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摘要：随着房地产行业在国民经济中的比重日益提高，房地产行业也逐渐成为国家的一个支柱产业。市场经济越活跃，市场要求越专业，对房地产企业在新时期发展的要求就越高。无论是设计理念、施工方法、营销手法等等方面都需要全新面对和全面创新；还是企业文化的厚重悠远体现在产品上都需要浓墨重彩地书写。
关键词：房地产企业；成本核算与管控；问题；措施
引言
我国城镇化工作的不断推进使得房地产企业得到快速发展，成为我国社会经济的重要组成部分。而在市场经济体制改革的过程中，房地产企业之间的竞争白热化，迫切需要想方设法提高自身市场竞争力。在企业发展过程中，财务成本核算不仅能够提升企业的抗风险能力，还能增强企业的市场竞争力，是房地产企业财务管理的重要组成部分，因此需要房地产企业充分认识到财务成本核算的重要性，在企业管理过程中有意识地去运用。
1房地产企业成本核算与控制的重要性
房地产产业发展至今，经历了起步、发展、高速发展的几个过程；在国家的多层次、多角度、反复的政策调控下，房地产行业进入深度调整期。对外，如何认识住房商品化；对内，如何真正夯实企业管理基础，特别是如何花大力气抓紧、抓好成本核算和管控显得迫在眉睫和尤为重要。在同一个区域，相邻的地块，宣传的口径相似，土地成本几乎一致，不同的企业经营房地产开发最终的经营成果可能天壤之别。因为，不同的企业对成本核算和管控认识不同，工作力度、深度不同，其结果不同就显而易见。但是，在房地产企业整个管理链条中成本、费用、利润始终、也将永远是房地产企业管理的核心，降低成本、控制费用、增加效益就成了房地产企业管理活动中重中之重的头等事项。然而，降成本、压费用、增效益都需要专业的、优质的、高效的会计核算工作。因此，成本核算与控制就成了房地产企业核心竞争力的较量。
2加强房地产企业成本核算与控制的措施
2.1科学、客观、合理地归集成本，进行成本项目分配
第一，应客观确定成本的结构，对成本进行科学合理的归集。在开发成本一级科目下设置六个常规性二级科目进行归类核算，再在二级科目下设三级明细，这样基本就能满足开发成本核算的需要。各工程项目应分类进行核算，同时可以借助成本管理部编制的项目预算，尽可能与预算的项目内容一致、总体测算结果一致。
第二，科学正确划分开发间接费和期间费用。关于借款利息，如何区分计入资本化还是计入财务费用，会计准则中所讲的是“固定资产达到预定可使用状态时应停止借款费用的资本化”，而现行税法则规定，在成本对象完工前发生的借款利息应按实际发生的费用配比归集在成本对象中；在成本对象完工后发生的借款利息应计入财务费用，直接在所得税前扣除。这两者看来不一致，但是从税法的角度相对合理，完工应该是指相关部门验收合格，以这个时点作为界限，与前面的“达到预定可使用状态”并不矛盾，从实质来讲，没有相关部门的验收是不可能达到预定可使用状态的。
第三，合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是分配成本。应结合企业的实际情况，按照受益和配比的原则对间接成本进行合理归类。土地成本的分配可以根据占地面积进行分摊，比如同一项目采用分期开发。前期工程费可以按照建筑面积进行合理分配。对可直接归属具体成本对象的建安成本采用直接成本法核算，而在开发建造过程中发生的无法分清的共同成本，可采用建筑面积法分配，如：基础设施费、公共配套设施费的分配。成本分摊方法除了上述的直接成本法、占地面积法、建筑面积法外，还有预算造价法、层高系数法等，企业根据实际情况合理选择，如果采用同一分配率分配间接成本，会降低成本核算的准确性，有失客观真实性。
2.2合理划分成本核算对象
确立成本核算对象是企业进行成本核算的首要任务。房地产公司应结合当地条件，如项目的开发地点，周期和规模等需求来合理细分成本核算对象。对于大规模开发，开发周期长，分阶段规划开发的房地产项目，企业在细化成本核算对象时，可选择经过政府部门批准的单独项目，因为政府对这些项目的建设面积、建造设施等有特殊规定。而对于那些启动和完成时间相似，项目功能也相同的项目，房地产企业在明确成本核算对象时，可直接将其视为同一个。另外，对于规模大且成本高但类型单一的产品，企业可直接将其作为成本核算对象。企业一旦确定了成本对象，就不得随意更改，以确保成本核算的合理性和一致性。
2.3科学设立成本核算周期
房地产企业可通过工程的规模大小来确定核算周期。若工程规模小，持续时间短，就可直接根据整个工程的周期来制定会计成本核算周期。但若项目规模大，持续时间长，房地产企业就无法继续按照工程建造期来确定成本核算周期，因为会影响成本信息的及时性，所以此种情况企业应根据实际情况估算尚未竣工工程可能发生的成本和费用，通过预提费用账户核算还未进行的工程预算。
2.4全面提升企业人员管理水平
房地产企业为了提升企业人员专业水平，不仅要建立完善的财务管理体系，还需要完善其他部门的管理体系。从源头开始提高各条线工作人员的专业水平，从前期设计到项目施工再到财务核算全线贯彻成本控制体系当中。房地产企业财务人员应当全面了解和熟悉项目开发的情况，掌握项目建设实际进度，与成本部和工程部做好沟通工作，明确合同签订、计划管理与预算管理等各个环节，及时解决过程中遇到的成本核算难题。与此同时，企业管理者也可以设立培训机制，确保各条线工作人员能及时掌握市场政策变化，以及国家法律法规的调整。还可以通过激励方式，鼓励员工考取相关专业执业证书，不仅提高员工工作积极性还可以提高企业在项目开发上的资质等级。提升房地产企业整体作战水平的战斗力。
2.5建立完善的成本核算管理体系
企业必须加强对成本控制体系认识和建设，将成本管控落实到项目的建设过程中的方方面面。根据企业自身特点，在项目建设过程中，贯彻动态管控指导思想，建立健全成本管控体系，对项目开发进行事前、事中、事后全方位、系统化管理。比如，在项目建设前期，就要做好风控、预算等工作准备，将开发成本、人力成本、资金成本等一系列涉及资金的都要提前做好资金使用计划，建立目标成本完成情况明细表，在项目建设过程中做到动态成本分析，确保动态成本与目标成本差异不要太大，在项目清算后，核算项目实际成本与目标成本之间的差异，总结分析原因，完善企业后期的成本控制体系。在此过程中，还可以发现各种节约成本的方法。以精细化管理的方式对成本进行管控，以最优的成本获得更高的企业效益，不断提高房地产企业的抵御风险能力和盈利能力，提升企业的核心竞争力。
结束语
市场经济发展的过程中，房地产企业面临着激烈的行业竞争，在严峻的外部形势下，房地产企业需要想办法不断提高自身的综合竞争力，在这个过程中，财务成本管理是一种十分有效的方式。房地产企业通过开展财务成本管理能够为自身的发展提供更加系统的强化措施，不仅能够提升企业的成本管理经济效益，还能够获得更好的社会效益，全面提升企业的综合竞争力，让企业在激烈的市场竞争中占有一席之地加大筹码。
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