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摘要：随着社会经济的不断发展，我国企业的发展也迎来了更多的机遇和挑战。内部控制体系可以帮助企业提高管理水平和风险应对能力，在当前复杂的市场经济环境下，完善内部控制是物业企业实现持续健康发展的重要手段。但现阶段，受传统管理理念、人员能力、制度架构等多方因素的影响，物业企业在内部控制中还存在不少问题。而内部控制的不完善使得企业对财务风险的控制不够严谨，给物业企业经营发展带来不利影响。本文就物业管理企业加强内部控制展开探讨。
关键词：物业管理企业；内部控制；对策
引言
随着经济社会的发展，物业管理行业的竞争愈发激烈，物业管理企业是现代化社会新兴起的行业之一，企业的发展取决于整体的服务质量高低。为保证物业管理企业的绩效能够达到稳定增长的状态、提高企业整体综合实力，物业管理企业应将自身的优势放大、不断拓宽市场领域，通过内部管理控制机制的完善，致力于提高的市场竞争力，优化财务策略、建设良好的内控氛围，为企业未来的稳定发展夯实基础。
1物业管理企业内部控制的特点
物业管理企业属于服务性企业，内部控制有其自身的特点：第一，人力成本占比高。物业管理是劳动密集型行业，物业管理运营中涉及的专业业务包括工程、安全、清洁、绿化、品质管理、客服等，覆盖面广，进而造成人力成本管控要求高；第二，坏账风险高。物业管理企业的客户是每一位业主或租户，客户群体众多且人员构成复杂，坏账风险高；第三，采购品种多。物业管理企业在运营中进行上述专业维修及服务时，需要采购的物资品种多样；第四，项目分布分散。多数物业管理企业管理项目多，地域分布分散。
2物业企业内部控制的意义
内部控制作为企业内部一种相互制约的组织形式和职责分工制度，能够规范物业企业各项经营活动，其优势主要有：第一，保证企业会计信息的准确性。第二，保证企业方针、规章的贯彻执行。第三，保证企业经济目标的实现，以及企业财产的安全完整。第四，内部监督审计工作的开展奠定基础。由此可见，健全内部控制体系能够帮助企业约束各部门人员行为，明确各部门、各岗位权责，促使各人员各司其职、彼此制衡又彼此协助，按照标准化的业务流程、制度执行程序等来开展各项工作。
3物业管理企业的内部控制现状
3.1对内部控制管理的重视不足
在目前的物业管理企业中，普遍存在对内部控制管理重视不足的问题，部分物业管理企业的管理人员对内部控制存在认知偏差，认为物业管理企业就是简单的物业管理服务公司，这样的思想误区导致物业管理企业运行中将内部管理的重点放错了位置，管理中偏重物业款项催缴、记账、财务收支等工作，忽视了物业管理企业的服务提升和整体的高质量运营。另外，在物业管理企业内部，没有形成明确的内部控制文化，缺少完善的培训机制，针对基层的工作人员缺少对专业素养和思想意识方面的培训，导致建设控制机制的工作被限制在一定框架内，在成本管控、费用使用、操作等各个环节中出现问题，物业管理企业的内部控制管理工作流于形式。
3.2企业内部控制体系不健全
由于企业的管理层对内部控制建设不够重视，企业并没有建立完善的内部控制体系，造成日常经营管理出现漏洞，直接影响到企业的生存和发展。另外，部分企业的管理层简单认为公司的内部控制体系都是大同小异，便出现了直接照搬其他单位、其他行业内部控制体系的不良现象，导致内部控制体系偏离实际运营需要，在运作时适应性较差、应用效果不佳。再有，由于目前内部控制体系自动化程度不高，大部分环节仍需要依靠人工操作。而且物业管理从业人员流动性较强，容易造成内部控制体系在某些时间段运作脱节，为业务经营埋下隐患。
3.3风险识别与评估能力不足
内部控制成功的关键在于全员参与，物业管理企业多数员工有着较强的专业实践和操作能力，但是对于企业管理尤其是内控管理却缺乏了解，因此对于企业运营的风险识别与评估能力不足，对于风险关键影响因素及关键控制点把握不准确，导致内控制度设计与执行不完善。
4物业管理企业加强内部控制的策略分析
4.1增强企业人员的内控意识
优化物业管理企业的内部管理控制，要强化物业管理企业相关工作人员的内控意识，实现全面、系统的内部控制。针对物业管理内部控制工作的业务流程，对内部控制应用的重要性形成正确的认知，在管理层和执行层将内控意识融入到内部控制管理的各个环节中。物业管理企业内部控制管理人员应对市场上企业所扮演的角色进行重新的定位，打破固有的作为房地产项目开发配套工具的思想，宣传和贯彻内部控制的理念，在企业文化中强调内部控制管理的重要性，全方位促进全员对内部控制工作参与度的提升，完善内部控制管理的环境，为企业未来的发展夯实基础。
4.2进一步完善内部控制体系
物业管理企业应根据实际的经营情况，完善企业内部控制体系，科学、合理设置组织架构，严格按照不相容的岗位和职务相分离原则进行定员定岗，避免出现徇私舞弊等违法现象。以收款管理为例，收款岗与记账岗的设置应严格遵守不相容的岗位和职务相分离原则，内部监督部门应不定期进行实地查账，避免出现资金被私自截留的现象；同时，企业应建立应收款管理台账，合理制定催收方案，提高物业管理费收缴效率，保障企业正常运营的现金流。此外，物业管理企业可以借助信息化物业管理系统来完善内部控制体系。通过信息化系统设定各项工作业务流程，企业可以清晰地掌握日常运营情况和相关数据并对此进行分析，以实现对业务风险点的实时监控。
4.3增强风险识别与评估能力
企业应加强内控理论知识的学习，增强风险识别和评估能力，找出企业运营中重大风险点及关键风险影响因素，确定风险管理策略。第一，战略风险，战略目标的重大风险点是战略目标是否符合国家政策导向、是否立足于企业的自身情况。对于战略风险的控制与防范，是建立现代治理机制，企业重大决策不能由一人决定，必须由集体决策。第二，经营风险，这里主要研究企业运营中经济事项相关的风险。如收入业务的重大风险点有不相容岗位是否分离，是否导致错误或舞弊、客户信用评价及对客户欠款风险的控制等。对于经营风险的防范主要有审批管理、内部牵制、限额控制等。第三，财务风险，企业应依据具体情况控制资产负债比率，企业的经营利润至少应能覆盖利息支出；企业应规划长短期债务比例，严禁短债长用。第四，法律风险，企业应时刻关注国家相关政策、法律法规变化，在经营决策过程中及时做出调整。如，电梯安全、消防系统、行业物业费、能耗费收费标准、税务、劳务用工等相关政策及法律法规。
4.4明确内部控制的基本原则
物业企业在开展内部控制的过程中，必须明确控制原则，以确保企业内部控制的顺利实行，这就需要从成本效益原则出发，从企业实际经营情况出发，对组织结构进行优化，并对审批程序进行严格落实；依照物业企业内部生产经营活动的各项流程及规章制度，对审批方案进行执行，降低财务管理人员徇私舞弊情况的发生概率。在开展预算编制的过程中，必须对经济管理战略方针进行严格落实，对相关人员职责进行明确。在开展实物资产控制中，必须对重要资产文件进行严格控制，确保企业资产应用的安全性，实现缩减经营活动成本的目的，降低企业的经济损失。
4.5健全内部控制监督机制
随着部分物业管理企业开始向集团化方向发展，企业的所有权与经营权相互分离，因此，健全内部控制监督机制就显得尤为重要。物业管理企业可以围绕以下几个方面开展内部控制监督工作：首先，企业的组织架构应当设置内部审计部门，明确内部审计部门的职能和权利，并维护其开展内部审计工作的独立性。其次，根据企业的业务规模及成本效益原则合理配备专业的审计人员，并可针对具体内部审计工作制定相应的绩效考核指标。最后，完善企业内部审计制度、行为准则等，明确内部审计人员的工作权限和工作流程等，使内部审计人员在开展工作时有章可循。
结语
综上所述，为了保证物业管理企业未来的稳健发展，企业内部的控制管理工作作为企业发展的基础，应由物业管理企业的相关管理人员加强对内部管控的重视，针对企业运行和发展中存在的实际问题，强化管理意识，加强物业内部控制措施的建设。通过对业务流程、管理机制的优化和完善，增强内部沟通，建立起切实有效、健全的内控管理体系，促进物业管理企业综合竞争力的提升。
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