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商品房房产面积测算问题的探讨

发表时间：2021/6/28 来源：《基层建设》2021年第6期作者：顾正伟

[导读] 摘要：城市化的发展使得城市人口数量不断增多，商品房成为了越来越多人生活的必需品，商品房面积是很多人十分关注的重要内容，因此，必须要重视房产面积的测算。

        杭州萧山天度房屋面积测绘有限公司浙江杭州 310000
        摘要：城市化的发展使得城市人口数量不断增多，商品房成为了越来越多人生活的必需品，商品房面积是很多人十分关注的重要内容，因此，必须要重视房产面积的测算。房产面积的测算成果涉及人们的切身利益，进而影响社会的和谐与稳定问题，正确解决商品房面积测算问题是促进房产测算工作科学化和规范化的必经之路。
        关键词：房产面积；测算；分摊
        近年来，随着城镇化建设的不断推进，我国的房地产业发展迅猛，房价也顺应市场大势，不断创出新高，社会公众对房产面积的关注度也在逐步提升。大量商品房购房纠纷出现，其中绝大部分是房产面积测算中存在的一些问题所导致的。测定和调查房屋状况的房产测算工作特别重要，特别是在产权面积测算存在差异时，其测算的成果涉及人们的切身利益，进而影响到社会的和谐与安定，妥善解决商品房面积测算中存在的差异问题是促进房产测算工作科学化和规范化的必经之路。为保证房屋面积测算的公正、公平原则，我国于2000年8月1日颁布并实施《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000），我省于2018年5月9日发布并于7月1日实施《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（DB33/T 1152-2018），本文结合法规和实践经验对房产测算面积差异问题进行相关探讨。
        一、房产面积测算差异产生的原因
        （一）商品房规划设计变更
        商品房在测绘手续办理完成以后，由于各种原因，设计图纸发生变更，变更的原因大致可以归于以下五个方面：小区配套用房发生变化、墙体保温层的厚度不均、商品房套内空间使用功能变更、功能设备用房发生变化、公共设施的变更。以商品房套内空间功能变更为例，住宅类商品房的套内空间主要有：客厅、厨房、餐厅、过道、卧室、卫生间、阳台、书房、飘窗、储藏室等。如果套内空间的布局出现调整使尺寸产生了变化，所有的套内面积都会受到影响。
        （二）对测绘规范理解差异导致的误差
        在房产面积计算中，由于不同的测算单位对测绘规范理解的不同，在测算同样类型、同样规格的房屋时，对测绘规范理解的不同会导致测算的面积结果也存在较大的差异。我省在2018年5月9日发布的《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（DB33/T 1152-2018）并于2018年7月1日实施，细化了对房产建筑面积测算的规定，统一了计算口径。这也是在处理房屋面积纠纷案件时，各级司法部门可以采用的测算规范。
        （三）施工误差引起的面积误差
        在房产建造施工时，由于施工人员的技术水平存在差异，墙体厚度与设计的厚度产生差异，或者施工放样出现尺寸偏差，造成房屋实测的面积出现偏差。房屋竣工后，预测面积的数据与房产测绘部门的实测成果就会产生差异。现场实测时，测绘人员需要复核房屋的外墙尺寸，一般都要以实际测算的外墙厚度为准。施工误差产生的后果是施工成果偏离设计图纸，一般的细微误差是被允许的，如果有重大偏差就会影响整个房产面积的成果，导致纠纷。
        （四）面积测算单位和人员的差异
        由于测绘单位的管理水平以及测绘人员的技术水平参差不齐，导致测绘的结果有所差异。对于缺少现场经验的测绘人员，测算精度会受到较大的影响，面积差异由此产生。另外，在具体项目中，测绘人员的质量意识薄弱、仪器设备操作不规范、在计算面积的过程中态度不严谨等，都会导致建筑面积“失真”的情形，最终导致实测面积与预测面积间的差异。

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        二、解决房产面积测算误差的措施
        （一）相关管理部门应协同加强监管
        房产行政管理部门行使房产管理的职责，对商品房销售的面积进行审查和审批，其审查结果关系到人们的切身利益，因此必须格外审慎。在房产开发商报批规划时，规划管理部门应严格把关，对商品房的变更部位应按照规范的要求重新计算建筑面积，住建部门负责施工图纸审查的部门还应与规划部门实时沟通，确保施工图纸的内容与批建图纸一致。施工中，有关部门还应加强日常监督，监督开发商严格按照规划方案进行施工，如果发现违规现象，相关部门应对其进行惩罚。房地产开发企业应当通过招投标的形式选择优秀的施工单位，提高施工质量，建立严格的施工监理制度，从源头上杜绝粗制滥造，减少因施工导致的房产面积误差。住房管理部门应当以保护购房者的合法权益为己任，充分应用行政管理手段监督房地产开发企业。商品房分摊面积的变化会影响人们的直接利益，应充分重视公摊面积。涉及施工过程中没有明确的批准文件和图纸而进行变更的，住房管理部门应履行监督的职责，责令建设单位进行整改，严格按照规划批准的图纸进行施工。住房管理部门应加强对房地产市场的监管力度，有效的监督可以构建公平的市场竞争环境，保持社会的和谐稳定。
        （二）对面积测算规范予以统一并细化
        目前，国内许多地方都根据当地的实际情况制定了适用于本地的房产法规细则，为了不与原有的测算规范发生冲突，应当制定一个统一的测算规范，对现有规范的模糊之处还应予以明确和澄清。针对不同类型的房产，还应该及时制定符合实际的建筑面积计算方法和标准，便于房产测算人员在实际工作中有法可依。此外，测算规范的内容还需要进一步细化，目前标准还比较粗糙，有很多细节方面还没有涉及，需要进一步修改和完善测算标准和规范，尽可能把面积误差降到最低，保证面积成果的准确度，避免购房人的利益遭受损失，降低因面积误差产生的纠纷。
        （三）使用先进的测绘仪器及方法
        技术先进、性能优越的测绘仪器也是提高房产测绘质量的重要保障。在房产测算中，目前大都采用GPS定位技术。随着网络技术的发展，基于GPS的各省市CORS网络RTK技术也应运而生，其在接受差分信号后定位精确度能达到厘米级别，大幅度提高了房产测绘的效率和精度。数字化测图技术也是当前得到广泛应用的一种新型技术，其特点是能在短时间内快速绘制房产测算图。利用软件对采集的外业数据进行专业化处理后自动绘制成房产图，相比传统的作业方式，仅需少量的调绘工作，具有成图质量高、图载信息多、作业速度快等优势。此外，无人机倾斜摄影测算技术目前也在房产测绘领域得到广泛应用，相比传统测算只能提供二维房产图的方式，无人机倾斜摄影测算技术能够构建房产实景三维空间模型，通过计算机就可在三维模型上进行量测，精确计算出各种房产面积数据。此外，通过三维模型还可以复建各种数字化产品，大幅度提高了房产测算的精度。
        （四）提高房产测绘水平
        在商品房的测绘阶段，不同的测算人员会测算出不同的结果，因此，需要从根本上减少人为因素产生的面积差异，这也是测绘行业必须重视的问题。测绘单位在提高测绘人员能力方面的主要措施就是定期培训、现场练兵、技能比赛等。测绘单位应及时研究和贯彻本行业的新技术和新标准，将新技术和新标准落到实际生产中。测绘人员应当树立责任意识，保证测算结果的准确性和真实性，维护相关当事人的合法权益。每一个房产测绘项目都应采用正确的测绘方法，并制定专项测绘方案，协调好外界因素。各地的房地产主管部门应经常加强本行业的技术经验交流，为促进房产测绘事业的发展提供优质高效的测绘服务。
        经上所述，房产面积测算的差异问题不仅损害了购房者的权益，严重时还会导致社会纠纷和矛盾，因此必须高度重视这一问题，采取科学有效的方式加以应对和处理，以保障和促进房地产业的健康和稳定发展。
        参考文献：
        [1]夏治学，郭倩倩，胡玉峰.房产测绘面积计算常见问题分析[J].冶金与材料，2020，40（05）
        [2]闫利祥.浅谈减少房产测绘中面积差异和纠纷的策略[J].价值工程，2020，39（10）
        [3]林姝.房产测绘面积计算常见问题分析[J].居舍，2020（07）