刘凯
武汉地铁控股有限公司 湖北武汉 430070
摘要：近年来，国家房地产调控政策一直是积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”。重点城市新房市场成交面积下降。面对房地产业从紧的政策环境和逐年上涨的房价，企业的开发项目成本也在逐年增加，利润也在下降。那么，房地产企业要想稳定开发项目的利润率，控制项目成本，就需要找到科学的经营项目管理方法，而价值管理恰恰可以满足房地产企业的要求。价值管理理论可以应用于房地产项目的投资决策阶段、设计阶段和施工阶段，但投资决策阶段是项目的初始阶段。选择最优的项目开发方案是提高项目收益、缩短投资回收期的关键阶段。因此，在投资决策阶段应充分运用价值管理理论。
关键词：价值工程; 房地产; 项目管理;
1房地产项目的特征分析
1.1系统性
房地产项目是一个复杂而庞大的项目，投资额大、规模大，投资回报时间长。各项目阶段需要衔接，确保项目顺利进行。因此房地产项目建设对每个阶段都提出了相应的要求，这就要求建立统一的管理制度和标准体系，采用一致的管理方法，对建设项目的各个阶段进行统一有序的规划和管理。
1.2法律性
房地产项目建设过程中涉及的组织机构众多，使得项目责任不稳定。因此，为了避免单位推卸责任，找不到项目负责人的情况，国家制定了相关法律法规对责任进行限制。如房地产管理法、招投标法、工程合同法、劳动合同法等，保证房地产项目建设的规范性和合法性。
1.3 质量目标要求高
房地产项目投资大，投资不可逆转，投资回报周期长。因此，一旦房地产建设质量达不到要求，就会造成大量资源浪费，造成不可估量的经济损失。更为严重的是，一旦房地产工程出现质量问题，不仅会影响人们的工作和生活，还可能威胁到人们的生命财产安全，严重的质量事故将造成严重的人员伤亡和财产损失。因此，必须高度重视房地产项目产品质量，通过制定相关法律法规、行业标准、严格的管理制度和质量检验标准，确保房地产项目产品质量。
1.4 时间性
房地产开发项目在时间目标上有很强的局限性，即所有的房地产开发项目都有严格的时间要求。这主要是由于房地产项目投资量大，市场需求变化快，同行业竞争激烈所致。首先，房地产项目具有较高的价值，因此在房地产项目的生产建设中，资本金投资达到了全部固定资产投资的20%以上，占了很大的比重。但是，由于房地产企业资金使用不多，必须控制建设工期，提高资金使用效率。一旦工期延长，将产生不必要的费用，导致成本增加，资金收入减少，影响项目的利润，造成经济损失。其次，随着社会经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，人们对房地产的需求不断增加，但对房地产建筑的功能要求却越来越多样化，变化很大。所以当工期延长时，建筑的功能可能已经不符合当时人们的要求，这可能导致很多房地产项目产品被搁置和浪费。另外，在当今的房地产市场上，由于市场竞争激烈，如果建设周期过长，项目价格会因同类产品数量的增加而降低，或因其他同类产品功能的提高而丧失项目产品的竞争优势，从而影响项目的发展项目价格将进一步下调。
2价值工程在房地产项目管理中的应用
2.1项目策划阶段
房地产项目规划是指房地产开发规划的全过程。包括从取得土地使用权，到对房地产市场进行调研、分析、定位、细分，再到完成物业管理规划。其规划的主要目标是明确房地产项目的目标市场。
这一阶段的主要内容是房地产项目的具体分析与规划、市场调研、市场细分、目标市场、项目定位、项目评价与改进。其中，房地产市场调查、细分和明确目标市场是最重要的。
通过价值工程在房地产项目策划中的市场调研分析，从消费者那里获取房地产项目的价值需求和功能评价，从而运用价值分析来完善房地产项目的特性和功能。此外，还可以通过市场细分规模、消费力、发展潜力等问题，为房地产项目的市场选择设定良好的目标。最后，通过对消费者消费能力的调查，对房地产项目的最终价格进行合理的定价。具体来说，要考虑未来的建筑风格、城市核心区的转移、建筑外观造型的社会化、房地产的市场化发展、融资要求和方式的变化，以及土地、建筑、税收等方面的变化。为了使房地产项目规划的价值最大化，应从居住环境、社区风格、建筑特色等方面对品牌进行评价。
2.2 项目设计阶段
在工程设计阶段，实际上包括工程方案初步设计、施工图设计等阶段。价值工程的对象和核心是不同的，具有不同阶段的特点。这一阶段的主要内容是明确建筑形式，控制规模，制定总体规划。在这一阶段，设计投标对实现价值工程的效用发挥着重要作用。需要指出的是，在设计招标的有关文件中必须系统地界定评价指标，在方案的评标中要特别注意，并针对不同的项目设置相应的指标，主要体现在以下几个方面：（1）平面布置、通风、通风的适用性，采光、采暖等；（2）立面效果，即内外装修及周边环境的美观；（3）周边绿化，主要是景观、周边噪音等环境保护。此外，在施工图设计中，要把选材、制定详细的工程方案纳入价值工程，量化业主要求和项目功能，如选择地热采暖、嵌入式散热器等。价值工程的实施可以引导地热供暖的采用，地热供暖在成本上有一定的提高，但室内供暖面积也有了很大的提高，这也降低了装修成本，可以更好地厘清市场价格，也可以看作是一个新的销售点，总体来看，地热供暖比较理想。
2.3项目施工阶段
在工程施工阶段，在确定施工方案的基础上，包括工程量、工期和相关施工工艺，首先可以运用价值工程对工程施工进行合理规划，避免资源浪费；其次是，为降低工程造价，避免房地产项目工期延长，必须严格按照施工方案要求，合理组织施工人员，合理调配施工材料，进行施工。为了提高施工组织配置的合理性，必须准确计算施工中的工程造价，从而合理控制造价和工期。第三，在房地产项目施工中应用价值工程，及时发现施工中存在的问题，并根据价值分析对问题进行处理和优化，从而有效避免施工中影响施工质量的问题，避免物力资源的浪费，提高施工质量合理配置和使用施工人员、施工机械设备。另外，价值工程可以合理地控制施工质量、施工材料和施工时间。一方面可以优化施工组织，使施工按原计划有序进行，达到节约时间、降低施工成本的目的；另一方面随着施工技术的改进和创新施工技术的应用，可以提高质量通过建设，可以有效降低房地产项目的建设成本，为建筑企业带来可观的经济效益和社会效益。
结束语
价值工程的应用贯穿于房地产开发项目的整个生命周期，尤其是在项目的早期设计管理阶段。本文着重阐述了价值工程理论在设计管理中应用的特征和方法，以期对房地产开发项目的设计管理有所帮助。
参考文献
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作者简介：刘凯?（1985—），男，汉族，学历：本科，籍贯：湖北麻城，研究方向：房地产建筑设计管理。