中铁株洲桥梁有限公司
摘要：“三供一业”改造是全面深化国企改革的一项举措，本文通过实例浅析老旧小区“三供一业”改造方案优化及成本控制，为今后相同状况小区的改造及运营维护提供借鉴和参考依据。
关键词：老旧小区；“三供一业”改造；方案优化；成本控制
1 概述
“三供一业”是国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理。 “三供一业”分离移交是指国有企业将职工家属区供水、供电、供热（供气）和物业管理职能从企业剥离，从而达到剥离国有企业办社会职能的一项举措，而剥离国有企业办社会职能和加快解决历史遗留问题，是党中央、国务院的重大决策部署，是加快国企改革发展步伐的有力途径。由于目前国有企业需要“三供一业”分离移交的小区均为历史久远的老旧小区，供水管路、供电线路严重老化，小区环境相当拥挤，基础设施严重缺失，小区住户以老年人居多。为了便于日后小区社会化管理的顺利进行，“三供一业”分离移交前必须进行供水、供电、供热（供气）及小区环境等一系列改造，改造后达到移交标准后方可移交，由于改造费用居高不下，而相关补助远远不够改造费用支出，因此“三供一业”分离移交这项工作短时间内给企业增加了很大的负担，企业想方设法优化方案、减低改造成本，既满足分离移交的要求，又减轻企业费用支出。
2 “三供一业”改造方案优化及成本控制
我公司始建于1958年，经过60多年的发展，目前拥有大小不同的6个生活小区和部分零散户，总共约3000多户住户，各类住宅建筑物90余栋，占地面积13.86万平方米，建筑面积约25万平方米，设有7个配电室，安装有各型变压器10台，各种口径供水计量总表8块，分户计量水电表总计达8000余块，分散于互不相连的生活区，最远间隔达5公里；由于种种历史原因，公司一直安排了近40名正式员工负责生活区水电供应设施的维护维修管理、费用的查抄、核算、收缴，由于供电设施逐年老化，故障频发，亟待更新，职工家属不断提高的生活品质要求与老旧的生活区现状之间的矛盾十分突出；而每年发生的各种费用又给企业带来了极大的负担，给公司的发展增加了沉重的包袱。
为加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题，减轻国有企业的历史包袱，促进国有企业轻装上阵、公平参与竞争，集中资源做强主业，公司于2018年正式开展“三供一业”分离移交改造项目；根据分离移交的相关要求，公司所属6个生活区全部需要进行改造；根据相关政策：中央财政按照供电9200元/户；供水5800元/户；物业7500元/户标准补助50%的改造资金，而且只对居民户数提供补助；如何将有限的改造资金合理使用，统筹安排，做到既满足生活区住户居民的正常使用，又尽量降低单项改造费用，减轻公司的财务负担，给公司的工程管理工作提出了很高的要求。
2.1供电改造方案优化及成本控制
要将改造资金利用好，尽量控制“三供一业”改造成本，首先就要对施工改造方案进行优化，“三供一业”接收单位为了减少今后的维护维修及管理成本，对改造方案不可避免的采用了较高的标准。在我公司的供电改造初始设计方案中，所设计的变压器均为箱式变压器，相较于杆式变压器成本较高，安装时占地面积较大，而我公司数个杉木塘小区、一区老医院片区、先锋村1-4栋、藕塘小区、沿江路砂石生活区，由于公共面积狭小，原本居民住户就对车位、绿化及休闲健身面积不足等问题提出很多意见，一旦采用箱式变压器，矛盾将变得更加突出。而且箱式变压器一般为干式，而杆式变压器一般为油浸式变压器，在相同的使用条件下，油浸式变压器具有过载能力强于干式变压器的特点，以上6处安装地点，均位于通道附近，通风条件较好，便于油浸式变压器的自然通风冷却，对密闭于箱式变电站内的干式变压器反而不能起到良好的散热作用；同时以上供电区域内均为老旧房屋，居民住户人员情况稳定，基本已达到用电饱和稳定状态，预期可增加的用电负荷有限，适合油浸式变压器的短时过载能力大的特点。根据以上实际情况，我公司通过对安全性、经济性及前瞻性的综合考量，并与供电单位多次协商，最终将以上6处的变压器设计方案变更为杆式油浸式变压器，即保证了安全使用要求，又不占用小区的公共空地，减少了与居民住户之间的矛盾，而且每台降低安装造价约10万元。
由于我公司生活区范围内房屋情况复杂，居民住宅、办公楼、幼儿园、医院、单身宿舍等不同产权性质的用电户交错，因此在原供电改造方案中，将生活区内所有用电用户均进行了改造设计，其中对原有的一生活区配电室10KV进户线也进行了改造设计，计划新敷设一根10KV的高压电缆作为一区配电室的进户电源线；供应公司的分离改造后的非生活用电用户，而根据中央财政的相关文件规定，非居民用户改造资金不得纳入中央财政资金补助范围，需由公司自行承担；仅此一项，我公司将增加改造费用支出近70余万，而此项改造仅减少了我公司原有10KV架空供电线路的日常维护工作。
其余仍然利用原有的变压器及低压供电设施及线路，并不能对公司的办公等非居民用户的供电质量产生明显的提高，经济效益不明显，经与供电单位多次协商沟通，最终决定取消此项改造。如此降低改造费用近70万元。
2.2供水改造方案优化及成本控制
我公司某生活区范围内现有20栋住宅楼，其中2栋33层高层建筑，其余均为5-7层多层建筑。整个二生活区供水均需采用加压泵站加压后，方可满足居民的正常使用；我公司二生活区内现有1套加压泵站系统。在“三供一业”供水改造初步设计方案中，供水单位对现有的加压系统进行更新改造设计，仅此项改造设计预算费用就近100万元左右。而我公司二生活区现有的供水加压系统，共有7台加压泵，其中3台供应1-7层住户，扬程94米，流量16立方米/小时；2台供应8-20层住户，扬程94米，流量16立方米/小时；2台供应21-33层住户，扬程118米，流量16立方米/小时；运行时均采用变频控制系统控制，根据供水压力自动调节水泵的运行数量及功率，根据实际运行状况，足以满足目前二生活区居民的正常生活要求，而根据供水单位的更新设计，计划采用的加压系统中加压水泵的数量及扬程、流量等数据，与现有系统无大的区别，管理使用及今后的资产所有权限和责任均未发生变化，因此我公司为避免不必要的资金支出，经与供水单位经过多次协商沟通，最终设计方案决定保留我公司二生活区现有的加压系统。
我公司生活区范围有部分复式住宅，在建设时每户就安装有多块水表；还有部门住户由于有杂物间或车库等，在建设时就安装有多块电表，对于此类住户，供水供电单位在初始设计时，均以原有水电表的数量为设计基础，按“1表1户”的原则进行设计并计算改造费用，即每块表计算为一个用户，如此将大大增加我公司的改造费用。为此我公司针对此类住宅，对供水供电单位的表后设计方案逐一进行分析调整，对“1户多表”的用户，通过合并及改造供水供电管线，即通过管线将每户不同的用水用电点串联或并联起来，做到每户只装1块水表或电表，有效的降低了我公司的改造费用。
2.3物业管理改造方案优化及成本控制
接收单位为了日后管理的顺畅，减少物业公司与住户的纠纷，前期制定的物业改造及小区环境改造方案标准比较高，如按原方案进行改造，小区整体环境会提高好几个档次，附属设施配置比例也相当高，但改造费用几乎是企业无法承担的，经过多次组织移交、接收双方一起对物业改造方案的讨论和优化，如对于只是为了表面亮化而没有使用价值的工程全部取消，道路、场地硬化的厚度由原来的一个标准调整为根据使用功能单独设计，游乐、休闲设施布置地点尽量在住户集中处以提高利用率并充分利用小区有限的空间等一系列措施优化方案、降低造价。另在原计划方案中，物业管理职能需在物业改造完工后方可移交，为确保公司“三供一业”分离工作按时完成，我们向政府提出，提前进行物业管理职能的移交，一是物业管理单位提前介入，可熟悉水电等相关设施情况，以便在后期更好地为居民服务；二是便于我们集中主要精力，投入到各项改造工作中。在改造施工组织方面，我们力争短、平、快，为此，我们与政府多次进行沟通协商，最终得到政府的支持与认可，提前将公司生活区物业管理职能进行了移交，是集团公司范围内第一家“先移交，后改造”的单位，从而使公司在物改工作中占据了主动地位，也节省了公司在后期改造中将支出的生活区物业管理费用。
3 结语
“三供一业”改造分离移交是中央为加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题，减轻国有企业的历史包袱而做出的重大决策部署，我公司通过不断探索，坚持在最经济的条件下满足既能顺利移交又让住户满意的原则，在我公司的“三供一业”改造过程中，采取了一系列的措施，多次组织专业人员不断调整优化改造施工方案，强化现场施工监督管理，有效的降低了我公司的“三供一业”的改造成本，最后经第三方审计结果表明，我公司供电改造结算审计金额较供电单位送审金额减低约600万元；供水改造结算金额较送审金额降低约800万元，物业改造费用也大幅度降低，成本控制成果显著，改造效果良好，住户对改造后的供水供电方式、小区环境相当满意，改造后的小区也顺利地移交。我公司经济可行的“三供一业”改造方案为今后相同状况小区的改造及运营维护提供借鉴和参考依据。
参考文献：
[1] 《城市给水工程规划规范》 （GB50282-98）
[2] 《室外给水设计规范》 （GB50013-2006）
[3] 《住宅给水“一户一表，计量出户”设计和安装技术规程》 （DBJ41/T04950282-2003）
[4] 《民用建筑设计通则》 （GB50352-2005）
[5] 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 （GB50763-2012）