房地产项目设计阶段成本控制存在问题的研究--中国期刊网

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房地产项目设计阶段成本控制存在问题的研究

发表时间：2021/6/28 来源：《基层建设》2021年第6期作者：焦阳

[导读] 摘要：房地产行业的激烈竞争必然会淘汰一些竞争力较弱的房地产企业。

        天津绿城津海房地产开发有限公司天津 300450
        摘要：房地产行业的激烈竞争必然会淘汰一些竞争力较弱的房地产企业。行业背景，所以在今天的优胜劣汰的房地产企业质量的同时，必须从开发到销售各个阶段的成本控制，项目设计的开创性工作过程中，成本控制的好坏直接影响到整个工程的经济效益，甚至影响整个房地产行业竞争力的实力，因此，这必须是重中之重。
        关键词：房地产项目；设计阶段；成本控制
        1 房地产企业项目成本管理与控制的重要性
        一个结构庞大的房地产必须有很多方面组成，因为房地产项目的最终目的就是要有效的实现盈利，就要对房地产企业进行时时刻刻的关注，并且也对每一个部门的共同努力进行实现，一直从第一个项目开始，到接着执行项目，然后从开工到完工再到检验期间的管理，都全程实施着房地产全过程项目实施控制的理念。根据有关的研究表明，有关单位在对房地产建设过程中，有部分环节对项目成本的影响很大，有些像设计与决策环节对房地产项目的影响能达到百分之八十左右，明显的可以看出，在控制房地产建设成本时，不是对某一反面进行控制，而是对每一个涉及到的方面都进行有效地控制。那么对于房地产控制项目成本理念就是在对房地产项目启动时，控制资金的风险成本，以保证可以达到项目的总投资目标，并且能够合理的应用人员管控，协调每一个部门中的物资、人力以及方面的投入以使得项目得到更高的经济回报。
        2 房地产项目设计阶段成本控制存在的问题
        2.1 只注重工期，成本管理范畴过窄
        对于任何一个房地产企业来说，房屋施工的质量和工期几乎是同等重要的。而房地产企业有一个很明显的现象就是只注重项目的工期问题，把大部分精力花在如何缩短其问题上，却不注重房屋的质量以及成本。大多数房地产企业在实际的实施管理中，会有很多问题，例如：第一，可能由于公司管理者和施工人员心里怠慢，前期施工进度拖延，建造时间较长，成本不变；后期宁愿以加大成本的途径来将进度推进，就是为了保证项目在规定时间内竣工，这样导致成本变高。第二，各个部门在施工过程的成本管理中步调不够统一，不能达成一致意见，任由管理者根据自己的要求，采取产生措施的费用。这就是房地产企业一味盲目的追求按时交工，却忽视了成本的管理，导致成本费用的升高。
        2.2 施工设计的随意变更，忽视质量成本管理
        通常在房地产企业的施工阶段，导致工程成本突然变化的原因之一是设计随意变更。设计费用属于前期工程费，而前期工程费占整个成本构成的5%甚至更多，变更原因复杂多变、规律难寻，有的是因为销售的需要，有的是因为图纸质量方面的问题，给现场实施管理造成很大难度。所以说控制设计随意变更是施工阶段降低成本的一个重点。
        与此同时，对房地产企业自己本身也没有真正的意识到质量成本是什么。轻视工程质量会给公司带来的莫大的经济损失，甚至引发生命安全。公司为了盈利会在材料方面进行控制，偷工减料甚至采购质量成本较差的原材料。如果一直持续下去，企业的业务会逐渐变少，未来盈利也会变得不乐观。
        3 房地产项目设计阶段成本控制的对策建议
        在房地产项目设计阶段进行良好的成本控制不仅可以提高经济效益，还能促进企业持续健康发展，下面将根据房地产项目设计阶段成本控制存在的问题，提出相应的对策建议：
        3.1 完善项目设计阶段成本控制体系
        房地产项目的设计阶段是决定项目功能、规模、性质与建设标准的重点，更是影响项目投资的关键。需要保证其成本控制的有效性，必须有完整的成本控制体系。因此，首先要明确设计阶段成本控制对整个工程的重要性；其次，管理人员须全面考虑在设计预算过程中的影响因素，做好风险方法工作，并要对各个环节与流程作出初步与评估预算；再次，全面完善项目设计阶段中从招标到图纸交底工作完成整个过程的成本控制体系，严格实行节点限额设计与专项成本分析报告的措施，并制定相应的奖惩制度，做到分工明确，责任到人；最后，成本控制是一项系统的工程，需要各节点工作人员的密切配合与相互协作。
        3.2 提高项目设计阶段成本预算的精确度
        提高各设计节点的成本预算精确度是确保整个项目设计阶段成本有效控制的关键。以此可以采用智能化设备与人工的相结合的方式进行数据的采集与精算，建立设置成本控制管理中心，进行多层次、多维度的信息收集与处理，由此来提高成本预算的精确度。因此首先要建立成本控制管理中心，并完善管理制度；其次，加强参与人员的沟通与协作，严控设计关于成本关，确保信息与数据的真实性，并加以分类整理；再次，从多方位、多角度进行设计成本报告的测评，保证各项数据的关联性与准确性；最后，根据结果作出必要优化建议与措施。
        3.3 加强项目设计阶段成本控制的专业人才培养
        专业的人做专业的事，才能保证数量与质量。在项目设计成本控制工作中，不专业的人既无法保证效率，也无法保证质量，更无法保证成本控制目标的达成。专业的人才培养需要企业制定系统的培养计划，并加以实施。那么，作为房地产企业首先要摒弃为了节省费用而采用不专业的企业内部员工进行成本控制的现象，更应该聘用更加专业的人；其次，要根据企业具体情况，对企业内部成本控制人员进行分批、分段、分类的专业培训学习；最后，加强实践演练，做到理论与实际双腿走路，更好的做好成本控制工作。

                        图1 规划设计流程图
        3.4 加大项目设计阶段成本控制的管控力度
        高质高量的完成项目设计阶段成本控制工作，必须做好管控工作。基于管理的本质，在进行成本控制管控时，必须要将企业所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导与控制，并要综合分析客观因素的影响，从而在保证进度的同时，达成最佳成本控制目标。具体措施，首先是时间管理，在拆分设计节点工作基础上，做好各环节的衔接工作，尽量缩短时间，提高质量；其次是技术管理，做好各项设计图纸的对接与较低工作，避免出现各自为政、漏项缺项的现象；最后是现场管理，设计现场需要严格把关，控制成本不能盲目的做加减法，需要在确保设计质量的基础上，对项目设计计划作出随时的调整与优化。
        3.5 控制设计变更，加强质量成本管理
        对于房地产企业来说，工程竣工前对规划设计方案的修正、整合及改善都属于设计变更。每一个房地产开发企业要制定出相应的控制设计变更的管理措施，统一各部门工作人员的基本职责，以确保设计变更的质量和时效性，对每一项设计的变更都要在变更前进行成本预算，为了达到成本管理的目的，完善各级别的审批制度，从各方面考虑该项变更是不是符合要求，还有没有更恰当的解决计划。产品的灵魂是质量，如果质量没有达到要求，减少成本是没有任何意义的。房地产企业要想在现在及未来赚取利润，在项目施工工程上，要严格加强质量成本管理。在管理过程中，房地产公司应该运用领先的科学技术，确保恰当有效的施工程序，借助科学技术的优势实现经济利润，降低成本。
        结束语：
        随着经济的发展，成本控制越受到各行业的重视，在房地产项目设计阶段的成本控制更是备受关注。从目前的现状来看，房地产企业需要结合自身需求与行业前景，做好成本控制的精细化管理，以此提高自身竞争力。
        参考文献：
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