李叔洋 金秋露
杭州中宸城镇建设有限公司 浙江杭州 310000
摘要：项目前期报建工作指建设单位获取国有土地后，开始办理项目备案、工程报建、设计方案征询、总体方案审核、《建设规划许可证》办理、最终取得《建筑工程施工许可证》的工作。建设工程前期报建工作是涉及多个政府部门和多个环节的系统工程，其关键节点的滞后将直接影响整个项目的进度计划。鉴于其程序繁琐，地位重要，建设单位应足够重视，保证报建工作高效有序进行。本文对房地产开发企业前期报建管理进行分析，以供参考。
关键词：房地产开发；前期报建；管理分析
引言
从整体角度分析，房地产企业住宅项目的前期报建工作主要就是房地产企业向设计单位进行委托，深入探究工程项目的整体规划和建筑方案，并将相应计划上交给各地区行政建设主管单位，由各地区行政建设主管单位开展审批工作，上述流程即是项目的前期报建;报建设计档案向上级部门提交且经过当地有关单位的审核批准后，房地产企业可以着手制订技术性文件及详细的施工计划，并将相应的施工文件再次交由当地相关建设主管行政单位进行审核。
1工程项目前期报建管理的概述
1.1房地产开发项目前期报建的定义
从项目开发申请表开始启动全面系统的预发行报告进程。该程序包括多个平行渗透部门和部门，它们需要征求规划、委托、消防、卫生、环境影响、交通警察和环境保护等不同政府机构对项目发展要求的意见，并提供相应的批准文件。
1.2项目设置
政府批准建设项目投资的建设项目框架内的一个项目，将根据请求提交，以征求建设项目审批机关的行政制约。关于成立申请的报告应侧重于该项目的外部和公共方面，包括维护经济安全、合理利用资源、保护环境、优化重要布局、保障公共利益和防止垄断。编写申请报告应成为批准企业投资项目的基础，这些项目是应政府要求从有关部门获得的，涉及图纸集、资源利用、外地移民、环境、经济和社会影响。作为这一进程的一部分，国家投资项目政府应严格从投资决策的角度批准可行性报告，并支持批准从最初构想到融资再到贷款的项目。非政府直接执行的项目、预算资金流入、预算投资和各种类型的特设基础设施基金应充分考虑在内。
2房地产开发项目前期报建内容
2.1方案设计阶段
在这一阶段，上一阶段的发展报告侧重于规划，在满足规划标准后，提出了方案设计的条件，以便在方案设计完成后(和审计报告定稿时)征求管理局各职能领域的意见，例如交通、市政、卫生、环境、消防和国防等领域。
2.2设计阶段
工程计划设计完成，审核计划获得批准后，可向规划部门提交施工许可证。获得工程许可证是所有先前开发报告中最重要的节点之一。这意味着建设项目得到当地规划部门的批准，并符合处理建筑许可证和投标的条件。
3建筑工程前期报建工作现状
施工准备工作的施工必须遵守有关程序，及时向各部门提供材料，并在批准后正式开始施工准备工作。参与这一进程的部门和成员认为，相关人员具有更高的专业水平，工作过程本身的复杂性也给建筑公司以高度重视。我国施工前，虽然有明确的程序和审批要求，但仍存在效率低下、建筑行业报告材料质量差等问题。其中一个原因是建筑类型复杂，建筑系统日益重要，而且根据有关规范文件，必须在项目预先通知时及时获得建筑许可，以查明问题，而且必须从头开始重新估值。
4加强房地产开发企业前期报建管理的有效策略
4.1增强政府职能部门与企业的沟通联系
房地产企业主要与政府有关单位进行报建领域的沟通、联系。基于此，房地产企业需要积极主动地与消防、人防、发展改革委、房产局、国土局、住建委等当地政府的行政主管单位构建紧密联系，提高自身的工作质量与工作效率。在完善报建工作制度体系的同时，各级地方政府的行政主管单位应加强报建管理工作的培训力度，工程建设单位应积极主动地与当地职能单位构建良好、畅通的沟通渠道，及时获取工程报建领域的制度变动与政策导向，方便对工程项目报建工作进行调整并完善相关工作流程。与此同时，政府的各级管理监督部门应相互配合，加强交流合作，推动建筑工程报建工作的质量与效率。
4.2增强报建业务水准
现阶段，各地区的房地产企业会建立统一的报建团队，并对各岗位职责、工作范围、工作内容进行逐步明确。在建设工作团队时，充分践行“分工不分家”的基本原则。与此同时，在报建团队的关键岗位实行AB岗制度，发挥老员工的关键作用，通过对新员工的传、帮、带进一步完善工作团队各成员的工作业务水准，确保做到主动报建、联合报建、同步报建，丰富报建工作措施，提升报建工作效率。房地产企业各部门应对报建工作人员进行定期的国家法规政策知识与房地产专业知识的系统性培训，确保每位保健工作人员在具备人际关系技能的前提下，熟知相应国家政策规范与房地产专业系统性知识，积极主动地参与相应的培训讲座，深入学习报建专业知识，努力获得行业证书并发表专业文章，持续提升自身的管理水准与报建业务能力，进一步增强报建工作质量与效率。
4.3广泛调研，多方咨询，确保报建制度科学化
施工项目前期施工问题的频繁发生是由于报告制度不完善和不科学造成的。因此，有关部门正在制定一项强有力的政策，机构内容的持续规范是提高创建工作质量的重要基础。特别是广泛的调查是必不可少的。只有在全面了解以往建筑工程施工的困难、障碍和模糊之处以及现有机构的情况下，才能对系统进行调整和优化。
4.4改进监管，注重指导管理方向
建设工程项目早期施工管理困难、问题重重、存在问题，监理需要一定的指导，不断加强监理，引导监理朝着施工企业积极的方向发展。
4.5提高主管提前通知的技能
专业人员往往需要两种专门知识来满足充分履行预先设立的管理职位的要求:协调能力和专门知识。(1)鉴于所涉职能领域越来越多，前期管理人员必须具备良好的沟通协调能力，特别是在不同职能授权领域的沟通不一致，只有顺利沟通才占其成功的一半的情况下。(2)从功能区获取信息是指项目各种特殊设计内容的承认和冲突。例如，有些项目在规划标准中没有明确规定项目的上限，属于空中交通管制领域，在以后的方案阶段需要分别征求航空管理局高级管理人员的意见。在这种情况下，高级管理人员的意见必须在方案完成后放在首位，因为调整上限的问题会导致正在进行的设计工作发生重大变化，如降低上限、单一体积、奇偶校验等，以及其他已完成的专业信用额度。在这种情况下，初期管理人员需要具备一定程度的专门知识和对每个设计原型的敏感性，以避免浪费时间、精力和资源。
结束语
对于前期报建工作的顺利进行，主观上要足够的重视，提前制定报建计划，保证报建工作切实有效开展。目前上海的前期报建有大的变革，二期项目报建将转化为联审平台网上操作，后期竣工也将改革为通过联审平台办理竣工验收，全程采用网上无纸化办理，对报建工作提出了新的更高要求。
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