曹梦思
华东建筑设计研究院有限公司 上海 200070
摘要：为吸引人才、解决人才居住难的问题，上海市于2017年首次推出了租赁住房用地（Rr4），并发布了上海市租赁住房的有关设计标准，自此包括人才公寓在内的租赁住房项目在政府规划层面建立了清晰的制度规范和操作流程。其中人才公寓项目的发展经历了从政府出资改建、部分企业自建到2017年后企业依据新规进行土拍和建设三个阶段，目前第一批通过租赁住房土拍后进行建设的人才公寓也即将竣工。通过案例的建设情况分析得出，新形势下人才公寓产品的设计定位已不同以往。同时，规划应兼顾职住平衡，设计应兼顾建设周期，并在设计阶段尽可能进一步匹配后续的管理标准。
关键词：人才居住，租赁住房用地，人才公寓，规划设计
导言：
国家和地区综合实力的核心是人才。目前上海积极实施人才新政以集聚所需的各类创新型人才，但现有的人才住房配套设施难以同步跟进政策需求。本文拟通过对上海人才公寓项目发展历程的研究，结合实际案例，对人才公寓项目的设计提出几点建议。
一、上海市租赁住房用地的来源与发展历史
近年来上海重点聚焦人才吸引战略，着力解决青年人才、创业人士的居住难题，努力完善租购并举制度，推进租赁住房的规划建设。
2011年，在新国标用地分类的基础上，为适应上海市多元化的居住社区规划需求，上海市在《上海市控制性详细规划技术准则》中，增加了部分居住用地地类，其中包含四类住宅组团用地（Rr4），该用地的定义范围是以独立地段的供职工或学生居住的宿舍或单身公寓为主的住宅组团用地。
2017年7月24日上海土拍首次推出纯租赁住房用地，其用地分类对应的就是“四类住宅组团用地（Rr4）”。截至2020年12月底，上海市租赁住房用地累计出让108宗，其中2017年21宗、2018年35宗、2019年33宗、2020年19宗。自2017年起，每年上海涉宅用地供给结构中，租赁住房用地占比都超过10%。
上海除了通过传统的出让方式供给租赁住房用地外，还鼓励有条件或需求的本地国企将手中的一部分存量土地资源转性为租赁住房用地，这也是上海另一重要的租赁住房用地供应来源。
二、上海市租赁住房用地的特点和主要产品类型
2.1开发主体特点
从上海鼓励本地国企拿存量土地进行租赁用房建设可以看出，上海在推进赁住房用地（Rr4）的开发建设上，让国资国企发挥着引领示范的作用。目前上海的政策导向是国企先行，一方面保证稳定地增加租赁住房的市场共给，另一方面让国企作为市场的先行者和压舱石，形成一定的规模经验进行后续的复制推广，以吸引更多企业参与进租赁住房用地的开发和租赁住房的建设。
2.2土地属性特点
上海明确了租赁住房用地在规划用地分类标准中对应的地类为“四类住宅组团用地（Rr4）”，同时符合条件的改建类项目也可以报送改建方案，将用地性质转为Rr4用地。
上海对2017年以来成交的租赁住房土地，规定了该类型用地上开发的住宅只租不售，并且在土地出让时明确了租赁住房的套数、套型、公共服务设施配套等规划条件。并要求土地受让人在租赁住房项目建成后，在出让年限内整体持有，并持续出租、运营该租赁住房物业，且需按照有关规定提供租赁管理及服务等。
2.3主要项目类型
城市的发展主要依靠人才的创新力量，上海对于租赁用地住宅的供给明确要求是优先保障创新创业人才?高级专家和领军型人才?上海目前所推租赁用地基本都布局在产业园区、商务密集区、校区、交通枢纽附近。与之相应，租赁住宅项目的类型主要为供职工或学生居住的宿舍或单身公寓，其中人才公寓占据了重要的比重。
三、上海人才公寓项目特点与案例
3.1开发历程特点
“人才公寓”类型的项目在上海已存在多年，早在2006年，张江就首先推出了几处“人才公寓”，是由当地政府出资购买已建成的房产进行改建后，作为人才公寓出租使用的。在2011年以前，上海市有条件的各区主要利用闲散厂房和商务用房等改建作为“人才公寓”，其规模普遍小而零散，大部分项目只能提供百套左右的公寓住房。
至2011年，由陆家嘴集团出资建设的 “陆家嘴金融城青年人才公寓”、“陆家嘴锦绣前城人才公寓”相继动工，一期完工后分别可提供3000套和2066套公寓住房给浦东相关企业人才申请租赁，标志着由企业出资并且全新建设和运营的规模化“人才公寓”模式在上海的正式诞生。
2017年7月24日上海成功出让首批2宗租赁住房用地（Rr4）。其中一块地位于浦东新区，由上海张江(集团)有限公司竞得，用地面积约6.5公顷，土地出让年限为70年，只租不售，这就是张江孙桥国际社区的人才公寓（一期）项目，该项目的一系列开发建设标志着人才公寓项目在政府部门层面首次建立了有规范可循、有法可依的专项报批报建制度及操作流程。
3.2设计规范特点
上海的人才公寓项目的设计除需符合相应国家规范和行业设计标准外，在2017年11月1日，由上海市住房和城乡建设管理委员会根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号）及相关规定，发布了《关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知》（住建规范〔2017〕9号）文件，明确了上海市租赁住房的设计标准，涉及日照、消防、停车、绿地、装配率等控制性原则，以及房型、空间设计等建议性内容。
3.3张江国际社区的人才公寓（一期）案例
张江国际社区的人才公寓（一期）项目是作为上海市租赁住房用地出让并建设的第一个正式的人才公寓项目。对后续同类项目的开发有着重要的参考意义。
1）项目区位
张江国际社区的人才公寓（一期）项目位于张江高科技园区南区的东侧，属于张江南区配套生活基地的一部分。项目依托大型居住社区，周边规划有种类齐全的教育、医疗等配套设施。对外道路交通联系较为快捷，项目距地铁2号线、地铁11号线站点约4.2公里，距地铁13号线站点约1.7公里。
2）主要规划设计指标
项目总建筑面积约19万平方米。其中地上建筑面积13.76万平方米，含公共租赁房面积共计约11.5万平方米、配套公共服务设施约1.3万平方米，容积率2.0，建筑密度40.3%，绿地率30%，机动车停车位698辆，非机动车停车位1549辆，共计1226套精装租赁公寓，分为小户（70平方米一居室）、中户（90平方米两居室）、大户（120平方米三居室）三类户型。
3）项目功能构成与空间组织
项目由11栋5层租赁住宅楼、4栋8层租赁住宅楼、2栋9层租赁住宅楼、2栋18层租赁住宅楼、1栋1层配套服务楼、1栋垃圾站、1整层地下车库组成。
每栋租赁住宅楼的一层局部或裙房部分规划为商业、社区活动室等配套服务设施空间，整个人才公寓居住组团的地面人行部分与建筑空间的一层部分形成连续的公共空间，承载居住社区中的各类公共活动，符合年轻企业员工的公共交往需求，提升了整个人才公寓项目的活力。
上层的居住空间部分可由串联着每栋租赁住宅楼的2层架空步道系统直接进入，在立体空间上做到了人车分离。同时架空步道系统还连接着架空滨水平台，给整个项目的增添了活泼有趣的景观视野和空间感受。
4）公寓运营与管理方式
项目目前尚未竣工，参照上海张江(集团)有限公司现行的人才公寓运营管理方式，项目竣工后将被纳入张江高科技园区人才公寓租赁房系统统一管理。依据《张江高科技园区人才公寓实施细则》，由上海张江(集团)有限公司下设的张江高科技园区人才公寓受理办公室常年受理公寓的租赁申请，张江高科技园区内的各类企事业单位和个人凡满足条件的皆可进行申请。因公寓数量有限，实行企业配额，以企业人数为界，超过300人的配额不超过50套；不足300人的配额不超过10%。租金方面根据面积实行政策规定价分档制度，超出35平方米/间/人（部分人才可放宽到65平方米）的部分依据市场价格进行调节由个人承担。
四、新形势下人才公寓产品的开发趋势与规划设计要点
目前上海的人才公寓产品在规划层面已经逐步建立了清晰的制度和规范，项目有正规的流程可进行报批报审和验收。但是在其他层面上仍然有一些问题待完善，对规划设计而言，有以下几点需重视：
4.1全新的产品设计定位
上海当前的人才公寓产品由于客群和整体市场环境的变化，与过去上海保障性住房中的公共租赁住房设计定位和要求已全然不同，是一个需要用全新眼光来审视和研究的新的产品。甚至需要对标到每个单独项目的实际用户肖画像，结合区位特征完成产品设计，绝不能够简单的批量复制。另外由于规范和政策的不同，也为人才公寓产品在设计上提供了更大的创造空间和可能性。
4.2规划兼顾职住平衡
上海现有的租赁用地人才公寓项目基本都布局在外环线以内的中心城区，其中大部分区位靠近产业园区和交通枢纽等，但是也有一部分地块的区位距离通勤目的地较远，比如华为位于青浦区的人才公寓地块距离华为青浦研发中心距离超过7公里，且距离目前规划的轨道交通17号线站点较远，虽然后续可以规划短驳班车等解决通勤交通问题，但该问题也可以在规划阶段就进行考虑。规划应尽量将人才公寓项目的用地布局在产业、校区、商务密集区附近，或结合公共交通枢纽和线路的规划，兼顾城市片区的职住平衡。
4.3设计方案兼顾建设周期
人才公寓的建设周期直接影响着租赁申请的响应速度和可分配房源的总数，张江国际社区的人才公寓（一期）项目的实际建设周期已超过41个月，至今尚未竣工，近年来新建的人才公寓项目不同于以往政府出资装修改建的“人才公寓”，项目工期较长。在设计阶段应考虑兼顾这一问题，在条件允许的范围内合理采用新技术手段适当减少未来的建设周期。
4.4设计与管理标准的进一步匹配
在张江国际社区的人才公寓（一期）案例中，管理标准《张江高科技园区人才公寓实施细则》发布于2013年左右，其政策规定价分档制度的面积划定基本符合当地政府出资购买并改建的原小规模“人才公寓”的套型面积，但已不符合新建的张江国际社区的人才公寓（一期）户型面积。随着人才公寓产品市场的发展、房型设计的优化，在鼓励设计采用符合市场需求的住房套型的同时，应提前考虑后续管理运营标准的匹配，避免出现老标准不符合新需求的情况，或者出现运营阶段发现设计产品不符合管理需求的情况。
五、结束语
作为城市吸引人才战略的重要配套设施保障之一，人才公寓产品在开发、设计、运营等方面应得到进一步的关注和完善。期待其为城市发展发挥应有的作用。
参考文献:
[1] 曾明星,?薛琪薪, 李安琪. 人才新政背景下上海人才居住困境及保障性住房机制研究.[J].中国人事科学,2020(9) .
[2] 关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知.住建规范[2017]9号.
[3] 张江高科技园区人才公寓实施细则.
[4] 2015年-2020年上海住宅用地成交结构.CREIS中指数据 .