杭州众正房地产土地资产评估有限公司 311200
摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业也得到了飞速的壮大，其中房地产土地评估业也在逐渐地发展起来。但是房地产土地评估会受到各种各样的因素对其本身产生影响，因此，房地产土地评估要结合市场变化的特征，及时的改变评估的方法。针对于房地产土地评估行业来讲，怎样法制市场当中存有的风险是当下尤为重要的工作。文章就房地产土地估价市场中的风险及预防研究进行讨论，希望能为房地产土地评估行业带来建议和参考。
关键词：房地产；土地评估；风险及预防
前言：目前在房地产土地评估市场当中存有非常多的风险，如若这些风险不能够及时并且有效的预料，就一定会造成巨大的损失。在新时代背景条件下的房地产企业，一定要严格地提高对于房地产土地估价市场当中存在的风险进行有效的分析，只有这样才可以使用具有针对性的预防措施来进行合理的应对。
一、房地产土地估价市场当中存有的风险
在当前市场经济的发展背景下，房地产土地评估行业是一个较为新兴的行业，所以其具有一定程度的风险性，致使人们对于房地产土地评估行业没有过多的了解，对于房地产土地评估所存有的风险也没有完善的预防措施。笔者根据相关的研究发现当下房地产土地估价市场当中存有下列几点风险。
（一）存在虚假材料的风险
对于房地产的估价来说，需要和评估价值的结果进行结合，务必不可以盲目的进行判断，如若估价的目的确认了，所评估的价值就不会再发生改变。在目的和用途不相符的情况之下，就会发生决策上的失误，最终致使产生相应的风险。信誉与诚信是房地产土地估价的基础，如若委托方为评估师所供应的房产信息不准确或者是虚假的材料，这就是一种严重违法的欺诈行为，对于评估人也会连带相关的法律责任。这类状况的发生，其估价机构就需要面临非常大的风险，在委托方为评估机构提交房产信息等相关材料的时候，评估机构与评估师必须要鉴别委托方所提供材料的真伪，并且还需要准确快速地做出相应的判断，进而来防止发生诉讼和相关的法律责任。
（二）房地产土地评估技术上的风险
在《房地产估价规范》当中明确规范了房地产土地估价需要遵守的原则和程序以及相应的方法，但是在实际的状况下是截然不同的，其相应的程序与方法也是灵活多变的。例如对于房地产抵押价值的评估通常是应用市场比较的方法最为基础实行具体的估价，该怎么样判断市场的完善性，怎么样选择合适的参考对象，怎么样对于相关的因素实行合理的改正等等问题，都是基于评估师凭借自身的专业知识来断定市场能否存有偏差。如若评估师不能够遵守评估原则的精神，使用了存在缺陷的方法与程序，就会导致所出具的相关的评估报告别叫容易出现错误。在实际的评估过程当中，因为国内的房地产行业和房地产评估行业的起步相对来说还是别叫晚的，所以就会导致非常多的技术资料没有办法在相对较短的时间之内积累起来，例如市场基准收益率水平和房地产价格分类变动指数这些技术处理等等。
（三）来自于政府政策上的风险
房地产价格的变化不但是受到供求变化的影响，还会受到政策的变化，其中就包含着税收的政策、金融政策和产业政策都会对于房地产的价格产生相应的影响。与此同时，政府政策的改变还会对于房地产估价的方法带来相应的影响，例如在《城市房屋拆迁条例》进行修改以后，就对房屋拆迁补偿评估的方式进行了改变。另外，因为历史遗留原因，虽然当下的房地产市场的法制法规在逐渐地制定，但是还是在产权界定的方面存有着各种各样的问题。例如企业在根据政府对原来农民的所有土地使用征地的方式获得了划拨土地的使用权等等相关的问题。如若进行估计的企业或者估计的工作人员没有完全的掌握政策的背景与政策的预期，就会产生能够影响评估的结果，出现相应的评估风险。另外，估价报告描述得不完整也能够在以后产生想象不到的后果。
（四）经济活动主体所要面临的房地产估价风险
所谓的经济活动主体就是和估价对象房地产估价目的条件之下所触及的利益各方，例如在进行抵押贷款当中触及到的银行、借款人等等各方的利益。还有在投资的目的之下所触及到的投资人与未来的债权人及其政府的各方利益。上述这些利益的主体都是经济活动主体。房地产估价的结果如若和市场价值出现较大的偏差也会对其造成相应的影响。比如，在实际的抵押贷款的估价过程当中，所抵押的物品如果估价过于高的话，就会导致在以后贷款人没有能力偿还的状况之下，说实行贷款的银行单位就没有办法将贷款进行足额的收回，就会出现呆账坏账，银行的坏账要是过多的情况之下，其就会经营得十分困难，进而就会产生金融的动荡。
二、房地产土地估价市场中的风险的预防措施
经过上述的阐述可以明白房地产土地估价市场当中的风险类别，下面笔者就要对于怎样预防房地产土地估价市场中的风险提出几点建议。
（一）提升房地产估价行业诚信建设的力度
由于当前信息技术的不断发展，使得人们对于信息了解得越来越来快。媒体曝光的能力也越来越强，致使了估价行业当中许多的虚假评估案例和财务欺骗的案例不断的曝光出来，导致了估价行业的诚信度摇摇欲坠。因此，提高国内估价行业的诚信度是非常重要的工作。当前国内评估行业市场发展的不完善主要的原因就是脱钩改制不够彻底，产生了垄断式的经营，不公平的竞争。导致了相关的评估人员为了自身的利益对于不合理的情况敢怒不敢言。与此同时，因为体质相对不够完善，致使了把估计的力度去用业绩与金钱来衡量，忽视了对于诚信的建设。因此，创建完善的评估市场信誉体系和合理的执业制度是对预防评估风险是尤为重要的。在这些基础上还需要相关行业的监管制度与管理的力度要不断地提升，比如创建良好估价机构与估价工作人员的诚信档案，实时地公开有关机构与人员的违法违规现象。这样就可有效的提升估价机构与估计人员的本身素养。
（二）提升估价人员的自主性
提升估计相关工作人员的自主性可以提高估计人员进行客观的估价还可以有效的监管估价人员。最先的就是由中国估价师协会所组织严格的制定房地产估价行业的从业要求和道德准则。还需要严格要求估价工作人员必须执行。而且相关的估价过程人员必须要不断的进行对于有关知识的学习，通过对于自身的认识来增强社会责任心和公德心，进而确保估价的客观公正性。最后还需要创建好诚信评价体系和诚信记录，可也以使用其他行业的资格等级来创建诚信评价的系统。进而可以达到有理有据的对于估计工作人员实行相应的奖罚。
（三）充分的掌握房地产将来宏观的趋势
想要充分的掌握房地产将来的宏观趋势就要注意各个方面的因素。相对来说房地产的宏观缺失是与我国经济的宏观趋势紧密相关的。房产经济的发展会拽动上游经济的发展，同理上游经济的变化也会对房产经济产生相对的影响，国家经济政策的调整和市场的供求关系都能对房产土地的价格产生一定程度的影响。比如在上个世纪美国经历的泡沫经济，就对金融造成了非常严重的打击，美国泡沫经济就是由房产泡沫经济引发的。因此要对于每种因素都要进行分析、研究。只要这样才可以分析出正确的房产土地将来的趋势。
结语：综上所述，对于房地产估计市场当中存在的风险进行分析，是对房产行业的发展存在非常重要的意义的，随着国内市场经济已经到了新的发展阶段，所对于房地产行业的要求会越来越高。只有采用正确合理的预防措施，才可以确保房地产土地估价行业健康长远的发展。
参考文献
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