中国建筑设计研究院有限公司 深圳左邻永佳科技有限公司 航都院（上海）城市规划设计有限公司
摘要：本文以特色咖啡商业街牡丹街为对象，通过实地勘察、问卷调查、访谈法、查阅相关文献等调查研究方法，采用定性与定量相结合的方式探究牡丹街街区由市场行为引导自主改造成私密型休闲空间的第三场所的原因，历时三个月的调查对城市街区功能更新的情况进行分析研究。发现城乡规划滞后引发的一系列问题，并提出相应的措施建议。
关键词：旧区改造；第三场所；规划滞后；市场行为；自主改造
1 前言
随着城市场经济的发展，人民生活水平的提高，大多数的城市中心商业圈的边缘地带都兴起了一条餐饮连带主题文化的复合性第三场所。但这种私密型第三场所在城市仍属于较新鲜的事物，是由市场经济进行隐形的引导发展形成，并未引起过城乡规划的重视，成了夹缝中的空白领域。现有商业中心边缘的第三场所空间缺乏规划建设和管理，只有较为少量的能满足消费者对质量和个性化服务的需求，但是这些第三场所空间都是在老街坊、老街区的基础上改造而成的，往往会损害居民的生活质量，以及周边环境。本调查旨在通过对牡丹街街区出现的第三场所的分析研究，提出意见与建议，希望能够为我国城市建设发展提供参考。
2 调研基本情况说明
2.1调研的意义
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随着城市的发展，第三场所在城市中的建设和原有街区与新功能的矛盾是现在城市发展所面临的问题。此次通过对牡丹街街区自主改造的现象进行探究，对私密型第三场所与城市之间的关系进行客观评价，发现其特征与问题，探讨如何使城市规划发挥对旧区改造的先导性，为街区甚至城市的发展提供参考并以此为依据，为城市街区功能更新提出建议，这一地区以后的发展提供参考。
2.2调研范围与时间
2.2.1调研范围
此次调研选取第三场所较为集中的北起自由大路南至隆礼路，全长450延米的牡丹街作为调研的对象（图一），涉及范围约为60ha。牡丹街位于城市中心的区级商业街桂林路旁，临近桂林路商业中心、师范大学、艺术学院、工程学院、光大商务中心、国际金融中心等大型商业设施、高等院校、大型商务写字楼（图二）。牡丹街的道路等级为支路，北起工农大路南至解放大路，全长1935规划红线道路宽度20米，机动车道9米，人行道5.5 X 2米。
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2.2.2调研时间
调查时间选取工作日与假日两个同时段。调查历时3个月研究非特殊时段的消费群体。
2.2.3调研方法和思路
1）实地勘察法：在第一轮调查中，分别对牡丹街和周边环境进行了调研。
2）问卷调查法：在调查中针对店家、消费者、居民发放问卷700份，回收有效问卷678份，有效率96.86%。
3）访谈法：对人群分类发放访谈问卷进行访问，针对店主、消费者、居民三类人群进行现场访问并进行记录，从而大致了解牡丹街自我改造的成因。
4）查阅相关文献
3 牡丹街第三场所的现状
城市的快速发展，使得原有街区功能无法满足现代人群的需求。这导致了原有街区的功能逐步转换为以私密型第三场所与居住空间相结合的形式存在，但是这种转变是优势和矛盾并存的过程，这一现象引发了我们对于城市规划先导性在城市旧区改造过程中的重要地位，以及城市街区功能更新完成后引发诸多问题的思考。在2008年前，这里还只有普通的单位福利分房，但是随着桂林路商圈的发展逐渐成型，市场需求发生改变，处在桂林路边缘地带的牡丹街同样发生了改变。
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3.1现有街区状况
在103家各具特色文化主题的咖啡厅中，调研选取了猫圈、房角石、老四的店、葡园、银杏
树、不离、卡法小镇、壹澜、山寨亭、光阴、四叶草共11家典型样本咖啡厅，并对11家咖啡厅进行了分类统计。首先我们按照咖啡厅的主题经营模式进行了分类（表1）。
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3.1.1 店面面积与数量
对11家咖啡厅进行了走访，调查发现这里的店面大部分是有底层居民楼改建而成，大部分都已一户为主；少部分以两户进行串联；只有个别的几家以3户甚跟多串联而成（表2）。
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这条街区的咖啡厅的数量达到103家，调研根据店铺内的桌数进行了分类统计（图十二）。在这里店主根据自己的爱好装潢自己的店铺，每一家的店铺面积不大，却有着自己的独特氛围，而消费者也会根据自己的喜好来选择不同主题的咖啡厅。
3.1.2经营状况
调研对11家咖啡厅样本进行了不同时段的调研，对不同时间段的消费者数量进行了统计调查（图十三），发现咖啡厅的主要营业时间在下午，从14：00 左右开始消费者逐步增加，到17：30左右消费者基本趋于个位数，从晚上19：00左右开始咖啡厅也有了活动，消费者在接下来的时间段会达到第二个峰值。通对数据的分析，我们也了解到了消费者的活动规律特征。由于临近桂林路商业圈，并且在一定圈子里有着较高的知名度，这里的经营较为良好，只有小部分出现营业额亏损的现象，但是状况也在转变（图十四）。较为良好的经营状况也促进了这条街区的形成和发展。随着店面的增加，消费人群的增加，也暴露了诸多问题。
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3.1.3经营年限
抽取11家咖啡厅样本的经营年限进行调查（表3），并对11家样本的经营年限进行了数据统计和分类。
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在2008年之前，这里并没有大面积出现咖啡厅，但是随着经济的发展相比较商业圈中心地段的房租，新发展起来的桂林路房价却较为低廉，这也导致了咖啡厅大量集中出现的现象。当数量趋于稳定后，这里也就进行了城市在商业居民区街道的功能转换与更新——形成了新型的休闲空间。并且我们对103家咖啡厅逐一调查其经营年限，发现了其特定的规律（图十五）。
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3.2第三场所形成的原因
3.2.1区位优势
首先，牡丹街夹在两个商圈的中间地段，商业辐射面积大，这也就保证了牡丹街消费者的数量优势；其次，相比较城市内的其他商业圈的边缘地带，由于桂林路是新发展的商圈，这也就导致了这里的房租较为低廉，这也是大部分商家在这里选择店面的主要原因；再者，这里的居民区年代较为久远，部分居民尤其是临街一楼的居民已经迁移到环境、绿化更为良好的居住小区。因此这里的房源较为充足；另外，这里原本是居民区，并没有商圈中心的嘈杂吵闹，这给咖啡厅这样需要安静氛围的消费行为提供了环境基础。最后，这里的消费水平的结构层次也较为丰富，便于经营者合理定价。
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3.2.2稳固的客源
周边院校的学生和教师是咖啡厅的固定消费群体。牡丹街的附近有较多的高等院校和初高中。如艺术学院、师范大学、工程学院、师大附中等。另外，由于这里临近解放大路，白领一族也自然成为消费群体的一部分；桂林路是年轻人的天堂，城市的新鲜事物都由这里引发进而推广，所以这里还有大量喜好新鲜事物的人群。“年轻”是这些消费人群的一大共同点。年轻人受到高等教育的比例相较年长的人更高，思想更加开放，对新鲜事物的接受能力更强。而类似于咖啡厅这种带有西方国家特征的休闲空间也就有了市场需求。
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3.2.3土地开发强度低
相比较其他大型的商业地带，牡丹街没有大型的资金投入，本身地处城市较为中心的商业地带，土地开发强度低引导了商业市场的自我开发。
3.3规划滞后导致的问题
牡丹街第三场所的诞生是市场经济引导而产生的，是自我更新形成的，城乡规划在旧区自主更新的过程中是完全缺失的，其预测性、控制性、和指导城市空间发展的功能，在牡丹街的旧区功能更新的社会实践中几乎完全没有起到作用。
在整个城市建设过程中，类似牡丹街街区的私密型第三场所也并没纳入到新城区的建设中，城乡规划在城市扩张建设，新城区的建设中城市规划又丧失了其预见性、控制性。
3.3.1城市交通拥堵
1）牡丹街的功能更新是由市场行为引导，在改造过程中规划部门并未参与，居住功能向商业功能转变的过程中带来了大量的人流，但是城市交通改造并未跟上功能更新的伐，导致交通堵塞。
2）由于新城区的建设并没有考虑到第三场所的建设，导致居住在新城区的人们需要回到旧城区来体会城市第三场所的空间。并且新城区的公共交通线路并不完善，人们出行多以私家车为主，这也使得老城区的交通压力变大，使得城市交通变得更加拥堵。
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3.3.2功能转变引发的矛盾冲突（居住空间共有化）
随着街区功能的转换与更新，相对开放的商业空间渗透进入原本私密的居住空间。并且在功能与形式截然不同的空间的交叠过程中，两者之间势必会产生矛盾，居民的静态生活行为与消费者的动态消费行为之间也一定存在利益冲突。
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3.3.2.1 噪音影响
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由于这里多达百余家的咖啡厅，并且咖啡厅要经常举办活动，音乐节、作者签售、民俗乐器演奏、相声等等，会产生一定的噪音，往往会影响到在家居住休息的居民，尤其是年纪较高的人群，这些人群由于退休在家，需要安静的环境。这也是城市部分街区更新改造过程中较为普遍的现象，改造的街区往往又以开发建设时间较为长久的街坊为主，这些街坊并不是完全封闭式的居住地，城市道路也往往穿插在这些街坊，虽然为城市旧区的街道功能的更新改造提供了交通便利等较为良好的优势，但是却又给原始居民带来诸多不便。
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3.3.2.2卫生影响
城市由于原有功能的不完善与缺失，导致在同样的地段不能提供新的服务，当社会干预使得这里自然地、人为地进行了城市旧区的功能更新与改造，但是随着新功能的出现带来了大量的人群，就如同牡丹街，新型休闲空间的出现，带来了大量的咖啡厅，进而带来了大量的消费人群，卫生问题随之出现。
1）环境卫生：牡丹街原本是居住区的一条街道，服务人群主要是居民，提供的公共服务施也以居住在此地的居民为主。但是随着街区新功能的出现，居住小区空间变得公共化，配套的公共服务设施无法满足新增人群，例如垃圾箱、公共厕所的数量无法满足新增人群的需要；并且商家店铺每天产生大量的垃圾，这些都导致环卫的任务量加大。由此应该增加相应的公共服务设施。但是城市的管理却忽视了这一点，这也就使得这里的卫生环境处在不断的恶化当中。
2）视觉卫生：由于咖啡厅在居民楼底层的基础上改造，改变了原有街道面貌，城市街道立面景观发生改变。并且居住环境的公有化使得本应该较为私密的居住环境遭到破坏，大量的消费人群出现在居住空间内，干扰到了居民生活的私密性。
3.3.2.3交通问题
1）静态交通
静态交通饱和，街道狭窄，由于几乎没有停车位，大多数道路两侧都停满了车辆，有些甚至停到了人行道上，而且对违章停泊车辆没有相应的处理措施，整个路面几乎全部被占据。并且商家的停车位多数是占据为居民配备的停车位，这也导致了居民和消费者争夺停车位的现象尤为严重。调查中有很多居民对路边停靠车辆反应强烈，给居民生活造成一定的影响。
我们对11家咖啡厅的停车数量，分别在3月26日（工作日）和3月29日（假日）两日进行了调查统计。3月26日（工作日），结果如表5。3月29日（假日），结果见表6
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2）动态交通
（1）车行交通
牡丹街的道路为南北走向，主要穿行5条道路，即西康路、桂林路、隆礼路、同光路、清华路，机动车道宽度为9米，由于道两旁乱停车现象普遍存在，导致这里通行能力较差。出现商业设施后，客流量加大，交通堵塞时有发生，给居民的出行带来诸多不便。
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通过对公交站点的分布情况（图二十四）的调研，我们发现：由于地处桂林路商圈导致这里具有良好的公交线路系统公交线路较多25路；156路；159路；227路；238路；240路；253路；258路；265路；266路；267路；282路；283路；286路；362路；367路等多路公交车在这片区域都有停靠站点，并且这里的道路等级多为支路在这样的情况下，公交站在停靠时也会导致暂时的拥堵现象。
（2）步行交通
步行交通是街区内的主要交通形式。牡丹街的人行道的规划道路宽度为5.5米，但是时常被车主占用停泊车辆，导致使用效率和通行能力受到影响。有些行人被迫挤到车行道上，安全系数降低。
2）道路功能更新
在原有街道划分的组团结构上，住宅楼的门前为入户路，行人多为居民。由于街区的功能更新使得原有一层被改为商业性质，有的商铺将自己店面的门面改造在了入户路一侧，这使得原有的入户路性质发生改变。商业性质的介入使得原来为居民服务的道路增加了另一层功能，路面宽度，后期维护等等问题也暴露了出来。
4 建议
4.1规划预见性
在城市发展过程中，旧区的功能更新是必经之路，在有市场经济引导旧区进行自主改造的初期，规划部门就应当迅速介入、引导旧区改造及周边环境的建设。并且在新区建设过程中应当以人为本，不能一味的建设“大”工程，不应只考虑生活所需的商业服务，也要注重人们对高品质休闲空间的需求，即私密型休闲空间的第三场所——逐渐兴起的另一种城市空间体验，也应当纳入规划范围内。
4.1.1增加并更新垃圾点建设
街区功能更新与市政设施更新不同步，大量商家的出现，导致垃圾点超负荷工作，应当增加垃圾点的建设，并且合理分布。以解决垃圾增加无法及时处理的问题。
4.1.2 适当增加停车位改善步行交通系统
由于商家的增加，消费者的大量出现，停车位不能满足现有状况。应当适当增加停车位，解决停车难的问题，这样也会适当地解决停车占用人行道的问题，使得步行空间增加。还要改善步行空间，完善人行道。
4.1.3加大噪音监管力度
增加噪音监管力度，更改活动时间和活动内容，活动内容尽量选取声音不大的活动内容。
5 结语
过一个半月对牡丹街的调查，使我们充分认识到城市街区功能更新的重要性，是城市未来发展需要考虑和解决的关键点。只有合理的配套硬件设施、城市管理者的管理、良好的交通系统等，才能使得更新后的街区更好的发展。