李坤大
海口国家高新区发展控股有限公司海南海口570000
摘要：现如今，我国房地产行业发展迅速，房地产项目的经济性水平与开发商经济利润密切相关，而建筑策划是项目经济性的关键性影响因素之一。基于此，文章主要针对建筑策划工作的关键要点进行分析，并分别从项目基础条件、建筑类型设计、层数设置与日照间距设置、项目景观设计等方面细化阐述前期建筑策划工作对项目经济性水平的影响特征，最后探讨建筑策划的实际影响，以期为项目经济性的提升提供良好支持。
关键词：前期建筑策划；房地产项目；成本
引言
近十年来,房地产项目畸形发展,建筑成本攀升,房价居高不下,受到了政府和民众的广泛关注。前期建筑策划的完善与否,直接关系着房地产项目成本的高低,只有不断的做好前期策划,才能降低成本,确保经济效益,保证开发商和人民群众双方的满意。
1建筑策划的概述
所谓建筑策划指的是在国家规范以及城市发展的基础上,策划师通过深入的研究,掌握区域房地产市场动向,制定详细的市场及投资策划,对特定的房地产项目进行全面的设计定位,发展其建筑优势,使之和市场需求相适应从而实现其经济性的一种行为。建筑策划的基本程序为建筑师在市场调查的基础上,利用各种手段对房地产项目进行分析,最终确定设计目标和设计方法。建筑策划的整个过程都要在政府政策和方针之下进行,不得违反政府的相关规定。建筑策划在开始之前,建筑师应当对房地产项目周边的交通、居住条件等进行分析,在符合城市总体规划的前提下,设计建筑空间、建筑风格等,并在此基础下,进行成本预算,考虑各方面的问题,为房地产项目的开展实施提供设计支持。
2前期建筑策划的流程
前期建筑策划的流程分为前期准备、现场勘测、建筑策划、汇报修改等。前期准备阶段,策划师要通过接触了解开放商的开发意图,建筑密度,绿地覆盖率,停车位,户型等因素,全面谨慎的进行策划。之后,相关人员要进行现场勘测,实地考察建筑区域的地质地貌,周边设施等,减少策划的反复性。这些完成后,要进行平面概念设计,通过平面空间的组织,表达设计师的设计理念,然后策划师向客户进行汇报,经讨论之后修改完善,并明确最终的建筑定位,顺利完成前期建筑策划工作。
3建筑策划与房地产策划的辨证关系
对于房地产进行开发、经营、管理的过程是一个长久、复杂的过程，房地产业的变化也是逐渐成熟和发达起来的，并且在现代化的今天，房地产业更加规范化。建筑策划与房地产策划也紧密相连的，开发商在进行房地产策划的过程中，比较注重的是建筑物的商品性质。建筑师在进行住宅建筑的建设中，结合了其商品性质和土地性质。因此，作为开发者要综合考虑住宅小区的位置、环境、户型等方面的合理设计和分析，进而满足人们的需求，实现住宅商品房的经济效益最大化。进行房地产策划之前，通常先要进行必要的市场调查、项目定位、推广宣传、销售营销等，还要对每一个过程进行周密的分析、计划和组织，当开发者完全了解并掌握人们的需求后，在进行建筑项目的规划设计，对各种有益的资源进行整合，进而使住宅商品房实现销售价值，让消费者满意，实现开发者的房地产策划。而建筑策划比较注重的是对建筑物本身的策划，建筑师会根据建筑项目的规划设计目标进行建筑策划，依据自身多年的经验和相关设计规范，对建筑的实际情况进行调研，对计算机技术的应用，进行建筑物的各方面分析，不断的实现建筑策划的阶段性目标，对每项建筑程序进行充分的分析和研究。在进行建筑策划和房地产策划的过程中，都要进行实地调查和分析，并最终得出正确的结论。在进行房地产开发时，建筑策划和设计是非常重要的前提条件，有助于建筑进行详细的规划和细节设计。使得开发者能够以此为基础，降低投入成本，提高建筑质量。也实现了建筑策划与房地产策划的整合。
4前期建筑策划对房地产项目经济性的影响
4.1建筑层数及日照间距设计
在建筑层数方面，建筑策划对经济性的影响特征如下：策划方案中的建筑层数偏低，可能增加项目成本，并导致开发商的利润减少；策划方案中的建筑层数过高（超出城市规划或相关设计规定），则无法通过项目审核。
就日照间距方面来看，建筑策划工作的影响特征如下：策划方案中设置的日照间距过大，可导致项目经济性水平的下降；日照间距偏小，项目经济性较高，但消费者可能因不满意各建筑间的日照间距设置状况，而难以做出购房决策。
基于上述影响特征，可按照如下设计模式开展前期建筑策划，进而确保项目经济性水平达标。参照项目所处城市区域的道路自然间距参数，布设项目中的高层位置；或直接将高层建筑布设于项目场地北侧，而将低层建筑布设于场地南侧。在日照间距设置方面，可于允许日照间距范围内，适当提高项目内场地空间利用率，进而提升项目整体经济性水平。
4.2相关配套设施的规划
首先,社区的主次入口要合理。在规划主次入口的时候,要考虑楼盘的分布、道路的铺设以及植被的覆盖等,争取让社区主次入口方便居民的生活,节省造价。其次,道路的铺设也要考虑多方面因素。道路的铺设要避开地下车库,燃气管道及下水道等,避免车辆碾压对这些设施造成破坏。地下车库和车位的规划要考虑居住建筑和道路规划的结合。车位的规划要遵循适度的原则,做到既不远离住宅建筑,又不至于靠的太近影响居民生活。车辆在行驶的过程中会产生噪音和光污染,破坏小区的安静和谐,因此,在设置停车位的时候,要做到人车分流,使得车辆可以直接从外围进入停车场,避开其对社区的影响。同时应该看到,地下车库的建造比立体车库的建造更节省成本,因此,如果条件符合,应兴建地下车库节约成本。相关配套设施完备后,景观的规划应该受到重点关注。景观规划景观设计应因地制宜，这样一方面可降低造价，另一方面也有利于产生富于本土特征的环境效应。（1）提倡通过简约的设计手法来达到较好的景观效果。（2）水景的前期投入大且维护成本过高，因此在景观设计中应慎用水景。很多小区设计了大量的水景，由于使用过程中存在管理费用问题，因此，往往在投入使用后不久就变成了一滩死水，这是很不经济的。（3）建议少用大面积草坪，多用乔木与灌木组合，树种的选择要根据当地的气候。（4）在硬质铺装上少用石材，运用质优价廉的材料，如彩色混凝土、彩色道板及混凝土预制品，并大量采用本地树种进行种植。（5）坡地建筑是以场地工程的代价换来小区园林的丰富层次，在售价相同的情况下，应估算坡地建设增加的成本，同时加大园林的投入力度，最大程度地发挥坡地园林的附加价值所带来的房价提升。
结语
房地产项目经济效益的保证离不开方方面的考虑,前期建筑策划的实施,将房地产项目的经济效益、社会效益和环境效益有机结合,最大限度的开发了各项资源,节约了成本,实现了经济效益的最大化。同时,由于策划的出现,降低了成本,有利于房地产市场的稳定和市场经济的可持续发展,国家大环境的改善必然反过来促进房地产经济的发展,两者互为补充,共同进步。
参考文献
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