王凤敏 1 江鹏飞2
1山东铭浩土地房地产评估测绘有限公司 山东省 250000
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摘要：作为市场经济的重要组成部分之一，房地产行业的发展不仅会影响到我国社会经济的发展，同时也会对人们的生活质量及水平带来不同程度的影响。尽管房地产行业在近年来获得了迅速的发展，但是在不断发展的过程中，也遇到了各种各样的风险及管理问题。如果这些问题未能得到有效的解决，不仅会给房地产企业带来严重的损失，而且也会影响到整个房地产行业的科学发展。为此，对房地产经营风险进行合理科学的控制和管理，以合理回避房地产项目投资以及开发过程中所面临的风险，极具重要意义。
关键词：房地产;经营策略;风险管理
房地产行业不仅是房屋买卖的中间机构，还参与了前期楼房设计、建设以及后期楼房销售和物业服务提供等环节，其业务类型的复杂性决定了其在经营的过程中需要面临来自多个方面的风险，因此房地产企业为了更好地发展，把控好经营风险，找到更好的经营风险管理措施是非常重要的。
1房地产面临的经营风险
1.1获取土地阶段的风险
土地获取环节是房地产经营基础且重要的环节，同时也是其经营风险中最大的一个阶段。房地产企业要想建造房屋首先就需要进行位置的选择，并在其基础上获取土地使用权，而在这一过程中政府对土地供应量有调控作用，要想获得土地使用权必须经过政府同意。这也就意味着如果土地价格发生变化，则会直接导致土地获取成本的变化，房地产经营过程中的资金周转就会受到直接影响，同时价格波动过大会直接导致房地产企业面临财务危机。
1.2开发建设阶段的风险
开发建设可以具体分为三个阶段，首先，前期工程阶段。其风险主要源于政府税收减免偏向商品房建设、影响企业开发方式与周期的相关政策以及所获得土地不适于建设、前期工程费用较高等土地获取问题所导致的利润降低。其次，建筑安装工程阶段。其主要的风险来源包括工人工作能力与技术水平所带来的风险，建筑材料价格波动所带来的风险以及贷款收紧、政策变化等导致资金流断裂、建设无法继续进行所带来的烂尾风险。最后，配套工程施工阶段。其也存在一定的风险，包括道路工程、水电煤气管道使用、绿化、排污等带来的施工费用风险，同时也包括配套设施施工建设过程中前期工程返工成本等带来的风险。
1.3租赁销售阶段的风险
在房地产经营管理过程中，最终需要通过租赁或者销售房屋来实现资金收回，这一过程所需要的时间相对较长，而政策并不是一直不变的，政府可能会调整关于税收或者住房的政策，这类政策的颁布也可能会直接影响房地产企业的租赁和销售业务，进而影响企业的预期收益，给企业的经营造成一定的风险。同时，市场情况的变化也随时会给房地产经营带来一定的风险，利率变化、房地产市场不景气以及经济下行等宏观经济风险时有出现。
1.4不可预见的其他风险
不可预见的风险具体指的是在前期并没有出现任何征兆，且在没有任何察觉的情况下房地产经营过程中所需要面对的各种出乎预料的风险。其具体的风险内容主要包括以下几个方面，首先，设计与研发过程中出现的不可预见的风险;其次，开发建设过程中可能出现的各种不可预见的风险，同时，也包括项目销售租赁阶段存在的各种风险;最后，还有其他不可预见的风险。
2房地产经营风险管理的具体策略
2.1加强对经济环境的研究
与其他企业相同，房地产企业也是在一定经济环境中开展各项经营活动，经济环境在给房地产企业提供机会的同时也带来了一定的挑战与威胁。房地产企业内部经济活动与外界经济、社会、政治、自然等相关因素均影响着房地产企业的经营与发展。
因此，房地产经营风险管理过程中，工作人员应该加强对内部与外部经济环境的研究，做好社会情况、政府政策以及市场变化的全面分析，并将其与企业内部条件与环境进行有机整合、灵活应变，跟随经济环境做好企业经营活动的调整，从而促进风险管理有效率的提升。
2.2完善市场的调查与预测
房地产企业主要的产品就是房屋，其具有一般商品的特征，同时在市场经济高速发展以及人们生活水平提高的今天，购房者越来越重视心理上的需求，其消费行为呈现出了个性化的特征。在这样的情况下，房地产企业应该转变传统的经营思想，认识到人们购房不只是为了居住，还要求有合理的套型设计、楼盘环境、配套设施与物业管理。房地产企业要想实现良好的经营风险管理就需要做好市场调查与预测，了解购房者的特点、偏好，明确楼盘的定位，从而实现楼盘的良好销售。
2.3提高楼盘物业管理水平
房地产企业要想做好经营生产管理，就应该认识到自身不仅是楼盘建设与销售的企业，也是楼盘服务企业，在经营过程中房产价值与物业管理水平也有着密切的关系。当今，购房者对生活环境与品质的要求越来越高，如果物业水平低下，就可能导致开发商的形象受到影响，不仅不利于楼盘销售，还可能影响企业整体发展。因此，房地产经营过程中就需要找到一种可以满足购房者需求的物业管理方式，借助优秀楼盘的先进经验，提高物业管理水平。
2.4丰富经营与销售的措施
在房地产经营管理的过程中只有做好销售，才能从根本上避免“资金无法回收、没有能力偿还贷款”所带来的风险。因此，房地产企业需要丰富经营和销售的手段，拓展思路，创新销售的途径，尽可能满足消费者的需求，为其提供全方位的服务。需要注意的是，房地产经营过程中企业不仅要做楼房销售，也应该做好服务销售，找到消费者喜欢的销售模式，为其提供多样化和高品质的配套服务。
2.5增强企业风险防范能力
在房地产经营风险管理的过程中，增强企业风险防范能力是非常重要的。房地产企业需要提高评估与分析能力，拥有合理的财务预算，并在此基础上加强房地产项目的评估，全面掌握其优势与劣势，做好未来销售情况的预测，找到在经营过程中可能会出现的各种风险，进而做好应对准备，增强企业的风险防范能力。在此基础上，房地产企业也需要用科学的方法，做好人力、材料的管理，合理控制成本，提高其内部管理与监督能力，保证建筑房屋的质量。
2.6强化风险转移具体手段
房地产企业经营流程较为复杂，其要想获得发展资金就需要与银行签订合同，在开发建设的过程中需要与施工单位签订合同，购买原材料时需要与供应商签订合同，房屋租赁与销售时需要与地产中介签订合同。因此，为了转移房地产经营风险，就需要在合同制定的过程中明确责任，避免所有风险都集中于房地产企业，进而实现风险的有效转移。
2.7加强与其他公司的合作
房地产企业要想做好经营风险管理，就需要制定一个科学的发展战略，在实际经营过程中发挥自己的长处与优势，并认识到自己的不足与劣势，通过扬长避短的方式做好风险管理。在这一过程中，房地产企业应该与其他公司开展合作，实现相互之间的互补，增强自身核心竞争能力，在避免各种风险对企业造成直接冲击的同时降低经营失败的可能性，合理控制风险。
3结语
总而言之，在房地产经营管理的过程中风险管理是一个非常重要的内容，其风险源于多个方面。房地产经营风险主要源于土地获取、开发建设、经营租赁以及其他不可预见因素等，再加上我国房地产企业在经营风险管理的过程中也存在一定的问题，因此应该通过经济环境研究、市场调查预测、加强物业管理、丰富经营销售手段以及增强风险防范能力等方式做好房地产经营风险管理，保证房地产经营的稳定性与科学性。
参考文献
[1]吴小艺.房地产开发企业经营方法研究[J].住宅与房地产，2019（4）：8.
[2]陈丽贞.试析房地产开发经营风险分析与对策[J].知识经济.2019（31）：63+65.