王靖淘
中煤航测遥感集团有限公司，陕西 西安 710100
摘要：近年来，在大数据时代背景下，房产估价改变了以往主要根据人工经验判断的方式，以多元海量空间数据为基础的房产估价行业得到了快速的发展。耿继进提出，当今房产估价是结合了数学、计算机、统计学等多种学科，并以传统估价方法为基础，从而对房产价值进行公证、客观和科学的评估。
关键词:房产估价;倾斜摄影测量;三维GIS;量化信息;
引言
随着社会经济的发展，一座座建筑拔地而起。人们在生活富足的同时开始购置房产，然而，为避免各类问题和争端，在房产购置过程中需要使用房产测绘技术。利用房产测绘技术严格控制测绘质量，能让购房者对其购置的房产有最清晰、合理的认识，可以进一步研判该房产是否符合自身的要求，以避免购入后出现一系列麻烦。
1倾斜摄影与三维GIS在房产估价中的应用概述
当前，利用GIS技术对影响房产估价各类信息的处理仍局限于二维GIS方面，然而房产估价所涉及的海量空间信息是三维立体化的，因此，利用三维GIS技术高效、强大的立体可视化表达与分析能力，可更加完整且全面地对房地产价值进行评估。其中，利用三维GIS技术建立了房地产管理系统，实现了房地产信息的三维可视化及查询分析;探讨了三维GIS技术在房地产模型的构建和系统建设方面的应用研究。然而，目前三维GIS技术的应用主要集中在城市区域可视化表达方面，在房产估价中的应用研究还很有限。因此，利用倾斜摄影测量技术，对城市区域进行快速、一体化的实景三维建模，并通过三维GIS技术对房地产价值有重要影响的景观信息进行可视域空间分析，得出定量结果并进行可视化表达和量化分析，突破了传统依赖人工经验判断为主的评估手段，为房产估价提供了有益参考。
2?原理与方法
2.1摄影测量技术
随着科技发展，摄影仪器精密度逐渐提升。首先，很多测绘人员将其引入房产测绘行业，并且通过不断的改进，使其便利性与质量、精度方面适宜房屋测绘工作。其次，因摄影测绘的价格适宜，受到绝大多数民众的欢迎。每次摄影后，将摄影设备与计算机相连，能为测绘技术人员提供直观的三维结构信息，能让测绘人员对房屋结构有全面的认识，减少测绘人员很多不必要的工作，同时，对整体测绘工作的效率也有着明显的提升。
2.2三维GIS技术
基于三维GIS的可视化分析可视性算法是基于视线(LineofSight，LOS)原理与实景三维模型高程信息相结合。在二维平面中给定观察点O、空间点S，从O点发出射线OS，计算射线OS上插值点所对应的竖直方向地表点的高程和射线上空间点的高程之间的关系，可得出该场景中AB间为观察点O所能观察到的范围，A为边界点，U为不可视点。根据此原理，可计算出三维空间中观察点O的可视域范围。本文所述的景观量化分析，是在实景三维场景中，计算不同观察点对于同一指定景观所能看到的区域范围。
3倾斜摄影与三维GIS在房产估价中的应用分析
3.1航摄影像获取
通过大飞机搭载数码航摄仪获取高分辨率航空数码影像，航摄地面分辨率0.05m，像元大小6u，航向重叠65%，旁向重叠36%，像片倾角一般不大于2度，最大航高与最小航高之差不大于50m。影像质量特别强调影像清晰，反差适中，颜色饱和，色彩鲜明，色调一致。有较丰富的层次、能辨别与地面分辨率相适应的细小地物影像。
3.2数据处理
“房管一张图”数据库包括各种结构化和非结构化数据、空间和非空间数据。数据具有典型的海量、多源、异构等大数据特征。因此，需对各类数据进行提取、转换和整合。本文采用数据仓库(ETL)技术，实现各类房管数据的抽取、转换和整合。利用ETL技术将不同系统中的异构数据抽取到“房管一张图”数据库中，其流程是建立大型数据库，利用ETL技术对“房管一张图”数据库中的数据进行抽取、转换和整合，最后将所有数据汇入数据仓库中。利用该方法的优点是实现房管数据的真正集成，其缺点是:ETL转换的规则复杂且与实际业务进行绑定，可复用性差;需定期对房管数据进行集成，不能实时集成。
3.3可视域及景观分析
选取研究区域中具有代表性的楼层进行可视域分析，楼群建筑结构相同、高度相同，属于同期住宅开发项目。本文以处在各楼12层北面的B户为研究对象，以B户窗口为观察点位，通过TerraExplorerPro平台模拟计算人眼视角在各观察点位所能观察到的景观区域，并与实景三维模型上的河流区域叠加，最后量化计算出各观察点位对目标河流的可视景观范围，以此进行房地产价值的比较与评定。
3.4分层图编辑处理
核实规划条件，确定不动产要计算的面积。规划业务要针对建筑、计容面积进行计算，还要计算房产的分摊面积。计算规则虽存在差异性，但都完成分层面积的输出。对于不同类型的业务要加以拓扑，依据业务的需求录入属性，核实规划条件与测绘的分层图可以同时完成编辑。针对面积块，可以同时记录不同业务的属性，联合实现不同流程的融合，不仅提高了效率，而且实现了“一张图”的初衷。由于每个层都可能存在差异，因此要结合地形数据将数据进行分层平铺，在分层图上绘制人防业务的相关要素。系统界面有楼层要填写属性，绘制外墙轮廓线、分户中墙线、功能分区线等。
3.5像控测量与空三加密
采用区域网布点布设像控平高点，像控点的目标影像应清晰，易于判断刺点，如选在交角良好的细小线状地物交点，明显地物拐角点，原始影像中不大于3×3像素的点状地物中心，同时应是高程起伏较小，常年相对固定且易于准确定位和量测的地方。像控点均应两次测定，两次测量成果平面较差不大于图上0.10mm，高程较差不大于1/10基本等高距。空三加密采用光束法区域网平差，主要工作内容包括文件和数据的准备、计算平差、接边等。
结束语
鉴于三维GIS技术的复杂性和专业性，当前其应用只体现在城市区域三维模型的可视化展示和基本的应用分析方面，而在大范围房地产估价中的应用还很少。另外，房地产价值影响因素众多，涉及土地、人口、交通及环境等多个领域，需要评估的因素包括大量的空间数据，但由于人力物力及仪器设备的制约，许多房地产相关数据难以获取，并且现有数据也往往由于来源不同、数据格式不同等原因使得各类数据的质量难以保证，限制了三维GIS在房产估价中进一步的应用。
参考文献
[1]马星辰.地理信息系统在房产测绘管理中的应用[J].黑龙江科学,2019,10(20):144-145.
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