关国强
乌鲁木齐隆瑞弘光房地产开发有限公司 新疆乌鲁木齐830008
摘要：近年来，随着人民物质水平的不断提升，市场对于房地产工程项目的质量的要求也不断提升。因此为了全面提升房地产工程项目以及相关施工企业的市场竞争力，响应国家号召、迎合市场需求，必须采取更加科学的手段进行房地产开发项目的设计工作。用科学的设计和系统的管理全面提升房地产开发项目建设的质量，为市场提供更为经济、质量更高的房地产工程项目。基于此，本文针对相关问题进行分析，以供参考。
关键词：房地产；项目设计；管理要点；效益
引言
现阶段，我国房地产开发市场发展前景一片大好，房地产开发行业已经成为了社会发展的重要动力，房地产经济在国民经济中的占比持续升高，同时，也带动了许多周边领域的发展。现阶段，我国社会经济发展速度逐渐放缓，在经济新常态的背景下，房地产开发企业发展越发艰难，要想实现企业的稳定发展，企业要重视成本管理。在房地产开发项目建设过程中，设计阶段非常重要，与整体的项目建设效果以及项目建设经济性之间存在密切联系，所以，加强设计管理，是提升成本管理效果的重要手段。
1房地产开发项目设计成本管理的影响因素
1.1材料因素。材料因素是房地产开发设计管理的重要影响因素，同时，也是成本控制的决定性因素，因为建筑材料的费用，在房地产开发项目总造价中的占比通常都在百分之六十到七十，所以在材料的选择方面必要慎重。如果在房地产开发设计过程中，材料选择不当，比如外墙涂料选择失误，就可能会增加房地产开发成本费用，不利于企业的经济性建设。设计人员需要根据企业方面的要求，合理地选择材料类型，不能出现盲目性的材料选择，要对各种材料的价格有一个精准的把握，由于材料成本在房地产开发项目中的高比例，合理地控制材料成本，可以整体性的提升成本管理效果，这也是设计管理工作中的重要内容之一。
1.2质量因素。在房地产开发设计管理工作开展的过程中，必须要重点的关注房地产开发项目的质量，质量因素会直接地影响到房地产开发的成本控制效果。在实际的房地产开发项目开展过程中，不同的质量标准，产生的成本费用截然不同，基于此，房地产开发企业在设计工作中，要充分的结合客户需求，以项目所在地的环境以及城市规划方案为基准，科学的确定项目质量标准，通过这样的方式，实现高效的项目设计，降低房地产开发项目的整体建设费用。
2房地产项目设计管理要点
某房地产项目占地面积7.71万m2，容积率为2.8，要求每户配置一个标准车位和非机动车停车位，结构形式采用剪力墙结构，并且准备釆用纯铝模施工。因项目的规划和施工要求较高，因此在设计管理工作开展时，面临的工作量较大，面对此种情况，要想实现设计管理有效性，必须要把握住设计管理要点，具体设计管理要点为以下几方面：
2.1制定科学的设计目标和成本控制目标。科学的设计目标和成本控制目标，是提升房地产开发设计管理以及成本管理的重要手段，也是企业必须要完成的任务。在房地产企业当中，需要利用限额设计来实现对设计成本的有效控制，对于项目投资的最高资金使用额度进行规定。在此种情况下，也会在无形当中建立起明确的设计目标，通过科学合理的可行性研究报告，来确定出经济适用的设计方案。在房地产开发设计目标和成本管理目标设定完成后，管理人员需要以这个目标为导向，开展针对性的管理，尽可能地把项目建设费用控制在目标限定范围之内，为企业节省资金费用，推动房地产开发企业的稳定发展。
2.2科学安排房地产开发项目设计模型。房地产开发项目设计工作是一个复杂的、需要结合具体实际开展的工作。
在目前的实际工作中，IDEF系列方法、DSM方法、Petri网及其扩展方法这三种方法有着广泛的应用，但是，客观而言，这三种方法均有其自身的特性与缺陷，有其特殊的应用场景、应用限制。因此，必须结合实际，将三种方法和其他的创新方法，与具体的建筑要求、建筑地点、建筑场景相有机匹配，从而对具体的建筑工程开展科学、全面的建筑工程设计过程规划工作。当前的主流模型分析工作，大都使用静态的、模式化的模型分析方法。然而具体的建筑工程施工工作，大都具有诸多的不稳定、变动性因素。因此必须在构建模型的时候，把握工作中的不稳定因素，注重模型的动态性与灵活性。通过完善的工厂整体规划、设计，对工程中的突发事件、协调准则等各方面做出详细的设计与规划，用根据具体情况做出相对应的调整，从而建立出一套完善灵活、协调有序的建筑工程设计过程规划模型，保障房地产开发项目设计工作能够顺利的开展。
2.3有效利用限额设计。设计管理工作开展时，为确保项目设计的科学性及可行性、高效性等全面提升，必然需要房地产公司对限额设计方式进行积极应用，使得项目设计成本得以有效控制的同时，保障房地产企业效益逐步提高。通过限额设计理念的应用，能促使相关设计人员针对方案进行设计的过程中，有意识的对项目成本进行考虑，同时涉及过程业应清晰化项目实时目标，进而在项目具体设计过程中落实成本控制，使得项目建设成本得以有效节约。值得注意的是，设计管理人员进行具体工作时，应在投资限额方面进行有计划的分配，基于各项目间协调性的保障，确保更具合理性的方案设计效果得以良好实现，使得设计方案得以有效优化的同时，促进设计质量逐步提升。
2.4利用BIM技术对方案进行推演。通过上文分析可以得知，在房地产开发项目建设过程中，设计管理与成本管理之间存在非常密切的联系，为了提升房地产开发项目建设经济性，降低项目成本投入，必须注重设计方案的合理性。作为房地产开发项目建设的基础，设计方案对房地产开发项目成本管理造成的影响非常明显，所以，在设计方案完成以后，管理人员要使用BIM技术对设计方案进行推演，及时地发现设计方案中存在的各种瑕疵，尤其需要关注房地产开发项目中各个系统之间的协调性问题，发现系统冲突，提前进行修正，利用BIM技术实现设计问题的事前控制，制定高质量的设计方案，实现成本管理效果的提升。
3房地产项目设计管理效益分析
提高房地产项目效益的重要手段就是项目设计管理，从目前我国多元化市场经济发展情况来看，房地产行业面临的发展商机较多，为确保房地产开发公司能与市场发展需求更加匹配，房地产开发公司必须要在项目规划及设计方面提高重视程度，因项目中所有策划理念和产品定位的实现是设计最终目的所在，所以基于设计的科学性、合理性等，不仅能实现舒适环境的营造，同时对房地产品牌效益、经济效益等的提升也十分有利。面临当前竞争日益激烈的日常环境，房地产开发公司要想促进项目经济效益得以有效提升，一定要把项目设计管理、规划等工作科学开展，确保时代发展需要得以充分满足的同时，在保障之上的基础上使得企业发展成本有效降低，为房地产行业健康发展保驾护航。
结语
综上，设计工作属于房地产开发项目的前期工作，项目的设计工作非常关键，会影响到房地产开发项目的整体建设效果，同时，与项目成本管理质量也存在非常密切的联系。房地产开发企业需要加强设计阶段的管理工作，提升设计效果，对设计方案进行审核验证，减少设计因素引发的成本问题，实现经济性的房地产开发项目建设。同时，企业方面还需要在材料以及质量标准等方面入手，消除成本控制影响因素，降低房地产开发项目建设成本，为房地产开发企业的发展做出积极地贡献。
参考文献
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