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摘要：随着中国城镇化速度日益加快，城市居住人口数量不断增加，房屋建筑数量也随之激增，而从20世纪90年代末、21世纪初开始兴建的许多房屋，近年来也已经逐渐进入了需要修缮的时期。因此，有必要简单梳理现代房屋维修与相关管理的现状，并进一步理清现代城市房屋维修与维修管理的主要内容，从而提出优化建议。
关键词：现代城市；房屋维修技术；管理措施
随着近年来城镇化进程不断加快，城市中的部分现代房屋楼龄也已经达到10年以上，其修缮问题不仅受到业主关注，对于物业管理企业而言也是一种挑战、一种机遇。然而，从现代城市房屋的维修与维修管理实践中，却也暴露出了许多不足，如当前专业维修队伍数量不足、现有维修人员技术能力较差等。因此，针对现代城市房屋维修与维修管理的研究，也就成为了物业管理企业必须完成攻关的关键课题。
1城市房屋维修管理特点
1.1常态性
现代城市房屋的设计使用寿命通常为50年左右，因此在漫长的使用周期中，也很容易受到许多自然因素、人为因素的影响，导致房屋出现损伤或结构疲劳，影响了房屋建筑的安全性与业主的居住体验。为了保障房屋建筑的基本居住功能不受影响、改善业主的居住体验，就要求物业人员经常对其进行维修与管理。因此，现代城市房屋维修和维修管理最大的特点，就是常态性。若是房屋建筑的维修与管理失去了常态性特点，就很难保障房屋建筑的安全性与居住体验，威胁业主的生命财产安全。
1.2工作量大而零散
现代城市房屋的类型非常多元，不但有用于居住办公的居民楼、写字楼，还有商业综合体以及综合场馆等等。正是因为现代城市房屋类型功能多样，所以建筑施工方式、建材组成以及建筑结构都存在很大差异，导致维修工作不仅数量庞大，而且类型杂乱。同时，由于近年来各城市的城区面积不断扩大，但拍出地块的年代却参差不齐，因此导致整体维修需求分布十分零散，而因为类型复杂，拥有专业维修设备与技术的维修队伍同样只能零散分布于城市中的不同地区。
1.3技术性特征明显
如上文所述，现代城市房屋的类型非常多元，不但有用于居住办公的居民楼、写字楼，还有商业综合体以及综合场馆，更有医院、学校等市政公用建筑。对于不同功能、不同结构的房屋建筑，在维修与维修管理过程中，也需要采用不同的维修设备、维修技术与维修方法，如此一来也就对维修队伍的技术水平有很高要求。同时对于现代房屋维修来说，为了确保建筑群的外观一致性，所以房屋的修复还必须遵循原本的设计语言，不能改变原本的视觉风格。若是在房屋损害不大的情况下，维修的主要内容就是固化房屋质量与保温、隔音性能，很少会对其外观进行改建或增建，除非房屋已经出现了较大损坏，但即便如此也应该尽量保持与周边建筑群一致的视觉风格，所以现代城市房屋维修与维修管理，有着非常突出的技术性特点。
2城市房屋管理内容分析
2.1房屋鉴定工作
房屋状况鉴定是现代城市房屋维修的前提，只有在工作人员全面收集了房屋损伤相关的数据信息之后，才能够为后续的房屋定损维修找准方向，切实改善房屋的安全性与居住舒适性。对受损房屋进行鉴定，能够在尽可能短的时间内判断房屋存在的问题，还可以有效改善房屋的使用寿命，维持房屋的财产价值。最重要的是，可以提升业主对物业的信任感与居住的满意度，为物业的收费服务夯实基础。对于现代房屋的维修与维修管理来说，如果不能在房屋坚定中投入充足成本，就很难及时发觉房屋存在的问题，不仅维修工作无从下手，维修管理的规划也很难展开。
2.2物料管理
一直以来，物料管理都是现代城市房屋维修与维修管理工作的重要内容，但却很容易被忽视。要做好现代城市房屋维修，物料管理工作要做好准确的选材与采购、严谨的检验与入库，完善的保存以及详细的物料出库发放信息记录等等，只有做好这些物料管理工作，才能确保房屋维修始终能够有充分的物料供应，也才能够维持房屋的安全性、舒适性。为此，物料采买必须要在性能标准上、规格上满足房屋维修的需要，同时通过随机抽样检验来保证物料的质量。最容易被忽视的一环就是物料的保存堆放，因为现代房屋维修为了保证维修的及时性，许多物料通常是提前采购的，如果没有做好保存工作，就很容易导致物料出现腐蚀、氧化等变质的情况。而为了确保物料不被浪费，还需要做好出入库登记工作。
2.3重视“安全、经济、合理、实用”四原则
现代房屋维修与维修管理的四个原则，就是要让房屋在维修过后不能出现质量问题，在结构上、强度上应该比维修前有显著改善，而经济则是指应该以合理的成本完成对房屋的维修工作，而合理则是指应该对有限的维修资源与人力合理运用，才能够尽量实现低成本高质量维修，而实用性则是指通常维修的重点会放在性能而非外观上。
3城市房屋维修内容分析
3.1对于砖砌体结构的维修
一方面，对砖砌体结构的维修需要确保自然环境对环境的腐蚀尽可能不对墙体造成破坏，同时如果在墙体的保温性能已经出现问题时，就应该补足保温材料，同时还需要对湿度较大的地区加设防水层以及排水设施，避免出现水蒸气的侵蚀，在目前防水层尚可发挥作用时，尽可能通过加涂保护材料的方式确保墙体的防水性能。当然，为了从根源上避免房屋建筑的墙体被水侵蚀，就应该尽可能保持周边场地的平整，并设置一定的排水设计，并确保墙体的光滑平整，一旦出现结晶后就立即进行清除，避免形成腐蚀墙体的化学结晶现象。最后，楼面的排水体系应该定期进行检验，一旦出现排水故障就要立即进行维护、修缮。
3.2对于钢筋混凝土结构和裂缝的维修
钢筋混凝土结构当中的两种建材，在物理学、力学上的性质与性能都存在很大不同，钢筋的作用在于帮助墙体形成承拉力，而混凝土则是抗压力，两者结合才能够满足建筑工程的力学需求，只要钢筋或混凝土任何一种材料出现性能变化，都需要立即进行维修。当然，为了避免维修成本过高、难度过大，从一开始就应该对钢筋混凝土结构进行有效的日常维护保养，才能尽可能避免墙体裂缝。
4结论
如上文所述，随着中国城镇化速度日益加快，城市居住人口数量不断增加，房屋建筑数量也随之激增，而从20世纪90年代末、21世纪初开始兴建的许多房屋，近年来也已经逐渐进入了需要修缮的时期。而这时候的房屋维修与维修管理工作，也就变得越来越重要。要做好这项工作，就必须要把握好其特点，并扎实落实好维修工作的内容。同时，必须要对这些内容的重点有透彻认知，才能够确保房屋的安全性、舒适性，履行好物业管理企业的应有责任。
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