间拌和物内部未曾发生水化反应的游离水，在体积较大的集料和钢筋下表层会汇集大量的水分。这些水分占有一定程度的空隙，会在混凝土凝固期间因为温度升高而蒸发由此会留有一定的微裂纹和毛细孔。混凝土凝固时拌合物未起水化反应的游离水，聚集在较大集料和钢筋下表面，在混凝土凝固过程中蒸发产生微裂纹和毛细孔。
3）在配置搅拌混凝土的时候，水灰比例没有得到良好的控制导致混凝土的和易性不良，极易出现离析现象。这样会导致混凝土和易性混凝土无法得到充分搅拌，进而导致混凝土的强度下降，抵御压力能力差，极易产生裂纹。一些屋顶较薄弱的微小型混凝土屋顶很难实现混凝土的浇筑振捣作业。
4）混凝土出现振捣不实会造成空气排出不当会形成空隙，造成混凝土呈现蜂窝等现象。屋顶建设时的施工缝预留位置不当和进行二次浇筑作业时对于施工缝的处理不正确会造成渗漏。混凝土未按照相关标准进行浇筑施工就会导致混凝土的浇筑间隔时间超出混凝土初凝时机，这会导致多余施工缝的形成。在进行池壁预埋件和预埋件套管铺设的时候如果发生处理不当现象，会导致漏浆和漏振。在支设模板的时候没有进行严密的处理就会发生漏浆，甚至出现混凝土蜂窝和麻面的情况。
2.2 控制混凝土施工质量
选择细骨料中的中粗砂，粗骨料的粒径要注意不应该超出主筋间距的三分之二。
1）要严格控制总得含泥量，整体的含泥量不应该超出百分之三。混凝土的水灰比例对于混凝土的质量有重要影响。当水灰比例过大的时候混凝土的收缩率相对的也很大，这种情况就会出现皲裂和细孔的问题进而会影响混凝土的防水性。水灰比例过小，混凝土不易搅拌均匀，无法满足水化反应需要的水分条件会降低混凝土的凝固强度进而会造成混凝土防水性降低。
2）在防水混凝土中使用减水剂，发挥减水剂的作用可以减少用水量的同时还能保持混凝土的和易性。减少混凝土用水量可以有效规避因为多余水分蒸发造成的蜂窝现象，增强混凝土的抗渗性。根据科学的计算和化验确定外加剂的具体用量。
3）根据科学的设计比例要求确定混凝土的配比以及外加剂型号进行配制混凝土，保证混凝土的强度和防水性能符合屋顶的设计需要。
4）在进行水泥混凝土灌浇时需要确认模板的接缝紧实且表面平整，能够保持稳定的强度和刚度。夹模法可以避免出现模板变形的问题产生。同样的也可以使用拉接法，对拉止水螺栓可以有效的避免水沿模板拉结位置渗漏。要对整体的屋顶施工使用对称的浇筑方法，严格按照相关程序操作规定按顺序进行浇筑作业。从选定的点同时向两边进行浇筑作业，单向的浇筑混凝土会因为间隔时间超出混凝土凝固时间而产生施工缝破坏混凝土的防水性能。
3 房屋渗漏维修后的日常维护工作要点分析
物业管理中的屋面渗漏维修工作除了上述提出的维修方法之外，重点要做的还是日常维护工作。
1）需要注意的要点是首先对于需要维修的严重渗漏部位的维修质量进行监督，测试防水效果符合相关规定才能验收合格。
2）要求参与维修的相关企业出示使用产品的清单和质量检测报告，确认材料符合相关标准之后才能投入维修的施工之中。
3）物业要为屋顶维修提供合理的条件，比如阴雨天气要对施工现场进行相应的防水保护，防止出现二次渗透的问题出现。要制定科学的屋顶渗漏检修排查计划，保证及时发现问题快速处理。针对局部小问题要根据专业人士的意见尽快处理，针对个别需要大面积处理的问题，如涂层老化，大面积油毡老化等，要合理计算成本之后，采取最优的补救方案。经常性疏通落水管道，适当的开设溢水口，关注落水管和雨水斗等管径较细的管道的维护。保证雨水罩能够顺利保护屋顶，减少颗粒较大的物质堵塞管道。针对屋顶的清洁要保持一年两次的频率，对于重点位置要重点关注重点打扫。最好的清洁频率为两个月一次，这样才能保护屋顶的不受外界压力影响，出现低陷造成屋面渗漏的可能。除此之外，要关注蒸汽管道，天窗等细节部位，面面俱到实现根治屋面渗透的问题。
4 结论与建议
综上所述，为了根除物业管理中的屋顶渗透问题，需要做好屋顶的日常清扫维护工作。从屋顶渗透的常见原因入手，做好防水层加固和混凝土施工质量的管控工作，监督相关工作的质量完成情况，为居民的优质生活保驾护航。
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