覃秀娥
深圳市华鸿园投资发展有限公司 518000
【摘要】房地产一直是人们关注且重视的话题，随着社会经济的发展和人民物质生活水平的提高，房地产开发企业的数量不断增加，人们对房地产的要求不断提升，由此造成其竞争压力日益增大，企业利润空间逐步缩小，那么如何在诸多企业中脱颖而出，争取到优质的市场资源，获取较大的利润空间，这是房地产企业目前迫切需要关注的内容和着重研究的课题。本文从房地产企业开发项目全过程的成本管控角度进行深度剖析，分析了房地产开发项目在工程造价管控上存在的相关问题，并通过这些问题阐述了房地产开发项目工程造价管控的有效措施。
【关键词】房地产开发；工程造价控制；成本管控
房地产开发项目拥有广泛的涉及内容和较长的实施周期，不确定因素较多（如政策因素、市场因素等），且对于项目所需的工程材料而言，其价格也不是长期稳定不变的，而是处于一种动态的波动状态。因此，房地产开发项目的工程造价控制，就尤为重要且难度较大、挑战性更强。显然，房地产开发项目的造价管控是非静态的模式，而是随着各种影响因素的改变而变化的。要做到良好和精准的造价控制则应重视项目开发过程中的各个方面和过程，严格把控和管理各阶段工作，及时发现并解决问题，不断积累和总结经验，使房地产开发项目的资金得到合理且充分利用，避免或减少浪费，提高实际利用率，以求最大程度地合理控制项目开发工程造价。[杨亚宁.关于房地产开发项目实施阶段工程造价管理的思考[J].企业改革与管理,2015(20):142.]
1.目前房地产开发项目工程造价管控中的问题
1.1前期工程造价缺乏合理控制
项目开发前期工程造价在整个工程造价中有着举足轻重、不可替代的地位，但实际上房地产开发商往往忽视了项目前期工程造价的控制，而是把目光放在后期的工程实施阶段和工程的竣工结算阶段。房地产开发企业通常也容易忽视工程造价管理人员的作用，认为其只是起到造价核算作用，对于其具备的工程造价管控的能力也缺乏应有的重视。同时，对于投资估算和工程设计阶段的成本估算的部分，企业也未引起足够重视，尤其投资估算等属于工程前期的投资决策和投资控制的重要内容和前提条件，所以房地产开发企业必须关注前期工程造价的控制，以免造成项目成本估算严重偏差，使得估算数额远超实际投资数额，或者相反情况的发生。
1.2施工过程成本管理缺乏合理调控
成本的控制在施工过程中尤为重要和具体，工程前期的估算是施工过程成本控制的基础，施工过程成本的控制也是工程前期成本估算的合理体现。
首先，缺乏成本控制和管理会导致施工过程中出现经济方面与施工所需的技术方面产生脱节或是混乱，使得二者无法有效且紧密的结合，从而造成施工效率过低；
再者，成本控制若无法在施工过程的经济管理中实行，会致使许多问题的产生和遗漏，直接影响到工程尾期和竣工的问题，造成严重的经济后果。
由此可见，如果忽视成本控制，而一味地投入在施工技术的应用、生产数量的增加等方面，是不利于项目的可持续发展的。应该将提升技术运用、完善施工设施及管理、有效控制成本三者科学地、有效的结合起来，合理有序地贯彻到项目施工始终，否则将会造成经营部门的工作人员和技术部门的工作人员无法建立起联系，无法衔接工程造价控制的各个环节和流程，致使项目的成本脱离计划，影响施工进度。[赵琰.论房地产开发企业如何加强工程造价管理工作[J].建材与装饰,2017(52):156.]
1.3合理评估体系的缺失
合理的评估体系在房地产开发项目过程中也是至关重要的，它关乎企业的正常运作和长期持续发展。项目开发完毕后，房地产开发企业应对项目的单项及整体的工程造价控制进行合理的复盘及评估，若缺乏完善的评估体系，则会导致成本支撑数据的缺失，使其无法将前期估算与实际运作的成本状况相结合，进而无法形成符合房地产开发企业现状和规划的一整套系统性、完善的成本数据信息体制，造成信息资源的流失，浪费了企业资源，最终不能完整地保留自身独有的经济数据和稀缺的技术信息，无法为企业后续的发展给予有利的成本支撑。
2.房地产开发项目工程造价控制的有效措施
2.1关注和分析项目可行性
对房地产开发项目进行合理的预估和投资计划的衡量，是决定项目工程造价控制成效的首要条件。房地产开发商在经过对即将开发项目的必要性研究和可行性比对之后，才会做出相应的投资决策，这个过程同时也是开发商对投资方案的抉择和投资计划拟定的展现。
房地产开发作为一种融合了各类经济和多项技术的社会活动，具有着成本高、周期长、范围广和高风险的特点，在此过程中，房地产商也应时刻关注市场动态、研究市场需求、推行市场调研，结合国家经济政策和人民生活的实际，分析出消费者的特征和结构、收入情况、选择偏好和消费能力等，整理得出项目的类型、成本、售价、开发周期、市场占有率等信息和数据。并考察同类型市场和类似项目的实际效益，研究开发的可行性，然后做出价值估算和投资计划的具体内容，以及正常运转支撑范围内的成本和支出清单。可行性研究在项目开发中有着核心的地位，其作为决策内容中形象而细密的部分，可有效排列出各类影响工程造价的条件和因素。可行性研究的实行，也是实施合理措施、管控工程造价、提升项目效益的保障。
2.2严格把关招投标及合同签约过程
从某种意义上而言，承包商对于工程整体质量以及施工进度等也会产生较大影响，从而影响房地产企业对于工程造价的有效控制。因此在招投标及合同签约过程中的管控就显得尤为重要，首先在招投标过程中，需要对不同投标单位的资质、施工经验、技术能力、施工设备条件、价格等进行充分评估，在得到综合评价结果后，选择最优承包单位；其次，签订工程承包合同时，对合同中的各条款必须规范严谨，不得存在歧义条款，尤其在涉及到影响工程进度、质量、安全、成本相关的条款，必须做到慎之又慎，对所有内容予以明确规定，以免在施工过程中出现职责不清、内容含糊等情况，避免日后产生纠纷。另外对于合同计价方式的选择，开发商需要首先考虑固定总价合同，然后考虑调值总价合同或者其它的合同类型。对于招标文件，需要开办、包干、优惠等内容，应将其列入到报价范围中，尽可能将施工过程中可预见的问题及内容在招标环节消化，纳入投标方的范围及价格中。
2.3重视设计阶段的造价管理
设计无疑是房地产开发项目中关键的核心环节，其作为项目规划和实施目的呈现的载体，包含了建筑外观、结构、平面、材料和装修等具体内容。设计融合了经济的内容和技术的展示，在房地产开发商对工程造价进行合理及有效的控制时，设计自然成为重要的考量对象之一。设计中的内容，比如建筑物的结构类型、长度尺寸、材料及设备的用料和选型等，都决定着项目造价的高低及房地产开发商所需注资的金额。[薛文婕.房地产工程项目造价的全阶段动态管理[J].建材与装饰,2019(24):166-167.]然而实际操作过程中，开发商通常并不重视项目设计的安排和内容，也较少参与设计方案的研讨，亦不会衡量设计内容的经济可持续性，致使房地产开发设计传统性过强，无法与专业的设计图纸相匹配，形式上出现矛盾，而这种设计引导下的施工，会出现各类问题，比如实际效果差异大、方案来回调整造成的返工、系统无法匹配和使用、施工进度迟缓等情况的发生，进而使得实际成本远高于估算、概算或预算成本。因此，设计工作必须引起开发商的高度关注和重视，使其发现设计的价值和作用，且设计工作应前置，从而才能达到实现节省项目费用，使工程造价控制在合理的范围内。
2.4提升施工阶段的造价管理
施工阶段的造价管理主要体现在以下几个方面：
首先，应重视施工合同，加强工程索赔、严把工程变更。工程造价主要体现在施工合同上，由合同的具体内容决定，所以工程造价管理人员应重视合同条款，并对其细致分析，防止因缺乏合同了解造成的工程造价纠纷和矛盾，同时加强管理人员的工程索赔意识，特别是面对承包方的单方面失误带来的全部损失及责任，应落实和贯彻索赔，捍卫自身权益。
其次，在面对工程变更（如现场变更、设计变更等）的情况，需由设计单位、建设单位、监督机构和施工单位等派出代表人员进行现场核实，对变更前后需更改部分进行分析、比对和记录，把控变更的范围和内容，把成本控制在合理区间，防止额外费用的产生；
再次，工程造价的管理人员应认真履行其职责，主动参与设计和现场管理工作。在施工前，工程造价管理人应安排造价人员将设计图纸与现场实际施工情况进行比对和分析，考察各项施工条件，做到成本状况心中有数，防患于未然。在施工时，积极与施工管理部门密切合作，制定合理的合约规划及资金计划，精简施工队伍，防止开支过大，同时，应依据项目实际情况分析出成本优化策略，平衡各项费用与支出，提高资源利用率，减少工程材料等的浪费。
2.5建立评估体系和工程造价信息数据库
项目开发完成后，房地产开发企业应对项目进行合理后评估工作。由工程造价管理人员对项目实际工程造价情况进行全面的复盘，并与前期的成本估算、概算、预算等数据指标进行对比分析，总结工程造价方面的动态变化原因及存在的相关问题；其次，工程造价人员应根据不同项目类型、不同的产品定位、不同的工程内容，结合实际工程造价数据，建立符合企业自身特点的一套工程造价信息数据资料库。通过评估体系的建立和工程造价信息数据库的建立，为企业以后的项目开发和持续发展给予强大、有力的成本支撑，从而实现更加有效的、合理的成本控制，为企业赢得更大的发展空间和利润空间。
【参考文献】
[1]杨亚宁.关于房地产开发项目实施阶段工程造价管理的思考[J].企业改革与管理,2015(20):142.
[2]赵琰.论房地产开发企业如何加强工程造价管理工作[J].建材与装饰,2017(52):156.
[3]薛文婕.房地产工程项目造价的全阶段动态管理[J].建材与装饰,2019(24):166-167.