孔德良
滕州市房地产服务中心 山东滕州 277599
【摘要】目前，房产中介市场的发展，对服务房屋买卖双方交易，促进经济和社会发展都起到了积极的作用。但是房产交易中介机构在设立、运作和管理等方面存在不少问题，严重侵犯了房产交易双方利益。因此当前急需切实加强对房产交易中介机构的监管，既让其放开手脚，自主经营，又促其自行约束，自我提高。
【关键词】房产交易；中介监管
近年来，随着我国房屋市场和住宅租赁市场的升温，中介服务行业也正逐步像雨后春笋一样成长壮大，为活跃市场、推动交易发挥了积极的作用。然而，房产交易所的中介市场也可能存在发布虚伪的房源、对真实的信息进行隐瞒、强迫代办公司收费、侵占或者挪用其他交易所得的情况，这些都不利于我国房产交易市场的健康和快速发展。
一、当前房产交易中介机构监管中存在的主要问题
一是“中介不中，中介很难”。当前许多中介机构没有与地方政府或者其他相关部门直接脱钩，致使许多地方的中介机构和相关部门暗中紧密地捆绑在一起，对其他业务也形成了市场垄断，然后相互享有利益，成为权力搜集寻租、改进社会福利及其创收的一个重要途径。这样的状况，必然会导致监督管理失之于软，失之以宽，从而造成中介不中。
二是监管政策法规的滞后。房产交易虽然具备了监管的法规，但是对于监管职责、监督方式、怎么处罚或者是否违规存在的问题等方面都做得不够全面与细致，缺少了可操作性；监管办法严重停滞，对于中介组织的监督也基本呈现无章可循的状态。
三是房产交易中介从业人员素质参差不齐，与经济发展不适应。存在从业人员素质不高，在执业中片面追求自我利益及委托方利益最大化，从而忽视社会利益或公众利益。这种情况虽不是社会中介机构的主流，但其造成的社会危害不可轻视。
二、对房产交易中介机构加强监管的思考
第一个就是我们要更新一下观念和理念，转换到监管模型。按照法律规范、政府监督、行业自律的发展思路，抓紧建立健全中介行业协会，结合政府功能的创造性改革与转变，逐步把政府所需要承担的监督职能直接移交到行业协会，最终由行业协会直接监督行业的中介组织，政府主要监督行业协会。监管工作应在法律层面上得以落实，做到监督而不是包揽，服务而不是享利，不得对中介组织进行行政干预和控制。在监管中，首先要关注中介机构经营者的资格审核和中介机构的收费标准。要及时发现和查处违法违规或情节严重的案件，确保中介机构在市场环境中的独立性和完整性。
第二个就是我们需要进一步加强制度性的建设，形成规章制度。当务之急就是要研究建立一整套有关监管的法规，明确违法或者非纪律犯罪问题的惩治处罚办法，为监理工作提供了完备的法律依据。尤其是我们需要充分结合当前的实际，给予中介组织一个正确的界定，从而更加清晰地认识到监管的对象。在防范和惩处违法或者企业犯罪问题上，要求我们应该着重坚持围绕和构建中介从业诚信体系的基本原则，凡是中介机构严重或者非常违法或者非常规范的，都要采取黑名单排查出局制，造成经济损失和社会不良影响的，要实行经济赔偿和责任追究；对失职渎职、徇私舞弊、监管不力的部门和个人，也要建立责任追究的具体办法。
三是要严格市场准入，前移监管关口。从目前情况看，严格市场准入，真正把监督管理的防线设置在第一道准入关，切实保证控制总量、保证质量、协调发展、显得尤为必要。
因此，对于中介机构的注册设立、变更和注册权被撤销，主管部门都应当进行严格的审批；工商行政管理部门应当在申请办理民营企业注册登记的过程中，应当将中介组织与普通企业区分开来，避免中介组织不受监管。
第四，权利之间的联系必须切断，真正脱钩。各类中介机构必须与其他政府部门在人事、财务、名称等职能等多个方面完全脱钩，与独立的法人直接参与市场竞争，不能再担当其行政职能，各类政府行政事业性收费不允许由政府向当地收取，只能按时向当地收取管理费，禁止以其他企业的形式或行为收取当地服务费，经政府批准后，禁止以地方政府或者其他地方政府的形式或者名义为企业从事其他经营活动或者招揽其他业务。主管部门不得对中介给予照顾，不得限制其他委托单位或者其他个人自主选择其他中介组织，不得违反规定向其他中介组织收取费用或者变相摊派。
五是构建监管落实的工作机制。当前需要建立“由综合部门牵头、具体主管部门负责、行业协会协助、执法参与”的监督机制，形成相关部门分工开展监督的情况，避免长时间交叉监管可能造成混乱，克服各部门各管一，不形成监管合力。监管机构应分别落实监管责任和监管职责，提高监管队伍素质，依法提高其监管水平，尽快建立信用信息系统，中介机构和中介机构从业人员不断加强思想道德教育和业务培训，逐步提高中介行业整体素质。
三、加强交易监管的相关意见
一是完善房产中介管理的法律法规，通过合法渠道帮助消费者保护自己的权益，提高房产中介违法的成本，为房产市场交易提供法律保障。
二是进一步加强对房产相关中介组织机构的监督管理，完善房产相关中介服务行业的市场交易秩序，建立严格的中介组织机构及其从业者资格考核认证体系，提高其从业者的综合素质，规范房产中介企业公司的正常合法运作。
三是提高中介市场准入门槛。房产经济作为一个特殊的行业，对各行各业的机构和人员都有较高的准入标准，尤其是注册资本、营业场所都应该有较高的要求。建议工商行政管理部门在审批从事房产业务申请的营业执照时，要制定严格的规定。申请设立无固定资产的房产经纪公司，应由当地具有良好信誉的担保人担保。
四是进一步加强对房产中介行业的监督管理职责，建立健全的信用档案，完善动态评价和信息披露体系，培育优胜劣汰的有效机制，创造诚信经营的市场竞争环境。加强对房产知识的普及宣传，使得购房者充分掌握了房产交易的一些相关法律和流程，提高了风险意识，防患于未然。
五是房产管理部门要进一步加强对房产中介机构的监督检查，加强日常监管检查，向广大消费者群众提供更加透明的资讯，引导房产市场平稳有序健康发展。房产中介公司要进一步加强诚信服务文化及内部的激励约束机制的建设，在其经营服务活动的各个环节及全过程中贯彻以严格按照合同、守信用、遵纪守法、创造品牌为指导理念。
六是各级人民政府要坚持重拳出击，积极维护房产交易和中介的市场秩序，对房产交易中介的违法行为，依法予以责令改正、暂停网下、执行罚款、终止中介经营业务等行政处罚，对违法的中介组织进行公开披露，对严重违背企业信息和黑名单属性质的不良行为，依法清理交易市场；构成犯罪的，依法承担刑事责任。
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