广西北部湾房地产开发有限公司 广西南宁 530001
摘要：为解决危旧房改造项目的成本管理效率，控制危旧房改造的项目成本问题，本文简要论述了危旧房改造项目的现状，提出了危旧房改造项目成本控制的主要方法和措施，以期为相关工程提供参考。
关键词：危旧房改造；成本控制；项目措施
0引言
危旧房主要指老旧房和危房。一般来说，旧房子意味着其使用时间超过了建筑设计的规定年数，房屋结构不合理，无法跟上时代的开发要求，而且安全设施不完善，必要的使用功能也不充足，防震的要求在建筑设计中完全没有被考虑到。危房一般是指建筑物部分结构严重受损或内负荷结构缺乏基本的承载力，这样的建筑物就被分类为危房。为了有效地改善人们的生活环境，就需要拆除危旧房，对危旧房进行改造。拆除后空出可以进行开发、施工的土地资源，将这些土地资源用于房地产的开发建设等。在城市的开发过程中，危旧房改造项目包括文化遗产传承、改善国民生活、经济高度化、美化城市等诸多方面。其主要目的是改善人民的生活环境，提高城市的产业功能和基础设施的高级化，从而获取更高的经济效益。总的来说，我国旧房改造工作量非常庞大，仅广西一省的危旧房总面积就达200万平方米。因此，有效提高危旧房改造项目的成本管理效率性，保障项目顺利进行成为人们首要研究的重要问题。
1危旧房改造工程项目的成本分析
1.1成本控制的含义与必要性
成本控制是指在项目建设中调整生产成本，即控制和调整人力资源、材料资源及其他在建设过程中形成的费用等。费用管理是建设过程中的一个关键纽带。这项控制工作是动态的，它随着建设进度的变化而变化，持续达到更完美、更准确的状态，从而准确控制项目成本。费用管理过程发生在整个项目运行的过程中，它是有效地降低改造成本，减少项目总费用的一种重要的手段。
1.2危旧房改造工程项目的成本构成
一般来说，危旧房的改造项目和房地产开发项目所涉及到的费用相差无几，都是与房地产开发和建设相联系的行为。旧建筑重建项目的相关费用主要是项目施工所用到的费用，分为间接费用和直接费用。
1.3危旧房改造工程成本控制中存在的问题
第一，在进行成本控制时，忽略项目执行前一阶段的设计工作所产生的费用，只考虑施工阶段所产生的费用的现象比比皆是。整个项目运营流程由决策、设计和实施三部分构成。设计阶段的质量水平直接影响了可用于项目的投资金额。相关调查显示，项目投资金额的75%来自项目设计。当两种建筑具有相同的性能时，好的设计计划可以帮助建筑企业节省项目费用的5%到20%。第二，管理费用的管理人员缺乏专业素养，专业的理论知识水平不能满足职位的要求。而且，同时具有理论知识和相关经验的综合人才也较少，无法将成本管理工作做好，更无法有效控制项目成本。第三，材料管理制度尚未完善，即使存在相关制度，也无法对其进行细化并落实到位。一些机械设备的磨损率很高，不能及时对其进行修理，大大降低了机器设备的使用效率，造成资源的浪费。部分材料的消费量计算不准确，材料损失率高。第四，成本会计工作不到位，只是表面功夫，缺乏对各个步骤的详细分析，无法比较和分析计划成本和实际成本，以致所有成本制工作几乎没有对实际工作起到任何的参考作用。
2危旧房改造中的成本控制策略
2.1采用合理方案，优化施工设计
危旧房的改建项目采用了不同的建设计划，与其他建设计划中所用到的工具和机器有很大的差异。因此，优化建设计划是控制危旧房改造费用的最有效的方法。在危旧房的改造项目中，项目的建设质量是否合理、先进与建设计划密切相关。
2.2配备专业对口人员
危旧房改造项目是一个非常全面的综合性项目，它需要综合素质很高的专业人员，因此，组成一个综合素质卓越的成本管理小组是非常有必要的。在招募危旧项目的管理人员时，应保持公平性、正义性和开放性的基本原则，并引进在工程管理和建设领域方面的专业对口人才。另外，要加强现有管理小组的训练，提高团队的整体质量、责任感和管理水平。
2.3强化成本核算、完善成本控制体系
费用管理的指标都具有综合性。
在项目实施过程中，项目办是整个项目的直接责任人，控制包括费用管理在内的所有与项目相关的经济活动。在实施费用管理工作时，我们要注意以下事项。第一，项目负责人应制定适当的奖励措施和处罚措施，明确项目责任，以提高员工的积极性。第二，为了执行费用管理业务，项目负责人应组成特别小组，并对组员在基本费用管理理论知识、费用管理核心概念等方面进行有针对性的培训。在项目执行的同时，完善费用管理奖惩责任体系，明确各成员的责任，实施具体的奖赏和处罚措施。与此同时，定期检查并监督工作的履行情况，掌握实施过程中可能存在的各种问题，并及时总结经验和教训，将工作成果与员工的绩效直接联系起来，实行奖惩制度，从而实现动态控制项目运行过程中产生的费用的目的。费用管理包括招标管理、项目造价管理、合同风险管理、材料管理、质量管理等诸多内容。
2.4设计阶段的造价控制
根据“安全可靠、成熟先进、经济实惠，贴近民心”的标准，严格遵守目前的设计规范，并牢记所有的强制性规格。积极推进设计优化工作，运用多种尖端技术、材料及工艺，有效降低工程成本。根据项目规模，组织三个或三个以上的设计单位进行设计方案招标，或者只委托一个设计单位，但要保证其能够提供多种计划，进行计划筛选。经过研究和讨论后，决定项目设计计划的小组将最终选择出一个具有功能性、经济性的设计计划，并提交政府部门进行共同探讨。
根据项目规划，委托设计部门进行图纸设计工作。设计单位的选择以招标结果为基础，遵守优胜劣汰的规则。建筑图纸的设计不仅要满足安全方面和品质方面的要求，而且要最大限度地减少项目费用。以保证房屋的基本功能为前提，设计价格限额，选择成本对比性能最高的设计方案，不做其他无用功，从设计源上将项目费用控制到最低。然而，员工缺乏对财政费用管理的专业知识和经验，对财务风险的认识不足，没有应对风险的能力，这会使整体工作效率下降，影响企业开发进程。
3企业加强财产成本精细化管理的对策
3.1全面建立健全财务成本管理体系建设
合理分配企业各个部门的工作，特别是对各员工的工作分配要做到准确无误，将所有部门和员工纳入到企业财务费用管理工作中，量化企业的各项指标，合理规划企业的进一步开发。加强企业的成本预算，控制企业财政费用的使用，建立和改善企业财政管理系统。
3.2全面完善管理制度体系建设
加强企业各部门之间的联系，安排专业管理人员进行企业财务管理，最大限度地利用这些优秀人才，发挥他们的潜能。科学地计算企业的财务费用，改善企业管理系统的建设，建立严格的员工管理制度。加强对经营系统、企业员工的约束力，提高工作效率和管理企业财政费用的能力，细致管理企业财政费用的具体方针，并提供制度支持和保证，以提高企业发展的活力。
3.3全面提高财务成本精细化的管理力度
在建立和完善企业财政精细化管理的系统建设时，我们也要改善管理执行力度，不能纸上谈兵，要切实可行的做好企业生产流程的所有工作，力建一个有名声、有能力并值得员工信赖的企业。
3.4全面提高企业人力的综合素质水平
为了企业财政成本精细化工作的可持续发展，要提高企业人力的综合素质水平。教育和测试可以让员工获得更多更专业的知识，提高企业员工的管理和服务能力，加强对企业的服务责任感，掌握先进的科学管理知识，提高整体的业务水平，改善整体的业务水平，全身心的投入到企业的财务成本的精细化管理工作当中。
4结束语
总的来说，危旧房屋改造项目的成本管理是一个全面的系统性项目，其范围广、数量多、情况复杂。为了保证运营和调整的顺利进行，需要实施所有工作人员和岗位进行控制，开发内部的潜力，削减外部的支出，实现项目均衡和盈利最大化。
参考文献
[1]徐蔚.徐矿集团危旧房改造中的工程成本控制研究[J].产业与科技论坛,2012,11(23):237-238.
[2]李文娟.代建模式下的S拆迁安置房项目成本控制研究[D].重庆:重庆理工大学,2017.
作者简介
刘仙庆（1979-）男，汉族，广西武鸣人，本科，工程师，主要从事房地产开发、旧改代建和施工管理等工作。