胜利油田滨州社会化服务协调中心 山东滨州 256600
摘要：随着国民经济和社会经济快速发展，房地产业已成为国民经济的重要动脉之一。房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，发展房屋租赁市场，为便于人员和资本流动、改善群众居住条件、繁荣市场经济、创建和谐社会都具有十分重要的作用。近年来，国家城市化进程不断加快，城市人口呈显著周期性增长趋势，经营性房屋行业获得快速发展，同时也带来诸多管理问题[1]。本文立足房屋租赁市场发展现状，以发现问题和解决问题为研究导向，研究实际管理中存在问题及原因，提出完善房屋租赁市场的对策建议，为加强房屋租赁管理，规范房屋租赁市场秩序，促进房地产业持续健康发展，提供了借鉴。
关键词：房屋租赁；企业经营；障碍；根源；途径
房地产业已成为我国促进国民经济增长的重要支柱产业，在国民经济中发挥了积极作用。目前，在我国加大对房地产市场宏观调控的大形势下，必须加强企业经营性房屋租赁市场综合治理，推动房地产市场持续健康发展，维护正常经济秩序。
1 加强新时代经营性房屋租赁管理的重要意义
1.1 房屋租赁是促进我国经济社会发展的重要渠道[2]
2015年开始，我国加大住房租赁支持力度，多次发布政策推进租赁市场发展。2015年1月，国家住建部颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出推进REITs试点金融举措。2017年4月，国家住建部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，鼓励开发商参与工业用地改造租赁用地。2017年8月，国家住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，积极培育租赁市场。2019年，政策红利持续加持，中央及多地颁布多项政策促进市场发展，多地政府纷纷出台减免租金、发放租金补贴、增加人才公寓供给等政策。地方政府积极跟进，山东、海南、江苏等地颁布多项政策促进市场发展，如鼓励将存量连片出租屋改造为长租公寓，引导城中存量房屋开展规模化租赁业务，增加租赁住房供给[2]。2020年7月，确立中央财政支持住房租赁市场发展8个入围试点城市，逐步打开房屋租赁工作新局面，房屋租赁管理的地位更加凸显。
1.2 房屋租赁是企业资产保值增值的重要途径
改革开放以来，适应经济社会发展，一些企业履行政治经济社会责任，改善住房条件、配套商业用房，形成了规模性房产资源。如何把资源变为资本，确保企业资产保值增值，成为重大课题。适应国家政策，企业不断改进房屋租赁方式方法，积极盘活存量资产，取得了重要进展。例如，胜利油田履行中央企业重要社会责任，推进资产变资本重要实践，扩大公共事业管理部职能，分不同区域成立不动产项目部，协调区域房屋租赁管理，取得积极成效。但是企业经营性房产租赁也面临着一些矛盾和问题，必须加快解决。
2 企业经营性房屋租赁管理的束缚性障碍
随着市场经济的迅速发展，经济运行的开放性和流动性大大增强，房屋租赁市场空前活跃繁荣，市场规模不断扩大。同时，也暴露出管理落后、机制不完善等诸多问题，必须找准制约因素。
2.1 管理体系的束缚性障碍
城市化进程的加速导致流动人口的增加，给房屋租赁市场迎来了发展契机。但对房屋租赁管理而言，城市流动人口数量过大、房屋租赁市场交易不规范，以及承租人员素质参差不齐，导致各类纠纷发生，主要是完整的、综合性的房屋租赁管理体系还不够健全。从管理主体上看，有的承租人履约意识不强，履约能力较差，当出现问题时，问题处理难度也比较大；从管理方法上看，创新管理的力度不够，还存在惯性思维、“旧瓶装新酒”现象，有时存在“人难找”局面，有时对租赁方的日常管理要求避而不见、阳奉阴违，严重影响经营性出租房屋日常管理工作，管理水平难以有效提升，需要在房屋租赁管理运行机制上进一步创新。
2.2 合同执行的束缚性障碍
合同管理是房屋租赁的重要组成部分，是市场化运行的重要契约，承租方的履约能力、诚信度以及配合程度是房屋租赁风险防控的主要因素。在房屋租赁过程中，承租方各种原因、各种理由拖欠租金、瞒租转租的现象经常发生。虽有合同条款约束双方，出租方按规定可收取滞纳金或解除合同，但有的承租方房屋租金都无法缴纳，租赁房收取滞纳金更是“一张空文”，有的半夜搬家、偷偷离开，有的耍赖不走且拒不交钱，导致滞纳金的收取无法真正实施，造成时间成本损耗和租金损失。有时，发生经济纠纷追究违约责任付出的人工成本、时间成本远远超出违约金额，致使此类合同的违约责任形同虚设，坏账损失风险加大。
2.3 私自转租的束缚性障碍
承租人租赁经营性房屋以后，受主观或客观等多种因素影响，需要更换或退出。在经济利益的驱动下，承租人将尚在合同期内的出租房转手租给其他人，导致市场上出现很多二房东、三房东，致使房屋租赁费没变，而转让费逐次攀升，使房屋本身的使用价值出现了很大的偏差，承租人更迭更加频繁，房屋租赁市场良好运行秩序一定承上受到破坏。
2.4 催租手段的束缚性障碍
在企业房屋租赁过程中，有的承租人经常拖欠房租费用，虽经出租方多次催缴，依旧无法保证承租人租金到账，租金催缴的手段停留在频繁上门、苦口婆心的简易方法上，遇有恶意偷逃、暴力抗租的束手无策。拖欠时间越久，出租方制裁的办法越显捉襟见肘，有的出租方苦不堪言。为了避免造成更多的麻烦，力求时间成本耗时最小、保证租金正常收入，业主不敢给承租方施加太大压力，造成一方欠租、另一方又不敢强行要租的拉锯状态。租赁方只能与承租方多次协商直至承租方交上租金，或采取断水断电措施迫使承租方搬家，资金损失无法收回。
2.5 安全意识的束缚性障碍
“谁使用谁负责、谁主管谁负责”是安全责任的界定。有的经营性房屋租赁双方虽已签订《安全责任书》，明确双方责任和义务，但有的承租户尤其是个体工商户对自己的安全责任认识不深入，安全管理意识淡薄，在经营场所、库房内存放过多货物，货品堵塞消防通道，未按照要求配备必要的消防设施设备，甚至出入人员随意抽烟，这些都存在不同程度的安全隐患。尽管有时出租方安全监督事无巨细、“唠唠叨叨”“婆婆妈妈”，但有的承租人依旧我行我素，一旦出现问题，找出租方索赔，有的各种撒泼耍滑，引起很多麻烦。
2.6 治安治理的束缚性障碍
租赁合同一旦签订，租赁双方一般需要另外签订《治安管理协议》，协议要求承租方对自己聘用的人员核查身份，凡是流动人口，要主动带领到公安报备，但承租方具体执行情况、流动人员证件是否核实等问题，有时难以查证。信息的不对称性导致租赁方治安管理工作滞后。而承租人的经营活动各式各样，致使有的经营性租赁房屋成了“藏污纳垢”场所，给社会治安带来极大隐患，给房屋租赁管理造成不良影响。
2.7 人员素质的束缚性障碍
作为具有一定服务性质的出租房屋管理行业，需要善于与人沟通的能力和强大的协调能力，同时还要有一定的建筑专业知识和安全知识，更重要的是廉洁红线意识。管理人员接触的人形形色色，行事风格各异。怎样与他们沟通协商，怎样能让他们按时交租金，各项工作不出漏洞考验管理人员的能力和水平。很多管理人员专业知识不高，素质和管理水平不高，对房屋租赁管理工作仅限于收房租，管理方式不灵活，管理手段粗暴，不利于房屋租赁管理工作深入开展。
3 企业经营性房屋租赁存在问题的原因剖析
企业经营性房屋租赁管理中存在的突出问题和薄弱环节，既有房屋租赁市场面临的共性问题，又有企业经营性房屋租赁特有的个性问题；既有历史沉淀的深层次问题，又有新时代新要求下遇到的新问题；既有思想认识的问题，又有体制机制的问题。分析产生这些问题的主要原因，可归结为四个“不适应”。
3.1 政策法规执行体系不适应时代要求
随着城市建设快速发展，房屋租赁市场日趋活跃，国务院和当地政府为推进房屋租赁市场管理规范化、法制化，相继出台了房屋租赁管理和流动人口管理等法规政策。但在实际工作中，存在“铁路警察，各管一段”现象，有的部门只负责自己管辖的范围，相互之间缺乏有效沟通和协调合作。
同时，房屋租赁管理的地方性法律法规十分有限，政府的房屋租赁管理机构收取管理费用，却没有执法权和惩罚权，发生纠纷，倡导合同双方当事人协商和解，对恶意抵制人员缺乏强硬的、有效的处理手段。
3.2 经营风险防控措施不适应市场要求
完善地方规章、强化行业管理是依法治国的要求，也是依法行政、切实加强房屋租赁市场管理的迫切需要。虽然全国各地房地产管理部门出台了地方规章和实施细则，但没有形成相应的经营风险防范配预案，由于房屋租赁以合同约定为主，租赁双方的纠纷以双方协商解决为主，使房产管理部门在管理过程中，缺少实际的防范措施，常常出现执行“空挡”、管理“盲区”。对一些刁蛮租户，好说好量，拒不合作；强制封门，引发治安纠纷，时间成本、租金损失增加。
3.3 思想观念安全意识不适应发展要求
目前，人们依法进行房屋租赁的观念十分淡薄，依法租赁的观念没有深入人心，致使租赁市场存在许多不规范运作，租赁纠纷屡有发生，严重扰乱了市场秩序。一方面，管理人员服务意识不强。对于承租户提出的一些问题和需求，有的管理人员推诿扯皮，引起承租户的反感，承租人的租房体验不佳，优质承租户流失，不利于租金的正常收缴。另一方面，承租户趋利性强。他们更多关注经营状况，追求房屋空间利用率的极限值、压缩成本的最小值，“出了问题，找出租方解决”的思想观念根深蒂固，“你说你的，我做我的”的现象依然普遍存在。
3.4 承租户的治安责任不适应监管要求
房屋租赁具有分散性和隐蔽性的特点，有的承租户虽然也签订了治安责任保证书，但对自己承担的治安责任并不十分清楚，更谈不上管理，治安责任保证书成了一纸空文。由于缺乏有效监管，致使综合治理工作成为房屋租赁的难点和空白点，出租房屋成为一系列社会问题的发源地。有的承租户为了省事，招聘人员时，很少查验聘用人员的身份证件，对聘用人员的各种违法犯罪问题很少过问，主动向公安机关报告的就更少。有时承租户的治安责任落实形同虚设，部分经营性房屋承租户法制观念淡薄，有法不依，明知聘用人员从事违法行为或身份不明有作案嫌疑，却为了个人利益，置国家法律法规不顾，放纵甚至包庇犯罪，给社会稳定造成较大影响。
4 企业经营性房屋租赁管理的实践路径
房屋租赁管理是一项非常复杂的工作，加强企业经营性房屋租赁管理，必须坚持政策引领、把握基本规律、创新实践路径，实现制度化、规范化管理，为租赁和承租创造良好生态。
4.1 把握房屋租赁管理的基本规律
“顺木之天，以致其性”，企业房屋租赁管理要善于认识和运用规律。兼顾当前与长远关系。不谋万事者，不足以谋一时，房屋租赁管理必须干在当前、谋在长远，突出全局性和前瞻性。兼顾守正与创新的关系。建设世界领先企业，经营性房产租赁是重要保障，“站排头、争第一”是各个行业的集中行动，房产租赁行业也必须增强大局观念、领先意识，建设充满活力的市场化租赁新模式。兼顾方法和需求的关系。要准确把握经济杠杆这一根本内因、市场化需求这一主导因素、保值增值这一关键环节、高质量服务这一平台依托、制度生态这一基础环境。
4.2 整体谋划把握目标导向
房屋租赁管理培养必须树牢目标导向，首先要遵守SMART原则[3]，一是具体明确（S），尽可能量化为具体数据，不能量化尽可能细化；二是目标可测量（M），要把目标转化为指标，指标的评价标准要尊重实际；三是指标可达成（A），坚决避免“两张皮”；四是要合理（R），各项目标之间要关联，相互支持，符合实际；五是要有明确的完成期限（T），指标具体表明完成阶段、完成期限和周期。在实践中，系统分析房屋租赁现状，统筹制定房屋租赁管理规划，建立市场需求、市场储备“双台账”，明确房屋租赁管理工作“路线图”“时间表”，梯次递进，推动形成近期备用、中期强化、远期储备良好局面。
4.3 健全市场化租赁管理机制
房屋租赁市场属于市场经济的范畴，必须按照市场经济规律办事。从长远来看，随着市场租赁的发展，应充分引入市场机制，加强市场引导，规范房屋租赁市场秩序。在企业内部成立专门管理经营性资产部门，对接政府各部门流动人口、计生、治安、租赁管理等日常工作，明确部门分工职责，形成一套事事有人管、时时有人管、处处有人管的良好机制。市场化租赁管理，要注重发挥思想政治工作的潜能，健全一套《一人一事思想政治工作引领机制》，加强引导，营造市场化租赁的良好局面、创造良好环境。
4.4 健全部门联动运行工作机制
房屋租赁管理不仅是一个简单的租赁市场管理，而是一项复杂的社会工程；不仅涉及到房产租赁管理、工商注册、税务登记、承租人的户籍管理、计生管理、流动人口的治安管理、街道社区、物业公司等，还涉及到政府的多个部门多项职能，需要多方协调政府相关部门和兄弟单位合力推进，协调运行。协调过程中，通过沟通了解租赁管理的最新政策和难点，避开误区，推行“一站式”管理，“一条龙”服务，实现管理上的信息共享、密切衔接、齐抓共管，提高管理水平和办事效率。
4.5 健全完备的资信考察机制
租赁管理合同约定的是出租方和承租方的权利义务。权利都会行使，而且行使的淋漓尽致，但是尽责义务就各不相同了。不论工作还是社交，大家都愿意与尽责素质高的人交往合作。这一点在租赁管理中显得尤为重要。建议出租方建立承租户资信考察制度。考察承租户从入驻到合作一段时间以来，从租金收缴到服从管理等内容综合考量打分，确定优质承租户，并给予适当的优惠政策，实现经营环境良性循环。
4.6 健全动态管理的市场监管机制
规范房屋租赁市场秩序，要健全监管机制，加强市场监管，搞好行业自律，净化市场环境，形成“五分监管”的良好局面。一是分时段监管，对重要时间节点，要重点监管，健全完善重要时段监管措施；二是分因素监管，盘点影响动态管理的主客观因素，一事一策，因事而异，因事而动，提升监管针对性；三是分重点监管，健全重点监管举措和监管机制，抓重点，抓难点，抓出成效；四是分领域监管，让专业人干专业事，让行家里手监管熟悉事项，提升监管质量；五是分责任监管，健全监管责任制，制定考核办法和激励措施，提升监管的主动性和能动性。
4.7 树牢“四种意识”推动租赁良性循环
加强房屋租赁市场管理，必须坚持科学理念，树牢防范意识、安全意识、法律意识、服务意识，培育形成有序租赁、依法经营、健康发展的房屋租赁市场环境。要增强防范意识，健全《经营性房屋安全防范体系》，增强防范自觉性。要增强安全意识，首先，加大加强消防安全教育工作，通过组织承租户观看消防安全视频、现场教承租户规范使用灭火器、组织承租户参与应急演练，提高承租人的安全防范意识和应急能力；其次，加大企业对租赁房屋消防安全监管的力度，按不同的安全隐患和整改条件划分等级，比如出租房ABC安全管理法，对重点监管和防范的出租房列为A类，加大安全巡查次数和力度，较轻的列为B类，最轻的列为C类，确保安全检查重点一目了然，保证管理效率快捷。要增强法律意识，采用“送法上门”等办法，宣传《治安管理处罚法》、《经营性房屋租赁管理规定》等法律法规，增加承租方的法治意识，引导承租方自觉遵守法律法规，通过“一站式服务”和定期巡查，加强治安管理，为管理区域营造和谐的居住氛围，为承租人营造更好的经营环境。要增强服务意识，一方面，企业对管理人员进行必要的管理知识和专业知识培训，提高管理人员的业务能力和管理水平，确保工作找点稳准；另一方面，培养管理人员的服务意识，对承租户确实需要帮助的情况，管理人员要积极主动帮助他们提供相关资料，协调相关部分给予解决，以实际行动赢得承租人的信赖，为企业创造良好的品牌形象。
房屋租赁管理是一项永恒的课题，在企业经营管理中的地位越累越凸显。加强房屋租赁管理持续探索，不断提升租赁房屋管理质量，创造良好环境，具有重要的现实意义。
参考文献：
[1]《出租房屋管理存在的问题及措施探讨》，周钢，《中国管理信息化》，2019年。
[2]《哈尔滨市房屋租赁市场管理问题与对策研究》，钱学明，哈尔滨工业大学，2009年。
[3]《管理的实践》，彼得•德鲁克，1954年。