李逢泽
乌鲁木齐高新技术产业开发建设有限责任公司 新疆维吾尔自治区 乌鲁木齐市 830000
摘要：房地产开发项目建设是促进社会经济发展的稳定基础，项目开发需要经过一个深思熟虑的过程，做好项目前期工作至关重要，通过科学合理分析与决策能够保证建设单位投资效益最大化。下面文章主要对房地产开发项目前期工作进行分析，并探讨具体的管理措施。
关键词：房地产；开发项目；前期工作；项目管理
引言
改革开放四十多年以来，我国人民的生活水平和生活质量得到极大的提高和改善，居民对自身的居住环境和居住条件有了更加严格的要求和标准。这给房地产开发商企业带来机遇的同时，也给他们带来了新的挑战，促使他们越来越重视房地产开发管理工作。基于此种情形，对房地产开发项目展开科学合理的管理，不断地吸收和学习先进的管理经验，创新创造管理的方式方法，提高房地产开发管理的效率和水平，以此来增加房地产开发企业的经济效益，推动房地产开发项目的可持续发展。
1房地产开发项目前期工作的分析
实施房地产开发项目,需在前期进行现场勘查、市场调研及操作性分析等工作内容。同时还需形成项目的可行性分析和经济论证等报告内容,深入分析环境及交通等因素的影响程度。在完成测绘地图的绘制前,还需到现场进行勘察和放线,从而形成准确度更高的测绘图。做好土地收储的法律合同,活动相应的土地使用权限。签署委托协议,同时对项目进行跟踪,细致核查方案的准确性。在项目前期必须实施的管理工作内容主要为:项目设计、报告分析、质量管理等。其中项目设计又包括市场调研、产品及销售设计、市场营销等。可操作报告则是针对该项目所形成的报告和技术研究,针对项目技术标准进行利润计算,以此为基础优化方案内容。对土地的规划审核主要是对项目的跟踪和土地出让等,设计质量主要指对项目的设计与管理工作,结合既定的规程核查施工方案,保证设计内容达到预期的效益。
2房地产开发项目前期工作常见问题
首先，项目资金来源未及明确。一般建筑工程建设项目，建安费用比重占总投资比例较大，项目资金大都在施工阶段才进行筹措，若在前期阶段未及时落实资金来源，工程将面临资金短缺，阻碍项目推动，即便前期工作顺利完成，后续也将因为资金缺乏而阻碍项目高效有序推进。其次，忽视前期工作。对大多数建设工程项目来说，前期管理的工作内容十分繁杂，要把这些工作做好，需要大量的人力和时间，需要工作过程中的群策群力，聚合发挥各专业人士以及各级领导经验智慧。在具体的建筑工程建设中，项目建设单位往往习惯将管理视角过多的放在施工阶段，缺乏对项目前期工作的足够重视和质量管控，或为了节约成本，将前期工作流程随意简化或者忽略，甚至在前期工作的同时一边进行工程施工等，均会在很大程度上影响着建筑工程的整体建设质量。另外，前期管理粗糙、工作计划混乱。前期工作内容环节繁琐，部分前期报批程序先后、报批的部门容易混淆，如果无前期工作经验或者没有制定严密的前期工作计划，将导致前期程序颠倒、报批材料缺漏、环节缺漏、返工、时间拖延等，导致项目因为审批时间太长的问题，待最终审批完成后，可能出现项目周边的外部条件发生改变、工程总投资发生较大变化等现象，使审批项目无法正常推进。前期工作滞后，直接导致影响建设项目整体工期。
3房地产开发项目前期工作中的管理措施
3.1了解相关的政策体系与市场行情
想要对房地产开发项目开发工作进行合理有效的前期规划，首先必须对相关政策体系有着清晰的了解与定位，在整体工作过程中做到有章可循、有法可依，认真研读国家以及当地的政策体系，由政策体系进行反推，对房地产开发项目开发工作进行有效的规划，合理规避风险。
房地产开发项目的开发工作与地区政策以及整体市场行情，息息相关，不进行政策解读、不深入了解市场，将成为无水之源、无本之木，最终整体房地产开发项目开发工作必然无法融入到整体房地产市场活动中，也无法设计出满足当地消费者实际需求的产品，开发工作必然会迎来许多的问题与难关，甚至产生楼盘滞销的情况，影响房地产企业的整体发展水平。
3.2完善报建流程
房产工程项目报建工作通常分为以下三个阶段:产权销售阶段、施工建设监督管理阶段、前期报批阶段。其中报建工作前期报批阶段是指施工图设计文件与建筑节能文件的备案审查,包括防雷、人防、消防等审核设计;工程项目的建设规划许可证,包含建筑设计方案、建设设计条件、环境影响评价;用地建设规划许可证,包含规划总平图、红线、设计文件;项目备案;土地证。施工建设管理监督阶段包括对工程项目竣工备案验收、档案资料移交、工程建设规划审核、施工沿线与放线的管理监督,工程保险、劳务合同、备案合同、价格备案、质量监督备案、工程项目建筑招标、建筑报建备案等许可。产品销售阶段是指房产证、预售许可证,包含门牌、资金监管、预售合同、物业招投标、白蚁防治等。
3.3设定有效的考核机制
有效的绩效考核机制可以激发员工工作的热情，还可以起到监督的作用。因此，设定有效的业绩考核机制，可以将员工的工作与工资酬劳挂钩，明确奖惩制度，让员工意识到自身的利益与公司长远的利益是统一体，只有自己不断地学习和交流，激励员工提高自身的工作能力，积累一定的工作经验，才能够促进企业的和谐健康发展，自己才能够在此基础上获得更多的收益。
3.4在设计质量控制中运用项目管理
一是搭建完善的质控体系。在针对项目实施设计管理工作时,需相应建立质量管理责任体系,明确各部门及相关人员所需承担的责任。此外结合项目的总体目标将计划进行拆分,并将具体目标在设计任务书当中明确体现。运用表述严谨、准确的语言对质量要求进行描述,以此作为设计人员的工作指导,从而形成更为理想的设计成果。任务书的具体内容需结合不同的设计阶段和需求进行优化调整。在开展设计工作之前,需重点研究产品的定位及企业主要的研发意图等。而完成任务书时,则需明确规定出设计范围,运用专业的技术手段进行设置,从而按照预期的质量要求完成任务书的具体内容。二是对图纸进行细致核查。需针对图纸的总图、电气、水电项目及景观设计等内容进行细致的审核,从而能够在施工前期便可发现问题,并提出可行性的修改意见,避免由于设计过程中所产生的疏漏而影响到后续工作的落实。
3.5梳理报建工作流程
报建工作的流程较为复杂烦琐,在进行报建工作期间穿插了各类办事程序。房地产企业在开展报建工作前,应充分依照工程项目所在区域的实际政策,对业务内容与报建工作流程进行系统性编制,统一构建各工作环节的时限、收费标准、资料清单;完善主管单位审核部门的各类信息,标注出报建工作流程的各项关系图表,并从中深入挖掘各类报建流程、资料的联系。与此同时,工作人员应以工程管理的标准与态度,将报建工作的关键性节点与非关键性节点逐一找出,并标注出工作的关键点、难点与重点,充分提升报建工作质量与效率。例如,报建工作的关键通常在于对五证的办理,工作人员应对工程项目的主线报建内容进行梳理,同时进行人防、消防、环保评估等报建流程的非关键性工作,进一步提升报建工作效率。
结语
综上所述,房地产开发项目的前期管理是房地产建设管理工作的核心部分,开发项目的前期工作具有较为明显的意义和价值,因此人们需要重视房地产项目前期工作的管理，切实提高项目决策、资金效益分析、报建工作等整体水平。
参考文献
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