李铭
中车大连机车车辆有限公司
摘要：工业企业收储类型较多，土地使用权利人背景不一，在推动政府收储过程中，应根据不同情况采用不同方式实现收储，本文主要通过资产收购方式与房屋征收方式的对比，探讨工业用途土地的收储方式。
关键词：资产收购；房屋征收；政府收储
1引言
随着城市更新发展需要，城市设计一方面需要对城区范围内土地重新规划，针对城镇低效无效用地进行有效的设计利用；另一方面需要扩大城区范围进行城市设计，将部分非城镇建设用地进行设计利用。在基本完成城市设计以后，对城市设计范围内的土地收储是实现城市发展的重要工具，其意义在于对土地旧用途的注销及新用途的注入，是实现城市更新发展的第一步。
根据土地用途不同，可以将政府收储划分为三个类别，一是对住宅、商业类土地的收储，此类收储多针对个体户；二是对工业土地的收储，此类收储主要针对企业；三是对农村集体用地的收储，此类收储针对农村集体用户。本文主要通过工业类土地收储政策的研究，探讨收储政策对各类型项目的适用性。
2政府收储政策
为规范土地收储行为，国家层面发布了《土地储备管理办法》(国土资规〔2017〕17号)（以下简称储备办法）及《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号）（以下简称征收条例）作为收储行为指导。
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2.工业用地收储的特性
工业用地可以采用资产收购的方式，按照储备办法实现政府收储，也可以采用房屋征收方式，通过旧城改造，按照征收条例实现政府收储。两种方式虽然最终都能够实现政府回收土地，但是因实施主体、补偿方式不同，导致项目特性不同。
2.1关于项目决策
资产收购单位为政府事业单位，政府直接实施收购行为，需要政府决策实施；房屋征收可以委托房屋征收单位实施，这个房屋征收单位可以是政府的平台公司，也可以是政府委托的第三方公司，项目决策主要履行公司的决策流程，政府承担监管职能。
2.2关于引入资金
政府机构的资产收购应主要因为城市发展而非商业价值，因收购主体为政府，收购行为属于政府投资，所以引入资金须由政府承担债务风险；而平台公司或第三方公司房屋征收是公司的商业行为，只需要商业价值合适，就可以考虑引入资金并承担相关债务。
2.3关于预付资金
资产收购方式主要针对已完成搬迁拆除的净地，形式上无法对搬迁拆除进行预付，同时因为引入资金需承担债务风险，地方政府的财政情况又不一定能够支持预付款，导致很难实现预付款的支付；而征收条例中明确提出了应“先补偿、后搬迁”的要求，并且可以引入资金实施。
3.工业用地收储的政策适用性
按照工业用地使用权人被收储时的背景、规模及类型，可以将工业用地收储的适用性分为三类。
一是小型工业私人企业，因运营不佳或业务转型不再对土地使用产生需求，原公司处于注销状态，原地上物已基本拆除，这种情况下，政府收储后的土地可以直接上市出让，企业对前期资金无需求或者需求量不大，可以以资产转让的方式实现政府收储；
二是当地政府的国有公司搬迁或者转型升级，土地使用与当地政府的相关政策相关，企业的资金需求可以由当地政府进行调配，企业土地处置决策由当地政府监控，这种情况下，可以考虑以资产转让方式或者房屋征收方式实现收储，由当地政府根据实际情况调配；
三是中央企业退城入园，中央企业因发展需求，往往在城区内占用土地面积较大，当面临退城入园时，一是新园区建设需要大量资金，二是老园区搬迁也需要大量资金，所以在考虑政府收储时，需要一笔不小的预付款支持搬迁，在这种情况下，若资产收购方式无法支付预付款，就需要考虑以房屋征收方式推动，否则将出现企业需要资金启动搬迁、政府无法提供资金、同时又无法引入资金给予支持，企业因各种原因无法借款启动搬迁，导致搬迁改造停滞不前。
4.结论
随着城市发展需要，原城区范围内的工业企业搬迁是必然趋势，既有利于推动城市发展规划落地，又有利于企业生存及发展。政府收储应作为推动搬迁的工具，而不应该成为导致搬迁停滞的因素。因此，进一步研究政府收储政策的适用性，并针对性的使用政策，是各地方政府及企业均需探索并赋予重要地位的重大课题。
参考政策
[1]《土地储备管理办法》(国土资规〔2017〕17号)；
[2]《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号）。