王少卿
山东钢铁集团房地产有限公司 山东青岛 266071
摘要：高质量的产品和服务是企业吸引用户的最重要的方式之一。房地产行业也不例外。总体来讲，我国房地产业的质量越来越高。主要是因为人们从实际的工程问题中吸取了许多痛苦的教训。经验告诉人们，如果工程项目中出现问题，不仅会增加劳动，设备和能源的消耗，例如维修，加固，而且不可避免的人员伤亡和企业形象也会下降。因此，对于房地产开发商而言，房地产开发项目的质量和安全仍然是重中之重。本文首先介绍了房地产项目开发过程中的质量安全管理概念，然后分析了我国房地产开发项目的质量安全管理问题，最后提出了质量安全优化策略。根据实际情况控制房地产开发项目。
关键词：房地产开发；质量安全；管理控制
一、房地产项目开发过程中质量安全管控概述
房地产项目开发管理是工程项目管理的一个分支。这意味着房地产项目经理对房地产项目的建设和使用进行全过程和整体管理，并优化和提供房地产生产要素。提供高质量产品和服务的客户可以从质量保证中获得最大的收益。房地产开发项目的质量控制包括设计和施工阶段的质量控制。在建立房地产项目之前，有必要进行市场研究，核实该项目的可行性，确定项目特点，并在批准房地产项目开发计划后进行初步设计和施工图设计。因此，对房地产项目进行充分的研究和演示是控制设计阶段质量的前提。
二、房地产项目开发中的质量和安全管理概述
房地产项目开发管理是工程项目管理的一个分支。房地产开发项目的质量控制包括设计和施工阶段的质量控制。在建立房地产项目之前，有必要进行市场研究，核实项目的可行性，确定项目特点，并在批准房地产项目开发计划后进行初步施工图设计。因此，对房地产项目进行充分的研究是控制设计阶段质量的前提。施工阶段是逐步形成施工主体的阶段，房地产项目施工阶段的质量控制的实质是程序控制和过程偏差控制，即项目设计规划，合同，施工法律，等等。比较项目的物理结构，跟踪和现场检查。提供有关操作流程是否已标准化以及施工问题和相关更正的意见。
三、我国房地产开发项目的质量和安全管理问题
质量和安全管理是指为满足特定质量要求而达到的安全所采用的操作手段。房地产开发项目的质量和安全管理要求业主，建筑单位和政府确保实物项目的建设达到要求。合同和法律法规的要求采取必要的监督措施和方法。许多问题（例如，坍塌，裂缝，渗漏以及暴露于项目主体的建筑结构的横截面尺寸不正确）表明，房地产开发项目的质量和安全管理方面仍然存在严重问题。结合实际的施工经验，总结如下。
一是忽略项目可行性的重要地位。例如，一些房地产公司在未进行详细调查和对项目的可行性进行仔细分析，未对工程地质，水文地质进行详细调查的情况下完成其项目，以谋取利润并提高运营效率。当在施工过程中发现真正的问题时，在不积极寻求解决方案的情况下，随意修改施工图，项目中会存在许多隐患。
第二个是工程调查错误。早期的现场调查不够仔细，导致信息和提供的数据与实际情况之间存在很大差距。例如，在进行地质勘测时，为了减少勘测工作量，勘测人员将勘测点间距设置得太大，以致于远处的勘测点之间的实际地质状况不能反映在勘测数据中。勘测数据和数据是项目可行性和施工计划的基础，工程勘测中的错误会影响后续相关计划的准确性。
第三是设计计算误差。工程项目的设计需要计算载荷，尺寸，应力分布和钢筋。在工程项目中，现代计算机软件技术的发展已经达到了独立，系统地设计和计算的能力，但是仍然需要一些相关的参数。需要手动输入到计算软件中，在此过程中，由于计算过程选择不当，载荷值，尺寸选择错误以及其他由于不适当的考虑而引起的问题，计算机很难自行解决。最终的计算结果也可能是错误的。
四是建材设备未达到标准。一直以来，建筑材料和设备一直被认为是在工程项目建设中获取不当利益的极好区域。
为了追求自己的经济利益，一些建筑公司将不合格的建筑材料送到现场，以替换设计中指定的优质材料，并且在项目完成后，人们很难找到劣质的建筑材料。仅当建筑物出现问题或必须对其进行测试时，才显示真相。不良的建筑材料（例如不合适的水泥）更容易潮湿和结块，等级不合理的沙子和碎石中含有有害物质，而混合比差的混凝土强度是很差的。此外，使用过度老化的建筑设备更有可能导致建筑施工伤亡。
当然，房地产开发项目的质量和安全管理问题包括不利的天气影响，不适当的施工监督以及施工人员缺乏技能。一个特定问题的出现也可能是几种情况结合在一起的结果。
四、房地产开发业务管理要点
1.安全控制
（1）建立安全责任制。项目管理人员和每个团队应逐级撰写“安全责任书”或“安全生产承诺”，并使用“责任书”和“承诺书”来增强对中国安全责任与安全协会的认识。
（2）加强安全教育。对员工进行安全知识教育绝不能走过场，安全知识应融入每个人的思想中，并体现在每个人的行动中。作为教育和预防的中心，有必要将重点放在容易发生事故的区域。
2.质量控制
在项目管理计划或项目建设组织的设计中，应明确项目质量目标和相应的质量批准标准，企业质量批准标准应高于国家或行业批准标准。项目部门必须从采购审查中确定的合格供应商处购买必要的材料。采购和供应人员检查，技术检查员，质量检查员，操作使用人员把关。对提供的材料，半成品和组件应按照规定接受质量检查和验收。
五、房地产开发项目质量安全管理与控制优化策略
1.做好项目选址
在选择要开发房地产项目的项目地点时，必须考虑到项目所在地的交通，人文环境，城市规划等方面。项目施工区域内是否安全，地基是否可以承受足够的间接负荷及其他安全问题。该项目的选址是唯一的。一旦选择难以轻易更改，单纯追求盈利性而忽视项目的可行性，其结果往往是得不偿失。
2.精心计划和设计
规划和设计是工程项目建设的指南，是确定项目成败的关键。房地产开发业务具有投资大，施工过程复杂，施工周期长，相关企业和人员众多的特点，方便了每平方米土地价值的最大利用。因此，活动空间，规划和设计需要反复演示，做出科学决策，严格检查和避免错误以及根据科学法则和使用要求进行仔细的规划和设计。
3.选择高水平高，高素质的施工队伍。
施工队的技术水平是施工质量的关键。经验丰富的施工团队工序流畅自然，通常不会出窝工的情况，并且可以灵活地应对施工过程中遇到的特殊问题。可以保证施工的质量。施工团队的素质决定了施工人员的责任，而在一支高责任和高素质的施工团队中，腐败和偷工减料的情况更小，施工周期也几乎没有延迟。
结论
房地产市场积极发展，市场竞争加剧。房地产开发项目的质量和安全管理对房地产公司越来越重要，这是其核心竞争力的重要组成部分。精通房地产开发项目的质量和安全管理与管理，可以基于房地产项目的质量保证降低工程事故的成本，不必要的返工和资源浪费，并有助于缩短生产时间。基于房地产开发项目质量安全的管理和管理可以说是未来房地产业发展的必然趋势，未来房地产企业应继续关注这一问题。
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