焦 阳
天津绿城津海房地产开发有限公司 天津 300450
摘 要：在社会经济快速发展的背景下，房地产行业获得了很大的发展空间，因为房地产企业发展前景良好，吸引了很多资本家参与其中，导致房地产市场竞争日益加剧。房地产企业在竞争日益激烈的行业环境中，必须不断提高自身的核心竞争力，注重自身管理，优化企业资质，高度重视设计和管理，并针对设计领域中存在的问题进行修改，提高房地产企业的设计管理水平，对房地产行业的持续健康发展至关重要，针对房地产企业设计管理中存在的问题，提出以下建议。
关键词：房地产公司；设计管控；问题；对策
1 房地产公司设计管控中常见问题
1.1 资源管控方面的问题
房地产公司在资源管理工作中，图纸管理问题非常严重，图纸设计是否具有实用性，并能满足大众市场的需求是房地产公司能否在市场中获得项目业主优先的主要资质，管理上存在问题，一旦绘制图纸，将很大程度上影响房地产项目的开发工作。目前，房地产企业在图纸管理过程中存在着图纸设计速度的缺陷。房地产项目的开发需要满足工程图纸修改的需要。因此，图纸设计速度的缺点会给工程项目带来很多不利影响。此外，在进行图纸管理期间，还发现设计内容与实际存在较大差异，图纸作业是施工人员作业的主要证明，一旦设计出现问题，会在其他程度上影响项目的进行，会使项目的进度管理，质量管理不能按照要求推进，影响房地产公司的实际效益。此外，在图纸设计阶段，由于不符合企业发展要求，与市场需求存在差异，所以房地产公司在项目开发阶段处于被动地位。
1.2 任务控制问题
在项目运营阶段，房地产企业需要认识到任务管理的重要性，同时也要发现当前管理过程中任务管理不科学的弊端。为了实现房地产企业的可持续长期发展，必须改变任务管理的不足。
现在发现一些房地产企业在设计管理期间，仍然采用传统的方式记录信息，如纸质报告，这将使得设计管理在运营阶段，数据内容的真实性难以保证，数据一旦出现偏差就会直接影响后续的工作，使设计受到很大的影响。因此，房地产企业必须找出现阶段影响任务管理有效性的因素，改变管理方案的内容，在数据记录等方面提高任务管理的准确性。
1.3 进度管控方面的问题
房地产公司在进行设计管理工作时，进度管理异常繁重，这直接影响到企业能否从项目中获得预期的成本。房地产企业在管理过程中，需要制定详细的工作计划，同时还应加强信息的收集、分析、安排，但目前房地产企业管理人员对进度管理的重视程度很高，存在不足，造成项目进度管理运行阶段进度控制执行监督力度不强、方案设计不仔细等问题。此外，在房地产项目的运行阶段，设计数据与实际信息不匹配，会影响房地产公司对项目成本的控制，也会由于进度管理不善导致项目总成本上升。
.png)
图1 房地产设计全面图
2 房地产公司设计管控中常见问题对策
2.1 优化房产设计方案
在房地产项目进行设计管理工作时，应该把房地产项目施工成本充分明确出来，可以说设计管理过程的重点所在就是施工成本，在考虑到成本效益的基础上对管理设计方案进行优化，同时深入研究设计方案，使得项目风险性有效降低的同时，为项目成本的节约提供保障。项目前期准备环节需要相关人员对方案进行预先设计，借此使得设计漏洞有效减少的同时，促进项目设计管理的科学性逐步提升。针对房产设计方案进行优化过程，需要房地产开发公司以项目为依据，进行实地勘察，同时检查材料，之后设计方案的优化可以以勘察及检查为依据，使得设计方案优化水平逐步提升的同时，有效优化和完善项目间距及项目容积率等，确保项目与建设标准要求相符，为项目设计成本的有效降低提供帮助，达到项目预算有效控制的目的。以预先方案为依据来优化和完善设计方案，加之针对各方案进行对比，如此才能确保最佳设计方案得以有效选择，之后以实际情况投入成本，为房地产企业持续发展奠定坚实基础。
2.2 有效利用限额设计
设计管理工作开展时，为确保项目设计的科学性及可行性、高效性等全面提升，必然需要房地产公司对限额设计方式进行积极应用，使得项目设计成本得以有效控制的同时，保障房地产企业效益逐步提高。通过限额设计理念的应用，能促使相关设计人员针对方案进行设计的过程中，有意识的对项目成本进行考虑，同时涉及过程业应清晰化项目实时目标，进而在项目具体设计过程中落实成本控制，使得项目建设成本得以有效节约。值得注意的是，设计管理人员进行具体工作时，应在投资限额方面进行有计划的分配，基于各项目间协调性的保障，确保更具合理性的方案设计效果得以良好实现，使得设计方案得以有效优化的同时，促进设计质量逐步提升。
2.3 成本控制影响因素
设计管理工作开展时，为确保房地产预期收益及管理成本等目标得以达成，就需要明确和细致化的开展成本控制工作。具体来说，需要相关设计人员来设计和策划项目，同时项目规划时，应在项目所在地和地区运营实际情况等方面进行成功分考虑，之后以市场调研为依据，把规划管理工作做好，尽可能把可靠依据及发展方向提供给项目设计，进而达到有效控制成本的目的。值得注意的是，因房地产项目开发过程，项目推进时必不可免的会出现各种变量问题，此时不仅不能保障项目实际投入以前期规划不符，同时也极有可能会延误工期，导致成本进一步增加，因此在设计过程、必须要深入分析并调查项目可能会出现的变量情况，为设计管理可行性、有效性及项目顺利开展提供基本保障。
项目设计过程，在考虑到建筑构成要素和使用功能的基础上，应在管理方面进行完善，设计建筑平面和立体面，同时把水电暖等施工安排好，尤为关键的是，设计过程应针对设计冲突问题进行考虑，进而提前预算设计成本，使得不必要的浪费和损失等现象有效避免。材料选择过程，应以房地产开发项目使用过程的要求为依据，确保材料与设计的各项标准及施工相关要求等项目，促进整体施工质量逐步提高，为企业竞争实力提升奠定坚实基础。
2.4 实施成本控制责任制
有效控制成本且强化管理效果的重要举措就是成本控制责任制，因此房地产项目开发过程，进行设计管理工作时，应注意的要点还包含从整体上控制成本，基于成本控制责任制的实施，科学划分责任，确保责任到人目的逐步达成。划分具体责任时，应融合责任和成本控制任务，在每一个人员身上落实具体责任，促使整体工作人员工作积极性及责任感逐步提升。因成本控制过程成本虚高问题极易出现，对此，应针对精细化的管理策略进行积极规划，借此达到成本有效降低的目的。设计工作开展时，应立足成本控制的细节性内容为出发点，把成本控制核心问题挖掘出来，确保独立预算得以良好实现，使得成本变化曲线得以真实反映。对于各部门及各岗位人员来说，应在成本控制中积极参与，基于自身责任感及职业素养的不断强化，实现各部门及相关人员主动交流与沟通等良好局面营造的目的，进而有效协调各部门工作。
结束语：
房地产公司设计管理的发展,期间需要注意考虑的内容管理、参与广泛的实际情况,因此设计管理期间,企业必须找到影响管理效果的主要因素,同时,也需要关注任务的资源,进行进度、成本管理，并实施管理，确保工作能按照流程进行。另一方面，企业需要随着行业技能培训活动的发展，提高设计人员的专业能力，不断完善内部管理制度，通过科学的规章制度和设计方面的突出优势，能够让房地产企业在竞争的市场环境中，使企业能够持续、长期发展。
参考文献：
[1]王勇.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].与房地产,2020(04):71-72.
[2]宋中华,徐海萌.浅析房地产项目设计管理要点与效益分析[J].居业,2019(12):184+186.