四川省煤田地质局 四川成都 610000
摘要：农村宅基地使用权与农村集体建设用地使用权的确权登记是农村不动产统一确权的重要内容，其主要目的是通过明晰产权、化解权属纠纷、完整房权信息，来维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定，加速城乡统筹发展进程。
关键词：房地一体；确权登记；权属状况；调查
引言：
宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权是农民及农民集体重要的财产权利，直接关系到每个农户的切身利益，通过农村宅基地和集体建设用地及房屋确权登记发证，可以有效的明晰产权、解决权属纠纷，化解农村社会矛盾，维护广大农民的根本权益，使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权和房屋所有权依法得到法律的确认和保护。做好土地权属状况调查是搞好农村“房地一体”确权登记工作的关键，同时也是改革完善宅基地制度，实行集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，建立城乡统一的建设用地市场等农村改革的基础和前提。
1我国农村“房地一体”确权登记土地权属管理现状
1.1历史遗留问题多
确权登记过程发现较多的历史遗留问题，主要是以前在宅基地审批过程由政府监管，缺少专业监督机构，造成了部分宅基地出现违规、超标、多占等情况，特别是由于早期确权登记过程主要靠村委会来进行测绘、评估及登记工作，管理上专业性和规范性不强，“一户多宅”现象较多。
1.2权属资料不全和权属关系不明确
宅基地的确权登记工作是一项较为复杂、烦琐的工作，要经历多个部门的审批和多道程序，周期较长。以往登记都是纸质材料，存在资料丢失的情况；建设程序不合规，存在满足申请条件，但还未完成审批流程，就开始建设并投入使用；权属资料不全，增加了确权登记工作的难度。例如，一个村子有130户村民从原来的居住地迁移到新的集中安置点，至今也没有办理相关的手续，且其中有40多户通过买卖或其他形式把房屋的权属更改为不是本村的村民名下，还有10多处宅基地不能确定其归属。由于这当中的大多数都没有正规的买卖合同或变更协议，最终导致缺乏明确的权属关系，为相关工作的进一步开展增加了较大的难度。
1.3制度建设相对滞后
由于社会经济与现代科学技术管理手段的全面进步，农村房屋的登记政策也得到了相应的调整和改革，但仍存在一定的盲区。如果依照以往的相关政策和法律法规来执行，那么相对落后地区的执行效果一定不会达到预期，更不可能高效地完成各种历史遗留问题。
2农村“房地一体”确权登记土地权属调查方法
2.1宗地划分的基本方法
地籍调查的最小单位为宗地，调查单位的划分即宗地的划分；在宗地内将房屋等定着物划分为不同的定着物单元。定着物单位元最小调查单位在定着物内按不同权利人设立。宗地划分的基本方法：①有相关部门批准文件的，以文件为准。②无相关部门批准文件的，房屋结构为钢筋混凝土、砖混的（平屋顶），权籍界线以房屋墙体为界，房屋结构为砖木的（斜屋顶），权籍界线以房屋滴水为界。③在集体土地所有权界线范围内划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地。④两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，设为共用宗。对权利人间有争议的，争议解决前暂缓调查，但应完成房屋的测绘工作。⑤同一权利人使用的相连成片的用地范围，是两次或两次以上获得的集体建设用地使用权或宅基地使用权宗地，能实地划清界线的，依权源材料需单独设立宗地。⑥集体建设用地使用权或宅基地有争议的地块，在争议解决前暂缓调查，但应完成房屋的测绘工作。⑦城镇村庄内部的村委会、广场、停车场、道路、绿地、设施用地、空闲地等明确的（有合法的权源材料）集体建设用地须单独设立宗地。⑧跨地籍区和地籍子区线状地物，在所涉及的地籍子区范围内，及时反馈所在国土所、地籍股，请示处理意见。⑨对一户多宗的宅基地，要求测绘所有宅基地及附着房屋，并填写权籍调查表、房屋基本情况调查表。
2.2需单独设宗情形
存在以下情况的同一权利人处于同一地块的农村宅基地和集体建设用地使用权需单独设宗：①权属来源不同的；②土地权利的起始时间、或终止时间、或使用年期不同的；③存在经济独立核算单位的；④能够明显区分不同用途的；⑤符合法律法规的其它情形。
2.3宅基地设立宗地规则
宅基地设立宗地规则：①主体建筑物与附属设施完全相连在一起，且宗地实测面积不超过批准面的，设为一宗地。其中有通道、道路、水系等影响，主体建筑物单独设立宗地，附属设施不再单独设立宗地，但须测绘上图，不计入宗地，也不计算房产面积。②主体建筑物与附属设施以院落(围墙、活树篱笆、铁丝网等)的形式相连在一起的，主体建筑物单独设立宗地，附属设施不再单独设立宗地，但院落须测绘上图，不计入宗地，也不计算房产面积。③附属设施包括猪圈、牛圈、柴草房、厕所等。
2.4土地权属调查内容
土地权属调查是指以宗地为单位，对土地的权属、用途、位置调查和确认。主要工作内容包括调查土地权属状况和界址，绘制宗地草图，测量界址边长，填写权籍调查表中的地籍调查表和房屋基本情况调查表或填写土地权属争议原由书等。调查的主要内容有：①土地权利人。调查核实土地权利人的姓名或者土地权利人的名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等。身份证明是指居民身份证、户口簿等。②土地权属性质及来源。调查核实土地的权属来源证明材料、土地权属性质、使用权类型、使用期限、房屋建设年代等。③土地坐落。调查核实土地坐落、小地名、所在图幅等。④宗地四至。经调查测绘，核实宗地四至，并标注上图（宗地图、地籍图、宗地图均须标注明确）。⑤公路、街道、道路名称调查。对调查工作区域范围内的公路、街道、道路应调查其名称，对没有具体名称的，应调查公路、街道、道路的走向。⑥土地用途。调查核实土地的批准用途和实际用途。根据土地权属来源材料或用地批准文件确定批准用途，并现场调查确定实际用途。⑦在界址标示表中按指界人指定的界址线类别和位置勾选确定宗权属界线，并要求指界人在界址签章表中签字确认地籍调查成果。⑧其他。包括土地的共用、土地权利限制等情况。
2.5特殊情况处理
权属状况与实际情况一致的，按照土地权属状况实地调查核实即可。存在权属状况与实际情况不一致的：权利人的信息不一致或存在错误；土地权属来源和性质存在错误；行政区划发生变化（含行政区划（包括地籍区、地籍子区）名称变更、行政区划调整）；土地坐落发生变化（座落名称、编号发生变化）；其他情况等。按照实际调查情况填写权籍调查表，在权籍调查表的调查记事栏目中填写情况说明，并附由权利人提供的相关证明材料的复印件。如村委会证明、权属争议处理文件等。
3 结束语
农村房地一体确权登记工作是一项任重而道远的工作，更是一项长期的系统工程，涉及亿万农民群众的切身利益。为了使农民群众的合法权益得到更为有效的保护，实现明晰产权、化解权属纠纷、完整房权信息的初衷，应充分认识房地一体确权登记工作中土地权属调查的重要性，明确实际操作方法，从而为农民群众的利益提供强有力的保障。
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