摘要:我国现在的老旧住宅小区随着人口老龄化问题的凸出,也对人们居住的便利性以及舒适性越来越无法满足。大部分老旧小区内的多层住宅为了改善人们居住的质量,都纷纷加装了电梯。但是在加装电梯工程实际施行的时候,会受到各种制约条件的影响,导致工程难以顺利进行。本篇文章结合具体实践针对实际施工过程中主要的影响因素进行了分析,并且简要提出了现阶段老旧小区电梯改造进程中存在的问题,并总结了老旧小区电梯改造的管理措施和技术措施。
关键词:老旧小区;电梯改造;技术
引言
住宅小区是人们日常生活的重要场所,见证着人们生活的发展与城市变迁,也是城市经济发展的一个缩影。随着社会经济的不断发展与生活水平的持续提升,人们的生活观念也逐步发生着显著转变,开始逐渐重视对小区美好居住环境的向往与追求。在这样的时代背景之下,针对实际合理需求对老旧住宅小区进行优化改造,进而营造出设施完备、功能齐全、环境美好的整体环境,也就较为重要。在这其中,为老旧小区楼房加装电梯,是广大老百姓越来越关心的民生问题。
一、老旧小区加装电梯概况
由于历史原因,在2000年《建设工程质量管理条例》颁布以前,我国所建住宅建筑标准不一,存在相当一部分六层以上的住宅并未安装电梯,这给中老年居民带来极大的生活出行障碍。
为解决部分公众对于老旧小区加装电梯的迫切需求、破解老龄化社会趋势即将带来的难题,我国部分省市先后进行了政策试点。可喜的是,一些率先试点的城市经过实践探索和经验总结后,进一步提出了更具可行性措施指导意见或实施方案,对加装电梯的申请条件、相关审查部门、决策依据与原则、资金分摊、安等出台了相应的规定细则,推进政策实施的引导工作。
二、老旧小区电梯改造存在的问题
1、相关政策可操作性不足
尽管既有住宅加装电梯早已列入了政府民生工程的议事日程,如北京早在2010年下发了《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》以下简称《指导意见》。但是其中关于 “应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意”的住宅增设电梯申请原则,赋予了业主对于增设电梯工作的“一票否决权”,而这成为实际工作推行的主要障碍。此后,北京市又出台了多个相关政策,如2011年有关部分下发了针对此《指导意见》的有关条文说明;2016年出台的《既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》提高了财政补贴标准,对职责分工、实施流程进一步做出规定。但是就现实而言,政策执行还需要相关部门在落实政策时予以保证。
2、住户意见不统一,资金协商有分歧
政策规定,中直部门单位家属区的家装电梯由政府全额出资,其他市属小区每部电梯补贴24万元。但是按照当前物价水平计算,加装一部普通电梯的费用约为100万元,按每栋楼12户计算,依照楼层越高收费越高的原则,每户需负担4万～8万元。长远来看,后续的高昂维护费用也成为了打击很多人积极性的重要原因。对政府而言,随着试点范围的扩大,财政补贴将面临保障压力问题。若日后加装规模大幅提升,政府财政的承受能力将会成为既有住宅加装电梯面临的首要问题。
3、审批手续烦琐,机制体制欠缺
第一,审批流程过长,时间成本高。申请加装电梯不仅需要准备专业图纸、楼体建筑单位资料、土地使用证等多种材料,还需要到规划、建委、供电、供水、燃气等多部门办理相关审批手续。第二,现行政策规范政出多门,相互隔阂。现就有个别工程存在由于质量安全监管权责不清等原因,而中止相关工作,予以“备案”收尾的例子。
三、老旧小区电梯改造的管理措施和技术措施
1、管理措施
(1)加大组织领导
政府应当提高重视程度,在电梯增设工作中真正承担起“掌舵者”的使命。建议专门成立既有住宅加装电梯工作领导小组,由主要市领导亲自挂帅,住建部门牵头,发改、财政、规划、消防、质监等多个部门共同参与,并专门为电梯增设工作开设行政审批“一条龙”服务窗口,委派专人相互配合,相互协商,对增设电梯工作提供服务性信息、政策条文、指导意见、等一系列指导和帮助,确保电梯增设工作能够高效持续开展。
(2)强化制度落实
建议中央政府从国家顶层设计的角度出发,尽快研究出台相关文件和管理办法对该项工作进行规范引导,并对现有规范标准进行修订完善,真正将电梯增设纳入其中,确保制度规范与电梯增设相匹配。同时,各地方政府也应在加大对各地区增设电梯数量、类型及住户需求等基本情况进行调查的基础上,针对区域发展现状,制定出台具体的指导意见或实施办法,对电梯增设工作中涉及的建筑结构、消防安全、建筑施工质量、电梯安装质量等行政管理事项进行明确规定,并将利益受损业主补偿、资金投入分摊、物业管理维护等诸多因素考虑在内。
(3)创新工作方法
一是建议选择老龄人居住公房作为试点进行推广。从市场调研情况来看,既有住宅增设电梯工作是一个长期而艰巨的课题。还应当充分培植示范点建设,优先选择责任主体较为明确的公房做为突破口,提高增设电梯工作的成功率,以便其能发挥一定的示范引领作用。二是建议政府应加大对相关部门、科研创新人员和电梯设备生产企业的支持力度,设立专项创新扶持基金和政府专项资金,用于鼓励相关企业和人员开发出适合在既有住宅加装的电梯新产品,提高相关各部门参与增设电梯工作的积极性和主动性,推动产业结构优化升级提供深入的源动力支撑。
2、技术措施
(1)电梯出入口的形式
因建筑物建筑形式、建筑风格、建筑年代等因素影响,电梯出入口的选择形式也略有不同,但出入口的布置应秉承不改变建筑物的结构形式,不破坏建筑物的既有形式的基本原则,并能满足现代化城市建筑的基本要求;此外,出入口形式还应该针对建筑内部结构以及建筑外环境合理布置,为小区居民最大限度地提供方便。
(2)电梯轿箱及电梯井道
老旧小区电梯改造工程主要是为满足老年人的日常出行需求,由于很多老年人腿脚不灵活,日常出行需要乘坐轮椅,因此电梯轿厢的大小应满足轮椅的尺寸。轮椅的常规尺寸宽度约为650mm,同时还需要一定的操作空间,因此电梯出入口的宽度应该≥800mm;此外,轮椅的总长度一般不超过1100mm,电梯轿厢的深度大于1100mm即可,这样就能满足老年人的日常出行需求。
(3)加强现代化管理
为了进一步加强老旧小区的电梯管理,可将物联网技术置入其中,在电梯合理的位置设置读写器和发射器,利用大数据技术将电梯运行参数发送至后台管理中心,让小区物业能够对每台电梯实现实时监控,一旦电梯发生故障,小区物业人员会第一时间进行处理,保证小区电梯安全运行。
结论
总之,我国已经逐渐步入老龄化时代,且我国的大部分建筑都是以多层建筑为主,为了给老年人创造良好的生活环境,为小区居民提供便捷,在老旧小区加装电梯有着重要意义。但在实际建设过程中,也要结合实际的情况,因地制宜的实施。在加装电梯过程时,应先全盘考量小区环境,结合建筑实际情况做好技术方案,并制定完善的应急预案,确保老旧小区电梯改造工程能够顺利进行。
参考文献:
[1]杨勤.建议尽快解决老旧楼宇加装电梯问题[J].住宅与房地产,2016(10):2224
[2]刘妍华,既有多层住宅加装电梯浅析,《建筑工程技术与设计》,2015(4)