赵洁
重庆方郡建设工程咨询有限公司新疆分公司 新疆乌鲁木齐 830000
摘要：虽然近年来房地产工程造价管理的受关注程度不断提升，但围绕其中的项目成本控制实践进行分析，可以发现各类问题仍较常见，如成本控制意识缺乏、设计工作存在欠缺、动态成本控制不当等。为了有效解决这类问题，本文将围绕房地产工程造价管理中的项目成本控制开展具体研究。
关键词：房地产工程；造价管理；成本控制
1房地产工程造价管理项目成本控制常见问题
1.1设计工作存在欠缺
对于房地产工程来说，部分房地产企业存在只关注技术而忽视经济的问题，这样就会导致设计无法实现经济性和合理性。在技术与经济不相符的影响下，图纸设计存在经济标准缺失、方案比选缺失、经济比量缺失、方案论证缺失等问题。在审图及对图纸深化方面存在的不足也会进一步影响成本控制。此外，过多的设计表也会导致严重的超目标成本问题出现，这源于设计、成本、工程三大部门存在的不同利益侧重点和矛盾，而质量、进度、成本等因素会导致工程项目的随意变更，如施工过程中修改原方案、忽视设计变更的经济性、设计变更上报洽商滞后，从而就会很容易出现超目标成本问题。
1.2成本控制意识缺乏
成本控制意识缺乏属于房地产工程造价管理中的项目成本控制常见问题。在设计、施工等阶段，责任不明的成本控制问题往往在设计、成本、工程等部门均有所体现，如设计部门一味推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的探讨、工程部门拆改及变更施工方案，以及成本管理部门在洽商变更滞后情况下仅负责事后核算，这些都将使成本控制意识缺乏的问题日益恶化。
1.3动态成本控制不当
受目标成本不公开等因素影响，目标成本偏离计算、超目标成本预警、成本纠偏工作无法开展，很多问题受此影响仅能够在结算和核算环节发现，而此时房地产工程已经完工，成本控制也无法发挥其作用。此外，受洽商变更滞后、不完善台账等因素的影响，动态成本控制也无法有效开展，房地产工程造价管理中的项目成本控制因此受到的制约必须引起重视。
2房地产工程造价管理项目成本控制优化路径
2.1设计阶段成本控制路径
结合房地产工程风险大、周期长、大额性等特点，为优化房地产工程造价管理中的项目成本控制，可从设计阶段成本控制入手，因此，优化设计阶段成本控制流程需围绕成本管理、设计管理、工程管理来综合开展，将原有的事中、事后控制向事前控制转移，在概念设计阶段形成成本估算，在方案设计阶段对设计结构与建筑经济数据进行限制，可顺利取得不断优化的设计方案。结合相关工程经验，为了更好开展设计阶段的成本控制，还应关注以下几个方面的内容：第一，基于经济考量选择设计院。设计院选择不仅要考虑每平方米单方设计费，同时还需要提前做好限额指标表的制定，根据设计招标中各设计院填报的指标数据，通过计算差额优选设计院，且应保证经济限额差评分占比在50%以上。第二，提前介入第三方设计公司。作为行业设计权威，第三方设计公司的经济测算意识和能力较强，能够提出优化建议，为成本限额设计提供支持，这类公司的提前介入可以保证技术性与经济性有效结合，保守设计等问题可有效规避。为保证设计效果，付款条款和设计优化需直接挂钩，以此保证设计质量，提升设计院的工作积极性。第三，针对性制定不同阶段的成本目标。基于不同阶段，成本管理人员需针对性制定目标成本，并明确设计经济限额，同时将经济奖罚措施与成本降低率相结合，明确成本降低比例要求，以实现对成本的控制。第四，推动建立健全设计指标考核管理办法。
同时与责任部门的绩效进行挂钩，可提升设计阶段成本控制的有效性。
2.2工程变更成本控制路径
为了保证变更的合理性，明确变更的费用及原因，对变更的审查与论证极为关键，必要时结合专题会议，即可从经济、技术角度出发，顺利获取最优方案。一般变更可由设计、监理、建设单位召开技术分析会，以此确定变更方案，施工时需严格根据该方案来进行实施，并规避弄虚作假、虚报工程量、伪造或修改依据、先办事后签证等情况。如洽商变更事项涉及金额较大，需开展专项比价，不得直接委托施工，上级审批后也需要开展进一步的比价洽谈。客观的洽商变更估算也应得到重视，以此保证标准统一、审核严密、动态成本监控及时、成本台账严格记录。对于不可避免的新增洽商变更，必须开展规范性审核，变更理由恰当与否、变更手续齐全程度、变更程序规范情况、变更估算准确性均要引起足够重视，以此强化成本控制意识，严格下发变更通知单，严格开展现场把关，落实分级管理，做好变更台账，可更好规避疏漏问题。BIM技术的应用能够解决招标图纸清标质量不精确、算量不准确等问题，结合BIM模型自动生成预算文件，即可保障清单质量，由此开展的算量及参考价的编制也能够为变更成本控制提供支持。结合相关调研可以发现，BIM技术的应用可消除40%的预算外变更，施工阶段的变更也可依托BIM技术远程更新设计模型和文件数据，工程变更的动态控制和有效管理可顺利实现。之所以BIM技术能够较好服务于变更成本控制，主要是其具备强大的可视化功能，通过模拟空间布局规避专业冲突，提高设计深度，可有效减少“漏、缺、错、碰”等现象，设计、施工等专业的有效协调也可得到保障，传统“隔断式”设计方式同样可随之改变。
2.3目标成本动态管理路径
第一，编制目标成本。基于房地产工程定位初步建立可研阶段目标成本；基于项目规划指标确立概念阶段目标成本；结合房地产工程定位、概念方案编制方案阶段目标成本，以此为工程成本控制提供依据。施工阶段需结合施工图设计成果及上述步骤编制的目标成本进行施工图目标成本的编制，并调整目标成本偏差。第二，已发生成本统计。关注合同、变更洽商台账的建立，保证及时、准确统计已发生的成本，结合对已完成费用的审核，重视已经确定的索赔、已经审定的预算、审定后的变更洽商费用及其他费用等。第三，待发生成本的及时预测。每月组织专人分析工程待发生情况，关注变更洽商待发生费用、待签合同额等内容。值得注意的是，房地产工程成本控制虽然具备多方面的积极意义，但并不代表工程造价越低越好，而是需要同时突出特点、保证品质，以此为前提实现效益最大化，通过积极的成本投入获得更大产出，房地产企业才可为市场提供更高品质的产品。结合目标成本动态控制，房地产企业还需关注下游企业的整合，以此保证价值链成本的有效实现，增加积极投入、控制综合成本、开展数据化等层面创新，既可不断深化精细化的成本控制，在开源和节流的同时也能不断提升产品质量，不断提高综合效益。造价管理的精细化可对房地产工程的成本控制进行更好的优化。
3结语
综上所述，房地产工程造价管理中的项目成本控制需关注多方面的影响。在此基础上，本文涉及的设计阶段成本控制路径、工程变更成本控制路径、目标成本动态管理路径等内容，则直观展示了可行性较高的房地产工程项目成本控制策略。为了更好地开展工程造价管理工作，大数据等新型技术的应用、数字化平台的建设、相关人才的引进和培养问题同样需要加强重视。
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