亓占波
厦门闽矿测绘院 福建 厦门 361000
摘要:对房产测绘的资料收集与审查、房产测绘推进过程中的质量控制策略进行详细探讨，旨在公平、公正、合理、精确地进行房
产面积的测绘，提高房产测绘水平。
关键词:房产测绘，质量控制，房产要素
房产测绘技术在我们的生活中起着很重要的作用，随着我国房地产行业的迅猛发展，对于房产测绘技术的要求也在逐渐的提高。如何提高房产测绘技术的质量，让其有着更加高的精确度成为了当下研究的重点，本文针对房产测绘技术中的问题进行研究，并提出了相应措施，希望能够有效的提高房产的测绘水平。
1 做好收件资料以及图纸的审查工作
房产测绘要依据委托合同、委托方提供的建筑工程图纸、人防物业批文、建筑工程规划验收合格证、建设工程规划许可证以及土地使用权证明等，对这些资料进行分析，从而对房产测绘的方法、依据、分摊模型进行确定。房产测绘的技术流程见图1。严格控制前期收件资料、图纸审查工作的工作质量，这是保证房产面积不出现疏漏的必须采取的措施。只有将前期资料收集齐全，保证资料完全符合要求，才能为测算环节的质量提供保障。
图1 房产测绘的技术流程
收件资料要完整，要包括各种相关资料，涉及建设工程施工及规划许可证、土地出让合同、建筑平面图、门牌号、幢号、房屋配套设施用房的功能部位等［1］。
房产项目进行建筑面积的测算时，图纸为委托方提供，这些图纸要顺利通过规划部门的审核。当对房产面积进行实地测量时，需要委托方提供房屋竣工图，由于建筑房产项目时常会发生设计变更、工程变更的情况，因此当发生变更时还需要提供变更图纸以及联系单等。图纸要完整，要包括建筑的立面图、平面图、阳台、飘窗大样图以及楼梯的详图等，不能有任何遗漏。为了方便测绘时对尺寸数据进行查询，图纸要尽可能的详细。
2 测绘过程中的质量控制
当前房价日益高涨，房产测绘过程中出现疏漏将造成房价出现比较大的误差。对房产测绘机构而言，房产面积的测绘过程中，要高度重视测绘的质量控制。
2． 1 确认房屋计算面积的部位
对一幢房屋进行测绘之前，首先要确定哪些部位不能计算面积，哪些部位计算一半面积，哪些部位是计算全面积。没有准确确定就进行计算的话，就会造成房产总面积计算错误以及分摊计算错误，因此首先要认定计算面积部位。对计算面积部位进行认定时，其依据是《房地产测量规范》以及各地的实施细则。实际工作时有时会发现一些房地产开发商为了增添买点，设计图上的文字注释与规范不尽相同，例如设计图上注明有景观园、空中花园、入户花园、入户阳台等，这时就要高度重视。以入户花园为例，这个名词并不存在于计算面积的技术规定条款中，且花园不能进行建筑面积的计算，但是实际上这些入户花园与规范中的“不封闭的阳台”“外走道”是类似的，顾名思义，入户花园指的是从电梯或公共楼梯出来后要进入某户需要经过的通道、前室，从本质上看属于公共部位，那么如果这些公共部位是封闭的，就要进行全面积的计算; 如果是敞开的就要分情况计算，如果这个入户花园在建筑主体结构内，那就与规范中的有柱走廊类似，要计算全面积，如果是在建筑主体外悬挑，那就与无柱外走廊类似，要计算一半面积。以空中花园为例，如果开发商所谓的空中花园的情况与入户花园的情况相同，那就要按照入户花园的计算方法来计算面积; 如果这个空中花园经某户套内房间出来，那就要将其判断为房屋套内阳台，此时要依据阳台的面积计算规则来进行计
算［2］。
从以上分析中可见，当房产测绘过程中遇到建筑图中的文字注记与规范不符合的概况时，要严格进行定性。当实施细则中没有明文规定时，测算面积要从建筑的结构上来进行判断，当有必要时可要求委托方给出明确说明，要求设计方讲解一下使用功能说明，这样才方便将这些不规范的描述语统一到规范中，方便按照实施细则、房产测量规范中的相关、类似条款进行处理，才方便对这些部位的性质进行判断，从而准确计算房产面积。
2． 2 准确调查房产要素
房产测绘过程中要对房产要素进行准确调查。预测时要参照建筑的地名登记表、规划许可证、文字标等收件资料来确定房屋的室号、层次、用途、结构、幢号、坐落等房产要素。实际测绘时，深入实地进行核对，同时通过房屋竣工图与预测成果资料的核对来进行调查，不仅要确保房屋的尺寸、套型、部位一致，还要查对房屋的室号、层次、用途、结构、幢号、坐落等房产要素是否与设计图纸一致，是否能满足房屋产权发证要求，是否符合规范。当发现不一致时，委托方要提供文字说明、联系单以及变更图纸。当实地不符时，此时开发商就要采取整改措施直至符合要求。
2． 3 准确采取房屋套型边长数据
幢是房屋面积测量的基本单位，一幢房屋是一个整体，因此只能有一个销售许可证，整体房屋建筑施工要满足已出“± 0”的要求。房屋测绘时，按照分幢的方法，无论一幢房屋的体量、占地规模有多大，均将其按照一个实体来进行计算，出具测量报告时只出具一份。一幢房屋中包含有许多套房屋，因此房屋测绘中最小的单元是套，房屋的边长数据测算、套型的准确性对幢的总面积具有直接影响，因此房屋预测、实测时都要高度重视房屋的边长、套型的确定［3］。
就房屋预测时，采取套型变成数据时，有的数据能直接从设计图中获得，有的数据则需要进行换算后才能使用，还有的数据需要基于比例尺来量取，因此工作人员要能看懂各种类型的设计图，读懂设计图中的各种线段、符号的含义，通过设计图来明确各层的连接关系，掌握依据设计图换算为我们所需数据的方法。第一，要明确设计图中各层之间的结构关系，例如坡面屋顶的层高、大厅的高度、阳台的顶盖、楼层的高度、架空通廊的顶盖等。第二，当房屋采用坡面屋顶时，只有当层高在2． 2 m 及以上时才能计算建筑面积，此时要从剖面图上来图解三角形，能对2． 2 m 的投影范围线进行计算。第三，预测时对各种尺寸要进行换算处理，分析设计图上标注的尺寸是哪个部位的。对边长数据进行换算时要充分考虑到竣工后的实际情况，例如当墙的厚度为20 cm 时，外加两侧粉灰厚度各2 cm，那么竣工后的实际厚度就应该是24 cm，否则会引起预测面积与实测面积出现比较大的误差。
就房屋实测时，要与预测成果图的结果进行比对。调取预测资料分析实测竣工图与预测施工图之间有哪些不同之处，分析施工过程中是否出现了设计变更，记录所有发生变动的地方，方便实测时重点量测。实测时要注意结合整体与局部，从整体到局部进行测量。事前对测量房屋的整体进行观察。由于一般住宅除了水箱、机房、顶层复式房屋、楼梯、门厅、底层房屋套型以外，外墙的立面基本一致，建造时为了保证立面效果要在阳台、分隔上做不同的设计，因此可以充分利用这一点，确保房型相同时相同套内的建筑面积相同。检测房屋单元套型时，只要测量房屋的轴线总尺寸、阳台尺寸与临近单元部位的尺寸等并做好记录工作即可，通常无需再次详细测量全部内部尺寸。实测过程中还要对竣工图纸是否与房屋完全一致进行分析，当发现不一致时要进行认真的检测，从而确保房屋的边长、套型正确［4］。
2． 4 正确计算面积，合理分摊公用面积
房产面积计算要足够准确，还要确保公用面积合理分摊，房产面积是办理房产证、缴纳税费以及计算房价的核心，因此必须确保正确进行面积计算，合理分摊公用面积。
使用房产测绘软件进行工作时，工作人员要规范操作，具备熟练使用软件的能力，测算面积时对每个户室的面积均进行严格计算，从而保证总面积计算、面积汇总以及分摊计算无误。完成房屋各层面积以及总面积的计算后，此时要对公用建筑面积进行分摊计算，依据相关规范来进行确定，对不能明确是否能分摊的，要组织建筑设计师、委托人、技术负责人、质检员以及测绘员进行讨论。完成公用面积分摊后，此时要对分摊前后的套内面积、总面积以及分摊面积进行比对，分析是否一致从而避免出现差错。
3 结语
当下国内房产测绘工作日益趋向多元化与复杂化的方向发展，而服务对象对此专业的了解也越来越高，因此应用好房产测绘技术以及控制好测绘质量，需要工作人员具备超强的责任心，科学应用高科技设备，实现精确测量，提供给相关使用者。只有通过不懈的努力，坚持与时俱进，方可推进房产测绘技术的快步发展，全面提高国内房产测绘质量。
参考文献:
［1］ 王政伟． 房产测绘中影响房产面积测绘质量的因素及控制措施［J］．中国房地产业，2020( 5) : 119．
［2］ 冯新凯，胡会东． 房产测绘中影响房产面积测绘质量的因素及控制措施［J］．建筑工程技术与设计，2018( 31) : 1923．
［3］ 章远． 房产测绘分摊方法及对房产面积的质量控制［J］． 房地产导刊，2019( 8) : 249．
［4］ 李玉． 浅析房产测绘中测绘面积的质量控制［J］．建筑工程技术与设计，2018( 34) : 2166．