保定市农业生态园管理处 河北省保定市 071051
摘要：城中村改造一直以来就是土地管理体系中的难点，根本原因在于城中村这一概念涉及到非常复杂的归属问题。本文以城中村改造为背景，首先说明土地管理中存在的各种问题，随后探讨解决土地管理问题的措施。
关键词：城中村改造；土地管理；探讨
引言：城中村改造在推动城镇化、促进城市发展、提升城中村居民生活质量等方面起到重要作用，随之带来的土地管理问题也值得重视。由于城中村具有很多特殊属性，因此有必要探讨土地管理的问题和解决措施。
一、土地管理问题
1．与土地规划衔接不畅。城中村改造的任何措施都应当与所在地区的整体规划协调，保证土地管理的效果。但是在城中村改造过程中经常发生与土地规划不吻合的现象，由于地区的土地规划是经过反复论证后得到的结果，原则上是不能随意更改的，用地指标以及规划精神必须要严格执行。如果与当地土地规划没有准确衔接，意味着城中村改造的落实效果无法达到预期，或者出现主次颠倒、头重脚轻的现象，城中村改造中地块的用途与改造后的效果不吻合。在城中村改造中没有对改造方案建立整体观念也是常见败笔之一，具体表现为缺少指标的深入分析，导致改造效果不甚理想。
2．政策规范落实不到位。城中村改造必然涉及到大量征地审批任务，需要对即将改造土地的权属、证件等资料进行审核。不可否认的是城中村属于土地所有权管理的洼地，具有集体属性较强、管理规范度偏低的特征，在征收土地的过程中经常遇到资料证件不齐全、手续不规范等问题，集体建设土地手续登记不到位现象比比皆是，需要事先办理相关手续和证件，方可开展城中村改造的土地征收工作，不仅降低城中村改造效率，还会引发很多意想不到的矛盾。这实际上触及到土地管理的软肋之处，我国土地管理领域的法律体系处于逐步完善的阶段，因此在土地管理层面存在较多的历史遗留问题，很多土地管理状况事实上在法律完善之前就已经埋下种子；另一方面原因就在于土地管理制度落实不佳，很多基层管理单位并不能真正领会土地管理制度的内涵，导致土地管理体系出现很多不完善的地方。
3．权属调查不细致。城中村存在规划混乱、权属无序的客观因素，也是建设用地管理体系中的难点和盲点，生活生产中经常提到的宅基地、街道门头房、简易出租房等形式均与城中村有密切的交际。这些建筑形式合法非法状态不一，内含大量违规建筑，相关权属结构也不甚统一。城镇化的推进、城市规模的扩张造成行政区划变更频繁，由于城中村的“盲点”属性，城中村行政区划梳理也成为重要难题。如果对城中村权属调查不够细致，意味着很多权属相关的问题则会积存到后续环节，无疑延长土地管理周期并降低效率。
4．征地补偿执行不力。城中村改造意味着一部分土地权属的变化，一部分人员的生存之本可能要发生变化，因此城中村改造敏感度极高。征地补偿政策是对被征收土地人员的补偿，征地补偿执行不到位则可能会引发社会问题。当前我国尚没有对城中村改造建立非常完善的法律保障体系，征地补偿政策需要当地政府部门、社保部门等多部门联动方可制定，同时还要结合当地的地价水平。尽管诸多地区已经在征地补偿体系中实行听证会制度，但是无法满足城中村居民的全部需求，征地补偿标准的制定周期一再延长。城中村居民普遍存在浓重的“土地乃立命之本”的意识，认为失去了土地相当于失去了一切，对于征地补偿中的社保措施并不认可，导致城中村改造推行缓慢。
二、解决问题的思路
1．注意对接土地规划。在推动城中村改造前，一定要对当地的土地整体规划有清晰的理解，同时要掌握当地资金执行计划。在具体执行过程中可以秉承“道路基础建设先行”的理念，在布局建设路网的基础上进行城中村改造区域规划，确定每个区域的功能职能，从而初步建立城中村改造框架。此后根据土地规划中的要求和数据进行城中村改造，对于已经限定的建设用地应当充分规划研究，将集约化理念体现在城中村改造中。另外要注意改造安置的需求，根据当地年度供地计划以及整体规划，结合城中村改造的根本目的建立中长期性质的改造计划，在严格控制耕地红线的同时落实城中村改造任务。
2．合理制定政策。城中村改造政策的制定是一项综合性很强的过程，要兼顾城市发展方向以及城中村居民双方面需求，同时要确保城中村改造政策有充足的落实空间，避免改造政策沦为一纸空文。在制定改造政策时需要综合考虑当地实际情况，为城中村改造过程中的征地审批提供详细可行的操作规程，确保每一项政策要求都有操作空间。另外要注意完善征地审批程序，详细说明在征地审批中需要的材料和证明，从而全面提升城中村改造的规范度。
3．加强权属调查力度。工作人员对于权属调查工作要有“咬定青山不放松”的态度，认识到征地拆迁、补偿等工作的重要性，尤其要注意审核各种资料证件的合法性；与此同时要注意对各种政策的精准理解，为政策的实施创造良好的氛围。在城中村改造中要秉承事无巨细的原则，通过仔细深入的调查保证获取资料的价值和准确性，并根据资料提供的信息制定改造计划，保证改造计划的推行空间。
4．落实征地补偿。征地补偿可谓是城中村改造体系中的关键一环，对于城中村改造的效果具有决定性意义。落实征地补偿政策，关键抓手在于保障机制的落实。因此当地的土地规划部门、财政部门等多个部门要积极发挥联动效应，根据当地的地价水平、收入水平建立城中村改造的保障机制，使得城中村居民能够通过改造真正获得保障感。另外要在思想层面加强工作力度，最重要的任务在于破除城中村居民的思想限制因素，使得这部分人意识到征收土地并不是剥夺生存之本，对于土地征收要建立正确的认识；在征收土地的同时要落实配套的安置机制，使得城中村居民能够真正从城中村改造中获得足够的保障感和利益，
结束语：未来一段时间内，城中村改造仍然是城镇化和城市建设的主题之一，有关部门仍然要面对非常复杂的土地管理工作，需要秉承精益求精、事无巨细的理念，落实土地管理中的每项要求，使得城中村改造真正发挥社会效益。
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