郭力群
上海合茂房地产发展有限公司 上海 201201
摘要：房地产工程项目建设成本管理中，应用 BIM 技术可以使成本管理更加系统、科学，提高成本管理质量，完善现阶段不完美的成本管理方法和体系，加速房地产工程项目建设向着数字信息化方向不断发展。
关键词：BIM 技术；房地产；成本管理
中图分类号: 文献标识码：A
引言
随着全球数字信息化快速发展，建筑行业中的 BIM 技术因具有可视化、协调性、模拟性等特点，在房地产领域中的运用越来越广泛。对于现今房地产企业，成本管理是重要的任务之一，但由于各种因素，成本控制非常困难。对此，本文将 BIM 技术与房地产项目成本管理相融合，解决现实中投资决策阶段、设计阶段、施工阶段的一系列问题，以提高成本管理控制效果，并加快房地产项目数字信息化建设进程。
1 BIM 介绍
BIM 又称“建筑信息模型”。其中，BIM 的“B”是建筑物、构筑物（如围墙、堤坝、纪念碑）和基础设施（如公路、铁路、水利电力设施）的统称。BIM 的“I”既包含模型几何信息（如尺寸、形状、标高），又包含模型非几何信息（如材料材质信息、技术参数信息、施工工艺、安装要求）。BIM 的“M”则包含三个方面内容：第一，它是一个整合项目全生命周期内所有数据的信息模型；第二，将生成的BIM 模型应用于投资决策、设计、施工、竣工结算、后期运营等全部过程；第三，利用 BIM 模型对整个项目建设过程进行组织、控制和管理。
2 房地产成本管理中存在的问题
2.1 建设单位管理体系不健全
建设单位是工程项目运营过程的领导者，也是项目建设期间成本管理的主导者，如果管理人员配置不合理、责任人权责不明确，将会直接影响成本控制效果。成本控制过程中，部门间各自为营，用自己专业的方法控制成本，部门之间缺乏沟通，使整体成本管理混乱，看起来每个人都在进行成本管理，但是相互之间无协调性，这样的管理体系是不健全的，甚至可能造成成本的增加。
2.2设计过程各专业协调性不足
国内多数设计单位的设计师都会兼顾多个项目，每个项目的完成时间又非常紧张，造成设计深度不足、设计错漏碰缺的现象。传统设计中，建筑设计师完成设计图纸后，将指标、图纸交给结构、电气、给排水、暖通等专业设计师，此时各个专业设计师的设计工作相互独立，最终尽管会交给经验相对丰富的总工程师审核，但是由于施工图纸数量大、节点构件多等特点，单单依靠人为检查，依然无法全面地审查设计的全部内容。这样在后期施工过程中出现大量的设计变更，使项目施工断断续续，造成人力、物力、财力的浪费，进而影响工程进度，增加工程总成本的投入。
2.3施工阶段传统成本管理难度大
施工阶段周期长，施工工艺、过程烦琐复杂，需要协调的工作多，一旦安排不合理，将造成质量安全问题，使工期延长、成本上升。施工现场的整体布局很复杂，涉及道路硬化、施工水电线路走向、加工棚位置、材料堆场等，设计布局需科学合理，否则会出现施工机械车辆无法在场内掉头、水电材料浪费、施工半成品运送距离过长及材料二次搬运等问题。施工过程中，对人员、材料的数量一般是由现场工程师凭借经验确定的，有一定的主观性，可能会造成窝工或者材料浪费。目前房地产企业成本进行精细化管控，但是施工过程涉及面广、工艺复杂，收集相关的成本信息并不及时，不能有效对成本进行预测、调整和控制。
3 BIM 在房地产项目成本管理中的应用
3.1 投资决策阶段
在项目立项与可行性研究时，将成本管理融入其中，实行房地产项目全寿命中的成本管控。使用 BIM 技术对方案进行三维建模，BIM 的可视化、模拟性特点可以直观地观察建筑物外形外貌及项目整体规划，也可以看到建筑物内部细节，如房屋的格局风格、公共区域划分等，使建设单位决策者清晰地看到各个规划方案相关数据信息，让决策更加容易。利用 BIM 数据库，从中提取出与项目相似的相关人工、材料、机械等造价信息，使得工程估算更为快速、科学和准确，有利于后续成本管理工作的展开。
3.2 设计阶段
设计阶段会影响 80% ～ 90% 建筑安装费，因此设计阶段是成本管理的关键阶段。根据施工图纸建立建筑、结构、机电BIM模型，利用BIM技术检测建筑与结构之间的碰撞问题，设计不合理问题，有效控制建筑与结构图纸的一致性，避免了在施工过程因建筑和结构设计冲突，造成的返工、拆改。利用 BIM 技术进行各专业间的碰撞试验，可以有效地解决电气、给排水、暖通管线碰撞、管线与结构碰撞、结构间接头、楼梯碰头等问题，减少了后期因工程变更造成工期延误成本和返工成本。比如在机电空间有限且管线较密集的机房，利用BIM进行以下优化：管线贴梁布置，节省机电安装空间；减少弯头，降低管组，节约成本；管线布置于同一标高，便于制作统一联合支架；机电管线的布置遵从“小让大，少让多”的原则。利用 BIM 技术可整体解决施工图纸中设计合规性、合理性、经济性问题，将工程造价控制及管理前置到设计阶段，严格执行限额设计，从根源上解决成本超标问题。从 BIM 模型中提取的准确的构件信息与构件工程量可以直接运用到工程造价中，既能避免从设计单位到造价咨询单位之间流水线式的工作模式，协同工作，节约了宝贵的时间，又能避免造价人员对设计师的意图不理解，使数据信息获取不准确，造成成本计算的错误，影响整个项目的成本管理工作。
3.3施工阶段
自项目三通一平后，对施工现场的布置至关重要，传统的二维施工平面图布局局限性很大，难以相对合理地展示出生活场地、材料加工棚、材料堆场的具体情况，优质的布局将提高整体施工效率，避免二次搬运，减少人力、物力、财力的浪费，使成本管理得到保障。使用 BIM 技术，结合运用 Revit 和 Lumion软件，对多方案进行对比，充分做好场地资源利用，也有助于施工生产的顺利开展。工程项目施工阶段是一个烦琐、复杂的过程，因其涉及多个专业和工种，若仅仅依靠二维横道图或网络图计划，很难将整个项目的进度计划、资源信息动态地表现出来。如今，使用 BIM 5D 技术将BIM三维模型与进度软件（project等）和成本软件（广联达、鲁班等）相结合，把与该工程项目相关的所有进度信息和造价信息分别全部录入软件中管理，管理人员可随时调用其中某一时间段的全部进度信息和成本分析结果，使其更加清楚地了解工程进度的信息和某阶段的成本，便于控制成本。在整个施工过程当中，BIM小组对班组等进行施工指导，查看现场安装情况，听取现场安装困难，辅助施工指导及查验。BIM作为辅助施工管理手段，多专业协调与综合优化，减少跨专业沟通难度，提高沟通效率。以BIM为载体，综合考虑项目全周期，在保证质量和安全的情况下，缩短项目建造时间。
结语
综上所述，通过BIM技术对项目进行全过程的成本管理，通过数据的有效传递及整合，将成本与设计耦合，准确地进行概算及预算，实现目标成本的精确控制和项目成本管理前置。21 世纪，房地产业已然成为我国经济发展重要的组成部分。对于房地产企业而言，盈利至关重要，故工程项目管理中的成本管理是重点内容。随着数字信息技术的不断发展，房地产领域 BIM技术逐渐崭露头角，已形成了 BIM 5D 技术与成本管理相融合的管理体系。
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