广西建工集团第二建筑工程有限责任公司 广西南宁 530022
摘要：文章首先分析了当前征地拆迁工作所面临的问题，随后基于文献研究和工作实践情况就其优化提出相关策略。
关键词：征地拆迁；问题；优化策略
一、当前征地拆迁面临的问题
（一）拆迁房屋的权属问题
农村集体土地产权不清，是农村房屋拆迁农民权益得不到有效保护的深层次原因。由于我国规划、土地管理起步较晚，在地籍初始登记时，缺乏统一严密的政策、步骤和方法，再加上政策宣传不到位，农民法律意识淡薄，致使登记工作不规范，造成地籍资料不完整、地籍要素记载不详、土地错登记、漏登记等问题大量存在。又因时间跨度长，许多房屋的土地证记载与实际情况不符，导致在拆迁过程中对房屋产权难以确认。有些年代久远的无证老房，也因为使用人不能提供合法的权属凭证而无法确权。
（二）行政补偿的缺失
现行的征地补偿额度是与市场无关的政策性价格，过于偏离土地的市场价值和农民的经济预期。而且补偿费用分配也存在问题，现在我国的征地补偿中土地补偿占大头，由集体统一支配；其它补偿及劳动力安置费用占小头，归农民个人。有的地方政府出台的房屋拆迁补偿标准多年不变，与近几年大幅度上涨的房价存在较大的差距。目前征地拆迁的行政补偿表现为：(1)补偿的标准偏低，大多是按照原房屋的建造价给予补偿；(2)补偿的范围偏小，基本上只限于财产权补偿，而财产权补偿也只限于直接损失的补偿。事实上，被拆迁人在拆迁过程中失去的不仅是房屋，他们的生活、工作都受到了影响，这些都未得到相应的补偿。
（三）政府行为偏差
1．超前颁发拆迁许可证
个别项目拆迁在没有拿到《项目建设用地批文》之前，为了赶工程进度，提前发放《集体所有土地房屋拆迁许可证》，拆迁程序不到位，造成老百姓对政府的不信任。这种情况很少，但还是需要行政部门尽力杜绝此种情况的发生。
2．私下给房屋评估机构定盘子
在实际操作中，拆迁人事先给评估机构（人）框定一个补偿总盘子，使拆迁评估成为既定方案下的分项数字游戏。这样的评估只是给政府的拆迁行为披上了一件公正的外衣。
二、征地拆迁问题的优化策略
（一）拆迁房屋权属、面积的确定
对拆迁房屋的权属、面积确定要严格依照国家有关规定。拆迁房屋产权证上载明的面积与实际面积不一致，或未申请颁发房屋所有权证但已持有合法的批准文件的情况在实践中常常发生，首先应明确被拆迁房屋产权证载明的建筑面积是确定拆迁安置补偿面积的法定证据，凡与产权证上载明的面积不一致的，以产权证上载明的面积为准，这符合行政法规的规定。同时，对未取得产权证但持有合法批准文件的，也应以持有的合法批准文件为准。对于农民擅自搭建的违法住宅，如符合规划且在宅基地指标范围内的，可考虑依法补办有关土地审批和规划审批手续。对不符合规划要求或没有宅基地指标的违法建筑，应依法予以拆除，保障城市规划的顺利实施。又比如，在江苏省启东市合角村，在拆迁年代久远的老房子且该房子已遗失宅基证时，当地政府根据现状审批面积，再根据合法的面积来定性补偿。
（二）行政补偿的公平合理
行政补偿的公平合理就是被拆迁者能够达到与征收之前相等的经济条件，应该既不因为拆迁致富，也不因为拆迁变穷。应做到补偿费用公开、补偿标准公正、补偿政策公平，坚持公开、公平、公正的原则，以公开促公正，以公平保稳定。
1．住宅用房的补偿办法
抓好住房安置应注意的问题包括：(1)要完善房屋拆迁管理办法和程序。按照“先补偿安置，后拆迁建设”的原则，用制度规范房屋评估、拆迁和安置行为，保障拆迁双方当事人的合法权益。(2)要妥善做好安置工作。房屋拆迁安置补偿可实行统建还房、划地自建、货币补偿、产权补偿等形式，供被拆迁人自主选择。
无论选择哪种安置方式，都要超前进行拆迁安置，确保补偿到户、到人，严禁“打白条”，并确保被拆迁群众过渡期间的基本居住和生活条件。(3)要改进安置小区建设管理办法。安置小区要纳入城镇规划，配套完善基础设施，努力达到既方便群众生活、又有利于增加就业、保障经营收益和加强管理服务的要求。
2．非住宅用房的补偿办法
非住宅用房的拆迁安置可以采取如下对策：对必须搬迁拆除的，应规划安排置换用地，以地易地，确保其稳步发展，促进集体经济的良性发展；对可以腾笼换业的，应允许所在街道、村（社区）按照规划实施改建，减免相应的配套费，实行平稳过渡；对于符合规划建造的，既不必搬迁也不必腾笼换业的非住宅用房，应与经济发展留用地政策相衔接，完善土地出让手续，减免相关费用，鼓励企业持续健康发展。
3．装修的合理补偿
对住宅装修费用的补偿建议实行综合价补偿，按照不同年代、不同用材、不同档次确定不同的综合价，使突击装修无利可图。
（三）政府的职责履行
1．救济渠道
要建立公开、公平、公正资源性资产配置的新机制，推行征地拆迁的制度改革，建立配套的、完善的司法救济途径，切实保障和维护被拆迁人的利益。
2．加强管理
要坚持“两公告一登记”制度，提高征地拆迁补偿安置工作的透明度，使被拆迁人有知情权、参与权与监督权。规范拆迁管理行为，做到拆迁人持证上岗，坚持公开、公平、公正的原则，増加工作透明度，接受群众监督，避免出现补偿标准不一的现象。要坚决杜绝征地、拆迁工作中的不文明行为，不应把拆迁困难户当作“钉子户”对待，把文明执法和依法行政统一起来，切实履行好政府的公共服务职能，完善拆迁程序，加强监督管理。要实行村务公开，对征地拆迁补偿安置费的收支、使用情况由农民进行监督。严格征地拆迁补偿安置费的结转、收支管理程序，实行专户储存、专款专用、收支两条线，严禁侵占、挪用、截留。纪检监察机关要充分发挥职能，加强监督、审查，坚决杜绝各种贪赃枉法、循私舞弊等违法行为发生。
3．做好宣传发动工作
征地拆迁作为一项特殊的社会活动，需要社会各阶层的重视和理解，做好宣传工作，尽最大可能争取群众对折迁的支持与监督。避免由于缺乏拆迁主体和被折迁人之间的对话交流的渠道，造成群众对拆迁安置的政策了解不够、理解不透，或者误解了拆迁安置政策。拆迁对农民来说是一件大事，要及早向村民仔细宣传有关政策规定，耐心讲解征地折迁的补偿安置方法、补偿标准，既要让农民了解拆近的目的、意义，又要让他们清楚拆迁后的长远利益，帮助他们解决困难。只要工作到位，群众是能够理解和支持政府决策的。
4．责任部门互相配合
解决征地拆迁问题不能单打，不能就事论事，必须综合考虑，统筹兼顾。土地管理部门应当认真清理、统计各乡镇村民一段时期内符合建房条件的户数和面积，应做好集体土地房屋拆迁主体。规划部门可以根据城市规划和村镇规划，专门划出一块地方，用于农民自行建房或政府代为建房，用成本价卖给农民，但集体土地所有权不变。这既能解决农民建房问题，又有利于村镇统一规划建设。如在江苏省启东市汇龙镇，征地拆迁中对群众的安置可以说非常到位，农户可以依据自家经济情况来选择安置房或者在政府统一规划的地段建房，或是市场价评估都可以，这种多样选择有利地推动了拆迁建设的步伐。
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